Gerüst ums Haus - ein Grund für Mietminderung

 

Für einige Arbeiten am Haus ist es notwendig, für die Mieter jedoch meistens ärgerlich: ein Gerüst wird vor dem Haus oder um das Haus herum aufgebaut. Eine solche Maßnahme kann mitunter für Verärgerung sorgen. Besonders im Sommer, wenn durch Verschattung oder Unbenutzbarkeit des Balkons unsere Wohnqualität eingeschränkt wird. Darf ein Gerüst jederzeit aufgebaut werden? Stehen Mietern Mietminderungsansprüche zu? Welche zusätzlichen Rechte habe ich, wenn ein Gerüst vor dem Balkon dazu führt, dass direkt in meine Wohnung geblickt werden kann und erhöhte Einbruchgefahr besteht? Antworten zu diesen Fragen und weitere wichtige Tipps können Sie hier bei LAWIO nachlesen. Auf LAWIO können Sie außerdem eine kostenlose Schadensmeldung erstellen und so gegebenenfalls Mietminderungsansprüche gegenüber Ihrem Vermieter anmelden.


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Gesetzliche Regelungen

 

Wenn ein Gerüst vor oder um das Haus aufgebaut wird, handelt es sich üblicherweise um Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Gesetzliche Regelungen dazu finden sich in § 555a BGB und den darauf folgenden Paragraphen.

 

Erhaltungsmaßnahmen

 

§ 555a BGB besagt, dass Erhaltungsmaßnahmen, also Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder -setzung der Mietsache erforderlich sind, vom Mieter geduldet werden müssen. Allerdings müssen Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter gemäß §555a Abs. 2 BGB rechtzeitig angekündigt werden. Eine weitere Definition von „rechtzeitig“ erfolgt gesetzlich nicht, weswegen keine genaue Aussage zur Frist gemacht werden kann.

Eine Ausnahme von der Ankündigung gibt es, wenn lediglich unerhebliche Einwirkungen auf die Mietsache stattfinden oder eine sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist. Diese Regelungen zu Erhaltungsmaßnahmen gelten übrigens als sogenanntes “zwingendes Recht”, weswegen eine abweichende (zum Nachteil des Mieters) vertragliche Vereinbarung unwirksam ist, vgl. § 555a Abs. 4 BGB.

 

Modernisierungsmaßnahmen

 

§555b BGB regelt die Modernisierungsmaßnahmen und definiert diese sogleich. Demnach sind Modernisierungsmaßnahmen z.B. Maßnahmen, durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Sanierung oder Modernisierung) , der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden oder durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. Für diese Modernisierungsmaßnahmen gelten spezielle Ankündigungsregelungen gemäß §555c BGB. Demnach müssen Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden. Die Ankündigung muss folgende Punkte zwingend beinhalten:

  1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen,
  2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme,
  3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll.

Gemäß § 555d BGB müssen Mieter rechtmäßig angekündigte Modernisierungsmaßnahmen dulden, soweit nicht der Ausnahmetatbestand (Härtefall) des § 555d Abs. 2 BGB eintritt.

 

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Überblick: gesetzliche Regelungen


 

Zu den gesetzlichen Regeln lässt sich also zusammenfassen, dass bauliche Maßnahmen den Mietern grundsätzlich angekündigt werden müssen. Damit sollten es Einzelfälle sein, bei denen Mieter mit einem Gerüst vor dem Haus überrascht werden. Wie genau sich die Pflicht zur Ankündigung ausgestaltet, hängt von der Maßnahme ab. Wurden die Vorgaben zur Ankündigung eingehalten, müssen Mieter das Gerüst vor dem Haus dulden. Die Duldungspflicht hat jedoch nicht unbedingt Auswirkungen darauf, ob es Mieter zur Mietminderung berechtigt.

