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Am 22.10.2019 beschloss der Berliner Senat für die Bundeshauptstadt den sogenannten „Mietendeckel“. Hintergrund ist der bestehende Wohnungsmangel in Berlin und der damit einhergehende Anstieg der Mieten der letzten Jahre. Das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung - MietenWoG Bln“, geläufig unter dem Begriff „Mietendeckel Gesetz“, wurde mit der Mehrheit von 85 Abgeordneten beschlossen.

Mietendeckel-Rechner für Berlin

Am 22.10.2019 beschloss der Berliner Senat für die Bundeshauptstadt den sogenannten „Mietendeckel“. Hintergrund ist der bestehende Wohnungsmangel in Berlin und der damit einhergehende Anstieg der Mieten der letzten Jahre. Das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung - MietenWoG Bln“, geläufig unter dem Begriff „Mietendeckel Gesetz“, wurde mit der Mehrheit von 85 Abgeordneten beschlossen.

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Nach erfolgreicher Durchsetzung bekommen Sie den Beitrag abzüglich der Erfolgsprovision - Ersparnis von vier Monaten - auf Ihr Konto überwiesen.

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Die wichtigsten Fragen zum Mietendeckel Berlin

Was umfasst den Geltungsbereich des Mietpreisdeckels in Berlin?

Der Mietendeckel gilt für die Dauer von fünf Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes. Er gilt jedoch nicht pauschal für alle Wohnungen. Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus wie Sozialwohnungen, Trägerwohnungen, Wohnungen innerhalb von Wohnheimen und Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezogen werden, fallen nicht unter den Mietendeckel. Hinzu kommt Wohnraum, der bisher dauerhaft unbewohnbar oder unbewohnt war und mit einem Aufwand, der mit Neubauten vergleichbar ist, zu Wohnzwecken wiederhergestellt wurde.

Wann tritt der Mietendeckel in Berlin in Kraft?

Das entsprechende Gesetz tritt am 23. Februar 2020 in Kraft und findet teilweise rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 Anwendung.

Wie lange gilt der Mietendeckel?

Das Gesetz regelt eine Begrenzung von Mieten in den nächsten fünf Jahren und ermöglicht zusätzlich die Kürzung von Mieten.

Was ist der Stichtag des Mietendeckels und was können Mieter unter „Mietenstopp“ verstehen?

Maßgeblich ist der Stichtag des 18. Juni 2019. Wer an diesem Tag in einer Wohnung lebte und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes noch immer in der gleichen Wohnung wohnt, fällt unter die neuen Regelungen. Die Miete wird in diesem Falle auf den Stand des 18. Juni 2019 eingefroren.

War die Wohnung am Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet oder hat zwischen dem Stichtag und dem Tag des Inkrafttretens des Gesetzes ein Mieterwechsel stattgefunden, wird die in diesem Zeitraum vereinbarte Miete eingefroren.

Die wichtigsten Fragen zum Mietendeckel Berlin

Was umfasst den Geltungsbereich des Mietpreisdeckels in Berlin?

Der Mietendeckel gilt für die Dauer von fünf Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes. Er gilt jedoch nicht pauschal für alle Wohnungen. Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus wie Sozialwohnungen, Trägerwohnungen, Wohnungen innerhalb von Wohnheimen und Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezogen werden, fallen nicht unter den Mietendeckel. Hinzu kommt Wohnraum, der bisher dauerhaft unbewohnbar oder unbewohnt war und mit einem Aufwand, der mit Neubauten vergleichbar ist, zu Wohnzwecken wiederhergestellt wurde.

Wann tritt der Mietendeckel in Berlin in Kraft?

Das entsprechende Gesetz tritt am 23. Februar 2020 in Kraft und findet teilweise rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 Anwendung.

Wie lange gilt der Mietendeckel?

Das Gesetz regelt eine Begrenzung von Mieten in den nächsten fünf Jahren und ermöglicht zusätzlich die Kürzung von Mieten.

Was ist der Stichtag des Mietendeckels und was können Mieter unter „Mietenstopp“ verstehen?

Maßgeblich ist der Stichtag des 18. Juni 2019. Wer an diesem Tag in einer Wohnung lebte und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes noch immer in der gleichen Wohnung wohnt, fällt unter die neuen Regelungen. Die Miete wird in diesem Falle auf den Stand des 18. Juni 2019 eingefroren.

