Mietminderung wenn die Heizung nicht funktioniert

Mietern in Deutschland steht regelmäßig das Recht auf Mietminderung zu, wenn die Heizung nicht funktioniert. Wie der Ausfall der Heizung richtig gemeldet werden sollte und wie die Miete gemindert werden kann, erfahren Sie hier bei LAWIO.

Fällt die Heizung während der Heizperiode aus, ist das ein Grund für Mietminderung. Die Heizperiode kann im Mietvertrag festgelegt sein. In jedem Fall gilt in Deutschland jedoch eine Mindestheizperiode von Oktober bis April. Doch auch außerhalb dieser Heizperiode hat der Mieter einen Anspruch auf eine funktionierende Heizung, wenn die Außentemperatur stark abfällt. Eine Mietminderung wegen defekter Heizung setzt jedoch zunächst eine korrekte Mängelanzeige an den Vermieter voraus.

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Warum Heizungen ausfallen

Wenn die Heizung nicht funktioniert oder nicht die gewünschte Wärmeleistung bringt, ist das zunächst sehr ärgerlich. Doch woran liegt es, dass Heizungen zumeist in den ersten Tagen der Inbetriebnahme schwächeln? Häufiger Grund für eine unzureichende Heizleistung nach den Sommermonaten ist Luft im Heizkörper. Einige Experten empfehlen daher, nach dem ersten Einschalten im Herbst die Heizung zu entlüftet. Denn Luft im Heizkörper führt neben störenden Gluckergeräuschen auch dazu, dass der Heizkörper nicht komplett warm wird. Die Entlüftung wird am Entlüftungsventil des Heizkörpers vorgenommen. Bei Unsicherheiten hinsichtlich des Vorgehens sollte jemand Erfahrenes zur Beratung oder Unterstützung herangezogen werden.

Es gibt jedoch auch zahlreiche weitere Gründe, weswegen die Heizung defekt oder mangelhaft sein kann. Neben Lecks an der Heizung selbst oder Störungen an den Rohren, können auch Defekte am Thermostat die Ursache für den Schaden sein.

In Mietwohnungen ist jedoch nicht der Mieter für das einwandfreie Funktionieren der Heizung verantwortlich, sondern der Vermieter. Der Vermieter hat sicherzustellen, dass der Mieter in einer Mietwohnung wohnen kann, in der es möglich ist, eine angenehme Temperatur zu erreichen.

 

Wann bei defekter Heizung gemindert werden darf

Ein Heizungsausfall im Sommer bei warmen Temperatur draußen und in der Wohnung berechtigt verständlicher Weise nicht zu Mietminderung. Doch sobald die Heizperiode beginnt, müssen die Heizungen funktionsfähig sein. In Deutschland beginnt die Heizperiode am 1. Oktober und endet am 30. April des darauffolgenden Jahres. In dieser Zeitspanne muss - unabhängig von den Außentemperaturen - gewährleistet werden, dass die Heizkörper funktionieren. Sollte die Heizung ausfallen, können Mieter gegebenenfalls Mietminderung geltend machen. Grundsätzlich gilt, dass in Wohnungen durch die Heizleistung eine Temperatur von bis zu 22 Grad erreicht werden sollen. Lediglich zu Nachtzeiten gilt die Ausnahme, dass die Heizleistung etwas gedrosselt werden darf.

 

Wann Mieter bei unzureichender Heizleistung die Miete mindern dürfen

Auch bei unzureichender Heizleistung können Mieter die Miete gegebenenfalls mindern. Insbesondere, wenn die Temperatur in der Wohnung unter 18 Grad Celsius fällt, kann davon ausgegangen werden, dass die Heizung nicht ordnungsgemäß funktioniert. Die Heizleistung ist dann als funktionsfähig anzusehen, wenn in den Zimmern Temperaturen von 20 bis 22 Grad erreicht werden können.

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Wie hoch kann die Mietminderung ausfallen?