 

Anspruch auf Mietminderung

 

Es kann durchaus sein, dass ein Gerüst ums Haus den Mieter im Gebrauch der Mietsache erheblich einschränkt. Möglicherweise kann der Balkon nicht benutzt werden, der Lichteinfall ist erheblich eingeschränkt oder andere Faktoren stören im einwandfreien Gebrauch der Mietsache. Sobald die Wohnqualität in einem erheblichen Maße eingeschränkt ist, sind Mieter dazu berechtigt ihre Miete zu mindern (§ 536 BGB). Der Gesetzgeber hat in seiner Mietrechtsreform 2013 einen neuen Absatz in § 536 BGB eingeführt. Der neue Absatz (1b) besagt, dass das Mietminderungsrecht ausgeschlossen ist, wenn es sich um eine energetische Modernisierungsmaßnahme handelt. Die Einschränkung gilt für drei Monate und soll Hauseigentümern Anreize geben, energetische Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Hinsichtlich eines Anspruches auf Mietminderung sollte deshalb zunächst geprüft werden, um welche Art von Modernisierungsmaßnahmen es sich handelt. Ist der Grund für den Aufbau des Gerüsts tatsächlich eine energetische Modernisierung, müssten die oben beschriebenen Regelungen zur Ankündigung zwingend eingehalten werden, ansonsten gilt der Ausnahmetatbestand aus § 536 Abs. 1b BGB nicht.

 

Die Höhe der Mietminderung

 

In anderen Fällen ist es durchaus möglich, dass die Miete gemindert wird. Die Höhe der Mietminderung ist jedoch stets von der Stärke der Beeinträchtigung abhängig. Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben, genauso wie unerhebliche Mängel der Mietsache, außer Betracht. Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann, lässt sich an früheren Urteilen etwas absehen bzw. können diese als Orientierungshilfe herangezogen werden. Zum Beispiel urteilte das Landgericht Berlin bei Einrüstung einer Fassade und einhergehender Verdunklung der Wohnung eine Mietminderung von 5 Prozent. Es gibt jedoch auch Urteile mit höheren Minderungsquoten, z.B. das Kammergericht Berlin mit 40 Prozent Mietminderung, aufgrund umfangreicher Bauarbeiten inklusive Planen am Baugerüst, weswegen sowohl das Lüften, wie auch der Ausblick deutlich eingeschränkt wurde.

Auch wenn die Wohnqualität der Mieter durch ein Baugerüst erheblich eingeschränkt sein kann, sind sich Mieter und Vermieter wohl einig, dass eine Mietminderung in Höhe von 100 Prozent nicht angebracht wäre, solange die Wohnung - auch wenn eingeschränkt - noch nutzbar bzw. bewohnbar ist.


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Erhöhte Einbruchsgefahr

 

Ein weiterer Punkt, weswegen Mieter sich durch ein Gerüst ums Haus in der Wohnung deutlich eingeschränkt fühlen, ist die erhöhte Einbruchsgefahr. Einbrecher könnten nun relativ unkompliziert auch in höher gelegene Stockwerke einsteigen, was das Offenhalten von Türen und Fenster unmöglich macht. Eine Frage, die sich daher vielen Mietern stellt, ist, ob ein Gerüst der Versicherung gemeldet werden muss. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, der Versicherung einen solchen Umstand anzuzeigen, viele Versicherer vereinbaren dies jedoch einzelvertraglich mit den Versicherungsnehmern. Es lohnt sich also ein Blick in den Versicherungsvertrag. Sollte eine entsprechende Klausel vorhanden sein, muss der Versicherer informiert werden.

 

Auch gut zu wissen: Mietminderung bei Baulärm

 

Übrigens: Geht von den Bauarbeiten ein ungewöhnlich hoher Lärmpegel aus, kann dies auch zu Mietminderungsansprüchen führen. Lesen Sie hier bei LAWIO die wichtigen Tipps zur Mietminderung bei Lärmbelästigung.

In unserer Rubik “Tipps für Mieter” veröffentlichen wir zusätzlich regelmäßig neue Beiträge zu allen relevanten Themen im Mietrecht. Einige Fragen, z.B. zu rückwirkender Mietminderung, haben wir auch in unseren FAQs beantwortet.