War die Wohnung am Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet oder hat zwischen dem Stichtag und dem Tag des Inkrafttretens des Gesetzes ein Mieterwechsel stattgefunden, wird die in diesem Zeitraum vereinbarte Miete eingefroren.

Wann hat man Anspruch auf Mietsenkung?

Ein Anspruch auf Mietminderung besteht in dem Fall des Berliner Mietendeckels, wenn die aktuelle Miete über der festgelegten Mietobergrenze des Berliner Senats liegt.

Findet der Mietendeckel auch bei Staffel- und Indexmieten Anwendung?

Das Gesetz gilt auch für Index- und Staffelmieten, welche ebenfalls auf den Stand des 18. Juli 2019 eingefroren werden.

Wird der Mietendeckel auf Basis der Netto- oder Bruttomiete berechnet?

Unter Miete im Sinne dieses Gesetzes ist die Nettokaltmiete, ohne Betriebskosten oder Kosten für Heizung und Warmwasser, zu verstehen. Einbezogen werden jedoch Zuschläge, wie beispielsweise für das Mobiliar.

Wie werden Mieterhöhungen durch den Mietendeckel geregelt?

Das Gesetz regelt, dass Mieterhöhungen auch bei Zustimmung des Mieters mit Inkrafttreten zum Stichtag, dem 18. Juni 2019, unwirksam werden. Ein Vermieter kann ab Inkrafttreten nur die „alte“ Miethöhe vom 18. Juni 2019 verlangen. Erst ab dem 1. Januar 2022 dürfen Vermieter die Miete um den Inflationsausgleich, maximal jedoch um 1,3 Prozent, erhöhen.

Wie sind Wiedervermietungen im Mietendeckel geregelt?

Wird Wohnraum nach Inkrafttreten des Gesetzes neu vermietet, ist es gesetzlich nur erlaubt, die eingefrorene Miete zu verlangen. Liegt die bereits eingefrorene Miete über der Mietobergrenze, darf eine Neuvermietung ebenfalls nur bis zur Obergrenze erfolgen. Auch bei dieser Mietobergrenze ist ein Aufschlag für Modernisierungen und moderne Ausstattungen zu erheben.

Haben Modernisierungen Auswirkungen auf den Mietendeckel?

Bei Wohnungen, deren bisherige Miete unter 5,02 Euro/m² lag, darf die Miete bei einer erneuten Vermietung um maximal einen Euro auf bis zu 5,02 Euro/m² erhöht werden, sofern eine moderne Ausstattung vorhanden ist.

Eine moderne Ausstattung zeichnet sich durch mindestens zwei der folgenden Merkmale aus:

  • schwellenlos erreichbarer Aufzug,
  • Einbauküche,
  • hochwertige Ausstattung der Sanitäranlagen,
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume,
  • der Energieverbrauchskennwert liegt unter 120 kWh/ (m² a).

 

Bestimmte Modernisierungen und ihre Berücksichtigung bei der Miethöhe sind erlaubt, sofern sich dadurch die Miete nicht um mehr als einen Euro pro Quadratmeter erhöht. Dies gilt auch bei mehreren Modernisierungen während der Geltungsdauer des Gesetzes. Vermieter sind verpflichtet, ihre Mieterhöhung gegenüber der Investitionsbank Berlin anzuzeigen. Erlaubt sind Modernisierungen,

  • Zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist,
  • zur Wärmedämmung des Gebäudes oder des Dachs,
  • zur Verwendung erneuerbarer Energien,
  • zur energetischen Erneuerung von Fenstern,
  • zum Austausch und Optimierung von Heizungen,
  • zum Bau eines Aufzugs oder
  • zur Demontage vorhandener Barrieren.

Haben Modernisierungen Auswirkungen auf den Mietendeckel?

Bei Wohnungen, deren bisherige Miete unter 5,02 Euro/m² lag, darf die Miete bei einer erneuten Vermietung um maximal einen Euro auf bis zu 5,02 Euro/m² erhöht werden, sofern eine moderne Ausstattung vorhanden ist.

