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Wann kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?

In Deutschland sorgen Rechtsvorschriften dafür, dass kein Mieter grundlos auf die Straße gesetzt werden darf. Eine Mietvertragskündigung durch den Vermieter ist nur in besonderen Fällen zulässig. In diesem Beitrag werden die Grundsätze einer vermieterseitigen Kündigung erläutert.

Allgemeines

In § 573 BGB ist folgendes festgelegt: „der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“ Man erkennt, dass die Vorschriften für den Vermieter hier sehr eng gestaltet sind, eine ordentliche Kündigung kommt damit grundsätzlich nur in Betracht, wenn Eigenbedarf angemeldet wird, wirtschaftliche Gründe dazu berechtigen oder eine Vertragsverletzung durch den Mieter erfolgt ist.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann der Vermieter aussprechen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf muss jedoch stets auf einer guten Argumentationsgrundlage beruhen. Damit eine Kündigung auf Grundlage des Eigenbedarfs nicht missbraucht wird, sieht der Gesetzgeber und die Rechtsprechung verschiedene Konstellationen vor, wann eine Kündigung nicht ausgesprochen werden darf, z.B. wenn der Vermieter noch eine weitere Wohnung besitzt, die leer steht und ähnlichen Wohnstandard bietet.

Wirtschaftliche Gründe

Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich nicht erlaubt, doch § 573 BGB erlaubt dem Vermieter die Kündigung, wenn er „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“. Grundsätzlich kann dieser Kündigungsgrund herangezogen werden, wenn das Wohnhaus komplett saniert, abgerissen oder verkauft werden soll.

Vertragsverletzung

Eine Vertragsverletzung durch den Mieter könnte z.B. darin liegen, dass die Mietzahlungen ständig verspätet erfolgen, eine unerlaubte Untervermietung stattfindet oder der Mieter den Vermieter beleidigt hat. Für eine ordentliche Kündigung ist jedoch zunächst eine Abmahnung erforderlich, sodass die Kündigung erst nach Wiederholung des Verhaltens ausgesprochen werden kann.

Zusammenfassung

Grundsätzlich steht das deutsche Wohnraummietrecht auf der Seite des Mieters. Denn dieser soll davor geschützt werden, seinen Lebensmittelpunkt durch willkürliche Kündigungsausübung des Vermieters zu verlieren.  Eine Kündigung „aus einer Laune heraus“ oder, nur weil es mal Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter gibt, ist damit ausgeschlossen.

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