Wie hoch eine Mietminderung wegen einer defekten Heizung ausfällt, hängt von den Umständen ab. Während eine Mietminderung von 100 Prozent sicherlich nur gegeben sein dürfte, wenn das Wohnen in der betroffenen Wohnung unzumutbar wäre, schränkt der Umstand der defekten Heizung die Qualität des Wohnung dennoch ziemlich ein. Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt insbesondere davon ab, wie kalt es tatsächlich in der Wohnung wird. Werden die vorgeschriebenen 20 bis 22 Grad Celsius nur knapp verfehlt, ist von einer geringeren Höhe der Mietminderung auszugehen, als wenn die Raumtemperatur längerfristig weit darunter liegt. In der Vergangenheit gab es daher Gerichtsurteile, die von 5 Prozent über 50 Prozent bis hin zu 70 Prozent Mietminderung zugesprochen haben. Fälle, bei denen zusätzliche Mängel wie zum Beispiel, wenn das warme Wasser auch nicht mehr läuft, hinzukommen, werden von Gerichten regelmäßig mit höheren Minderungsquoten ausgeurteilt, als der reine Heizungsausfall.

 

Wie lange die Miete gemindert werden darf

Die Miete darf so lange gemindert werden, wie der Mangel anhält. Das bedeutet zum Beispiel bei einem einwöchigen Heizungsausfall eine Zeitspanne von 7 Tagen für die Mietminderung. Absehen sollten Mieter von Mietminderung aufgrund sehr kurzer Ausfälle der Heizung wegen Wartungsarbeiten oder ähnlichem. Wird jedoch eine Zeitspanne von wenigen Stunden überschritten, ist es das gute Recht der Mieter, Mietminderung zu fordern und für eine schnelle Schadensbeseitigung zu sorgen.

 

Wie ist das optimale Vorgehen bei Heizungsausfall?

Sobald festgestellt wird, dass die Heizung nicht funktioniert, sollte der Vermieter bzw. die zuständige Hausverwaltung umgehend über das Problem informiert werden. Denn nur dann kann der Vermieter oder die Hausverwaltung reagieren und gegebenenfalls die Reparatur in Auftrag geben. Wichtig bei der Mangelanzeige ist, dass der Zeitpunkt, seit wann die Heizung ausgefallen ist, mitgeteilt wird. Zur besseren Beweisbarkeit empfiehlt es sich, dass rein mündliche Schadensmeldungen mit einem zusätzlichen schriftlichen Teil, z.B.einer E-Mail ergänzt werden. Zusätzlich sollte dann ein sogenanntes Temperaturprotokoll angefertigt werden, in dem ersichtlich ist, welche Temperatur zu welcher Tageszeit in der Wohnung gegeben war.

Um sich eventuelle Mietminderungsansprüche zu erhalten, empfiehlt es sich, folgende Mietzahlungen an den Vermieter unter Vorbehalt zu bezahlen. Dies kann z.B. durch einen Vermerk im Verwendungszweck der Überweisung, durch separate Ankündigung oder durch eine entsprechende Formulierung in der Mangelanzeige erfolgen.

Auf LAWIO können Sie in wenigen Minuten ein Dokument zur Mangelmeldung erstellen. Das Dokument erhält dann alle notwendigen Formulieren, sowie auf Wunsch sogar Absender- und Empfängeradresse. Dieses Dokument kann dann an den Vermieter übersandt werden.

 

Müssen Mieter die Wohnung heizen?

Für den einen oder anderen Kaltblüter stellt sich vielleicht auch die Frage, ob eine Mietwohnung überhaupt geheizt werden muss. Ohne Heizen könnte man eventuell eine Menge Heizkosten sparen und mit ein paar Pullovern und Wollsocken ist das für einige bestimmt auch aushaltbar, doch besteht für Mieter eine sogenannte Heizpflicht? Mieter sind in der Pflicht die Wohnung sorgsam zu behandelt. Insbesondere zur Vermeidung von Schimmelpilzen gehört dazu auch das richtige Heizen und Lüften der Wohnung. Wie warm es im Einzelnen jedoch in der Wohnung ist, bleibt jedem Mieter selbst überlassen.

Übrigens: Wenn die Räume einmal komplett ausgekühlt sind, wird viel mehr Energie benötigt, um wieder eine angenehme Temperatur herzustellen, es empfiehlt sich daher, auch bei Abwesenheit die Heizung auf niedriger Temperatur weiterlaufen zu lassen.

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Auch gut zu wissen: Heizung im Sommer

Auch außerhalb der oben beschriebenen Heizperiode kann der Vermieter verpflichtet sein, die Heizungsanlage betriebsbereit zu halten. Das Amtsgericht Uelzen urteilte hierzu, dass bei einer längerfristigen Außentemperatur unter 12 Grad Celsius, eine funktionierende Heizung in den Wohnräumen gewährleistet werden muss. Das Gleiche gilt, wenn die Zimmertemperatur - auch außerhalb der Heizperiode - unter 16 Grad Celsius fällt.