Eine moderne Ausstattung zeichnet sich durch mindestens zwei der folgenden Merkmale aus:

  • schwellenlos erreichbarer Aufzug,
  • Einbauküche,
  • hochwertige Ausstattung der Sanitäranlagen,
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume,
  • der Energieverbrauchskennwert liegt unter 120 kWh/ (m² a).

Bestimmte Modernisierungen und ihre Berücksichtigung bei der Miethöhe sind erlaubt, sofern sich dadurch die Miete nicht um mehr als einen Euro pro Quadratmeter erhöht. Dies gilt auch bei mehreren Modernisierungen während der Geltungsdauer des Gesetzes. Vermieter sind verpflichtet, ihre Mieterhöhung gegenüber der Investitionsbank Berlin anzuzeigen. Erlaubt sind Modernisierungen,

  • Zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist,
  • zur Wärmedämmung des Gebäudes oder des Dachs,
  • zur Verwendung erneuerbarer Energien,
  • zur energetischen Erneuerung von Fenstern,
  • zum Austausch und Optimierung von Heizungen,
  • zum Bau eines Aufzugs oder
  • zur Demontage vorhandener Barrieren.

Welche Mietobergrenzen gelten?

Die Mietentabelle regelt die Höhe der Nettokaltmiete in Bezug zu Alter und Ausstattung einer Wohnung. Die Obergrenze kann sich im Falle einer Modernisierung um höchstens einen Euro pro Quadratmeter erhöhen.

Die Mietentabelle legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung sein darf. Die Obergrenze kann sich bei einer Modernisierung maximal um 1 Euro/m² erhöhen. Bei einer Absenkung einer überhöhten Miete müssen die Ab- und Zuschläge Berücksichtigung finden, welche von der Wohnlage abhängig sind.

Bezug bis 1918

mit Sammelheizung und Bad 6,45 Euro
mit Sammelheizung oder Bad 5,00 Euro
ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 Euro

Bezug zw. 1919 bis 1949

mit Sammelheizung und Bad 6,27 Euro
mit Sammelheizung oder Bad 5,22 Euro
ohne Sammelheizung und ohne Bad 5,22 Euro

Bezug zw. 1950 bis 1964

mit Sammelheizung und Bad 6,08 Euro
mit Sammelheizung oder Bad 5,62 Euro

Bezug zw. 1965 bis 1972

mit Sammelheizung und Bad 5,95 Euro

Bezug zw. 1973 bis 1990

mit Sammelheizung und Bad 6,04 Euro

Bezug zw. 1991 bis 2002

mit Sammelheizung und Bad 8,13 Euro

Bezug zw. 2003 bis 2013

mit Sammelheizung und Bad 9,80 Euro

Welche Mietobergrenzen gelten?

Die Mietentabelle regelt die Höhe der Nettokaltmiete in Bezug zu Alter und Ausstattung einer Wohnung. Die Obergrenze kann sich im Falle einer Modernisierung um höchstens einen Euro pro Quadratmeter erhöhen.

Die Mietentabelle legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung sein darf. Die Obergrenze kann sich bei einer Modernisierung maximal um 1 Euro/m² erhöhen. Bei einer Absenkung einer überhöhten Miete müssen die Ab- und Zuschläge Berücksichtigung finden, welche von der Wohnlage abhängig sind.

Bezug bis 1918

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mit Sammelheizung und Bad 5,95 Euro

Bezug zw. 1973 bis 1990

mit Sammelheizung und Bad 6,04 Euro

Bezug zw. 1991 bis 2002

mit Sammelheizung und Bad 8,13 Euro

Bezug zw. 2003 bis 2013

mit Sammelheizung und Bad 9,80 Euro

Wie können Mieter in Berlin ihre überhöhter Miete senken?

Bislang musste ein Antrag des Mieters auf Senkung einer Miete an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gestellt werden. Sobald das Gesetzt am 23. Februar 2020 in Kraft getreten ist, wird kein Antrag mehr nötig. Eine überhöhte Miete ist bereits durch den im Gesetz geregelten Mietendeckel verboten.

Die Kriterien für eine überhöhte Miete sind jedoch gleich geblieben. Die Einhaltung des Erhöhungsverbots erfolgt weiterhin durch die Senatsverwaltung.

Die Miete gilt als überhöht, wenn sie in Abhängigkeit von der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der Mietobergrenze der Mietentabelle liegt.

Bei Wohnungen in einfacher Wohnlage muss bei Berechnung der Mietobergrenze ein Abschlag des maßgeblichen Mietpreises der Mietentabelle von 0,28 Euro Berücksichtigung finden. Bei Wohnraum in einer mittleren Wohnlage werden 0,09 Euro abgezogen, während bei Wohnungen in guter Wohnlage 0,74 Euro Zuschlag berücksichtigt werden. Bei Wohnungen in mittlerer Wohnlage werden 0,09 Euro abgezogen und für Wohnungen in guter Wohnlage ist ein Zuschlag von 0,74 Euro zu berücksichtigen.

Mit LAWIO können Sie ganz einfach prüfen ob,  Ihre Miete überhöht ist und Ihnen damit eine Mietminderung zu steht. Wir haben Ihnen im Folgenden trotzdem einmal eine Übersicht zusammengestellt, wie sich die Mietobergrenzen des Mietendeckels berechnen.

Wie berechnet sich die Mietobergrenze des Mietendeckels

Berechnung der Mietobergrenze für ein 1-/2-Familienhaus:

Festgelegter Quadratmeterpreis (nach Baualter & Ausstattung) + ggf. 1 Euro bei moderner Ausstattung + 10% Zulage +/- Lageeinordnung = M

M x 1,2 = zulässige Mietobergrenze

 

Berechnung der Mietobergrenze im Mehrfamilienhaus:

Festgelegter Quadratmeterpreis (nach Baualter & Ausstattung) + ggf. 1 Euro bei moderner Ausstattung +/- Lageeinordnung = M

M x 1,2 = zulässige Mietobergrenze

Wie wurde die Lageeinordnung nach Bezirk im Mietendeckel festgesetzt?

Die Lageeinordnung für die Berechnung der zulässigen Mietobergrenze wird demnächst veröffentlicht.

Woher bekommen Mieter Auskünfte über die zulässige Miethöhe?

Vermieter sind verpflichtet, innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages, den Mieter über die Berechnung der Miethöhe zu informieren. Auf Verlangen hat der Vermieter die Höhe der Miete zum Stichtag 18.06.2019 mitzuteilen.

Welche Auswirkungen hat der Mietendeckel auf den Berliner Mietspiegel?

Die im Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zum Mietrecht getroffenen Regelungen werden durch den neuen Mietendeckel nicht aufgehoben. Spielräume für Mieterhöhungen, die im Rahmen des Mietdeckels beispielsweise bei besonders preisgünstigen Wohnungen oder bei Wohnungen mit moderner Ausstattung getroffen werden, stehen unter Vorbehalt der Umsetzung nach dem BGB. Ebenso hat der Berliner Mietspiegel von 2019 weiterhin Bestand. Anwendung findet er insbesondere bei den vom Mietendeckel ausgenommenen Neubauten ab dem Jahr 2014.

Wie sind Ein- und Zweifamilienhäuser im Mietendeckel geregelt?

Das Gesetz gilt auch für Ein- und Zweifamilienhäuser. Befindet sich der Wohnraum in Gebäuden von nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um zehn Prozent.

Was regelt der „Härtefall“ für Vermieter?

Ein Härtefall liegt vor, wenn die Miete für Vermieter dauerhaft zu einem Verlust führen würde oder eine Gefährdung der Substanz der Wohneinheit besteht.

Ein Verlust existiert, wenn die aufzubringenden Aufwendungen für die maßgebliche Wirtschaftseinheit über den Erträgen liegen.

Eine Substanzgefährdung besteht, wenn die Erträge nicht zum Erhalt der Wirtschaftseinheit ausreichend sind.

Unter Wirtschaftseinheit werden eine einzelne Wohnung, ein Gebäude, oder mehrere Wohnungen innerhalb eines Gebäudes verstanden, sofern diese in einem direkten räumlichen Zusammenhang stehen und gemeinsam bewirtschaftet werden.

Zur Vermeidung einer solchen unbilligen Härte kann die Investitionsbank Berlin auf Antrag des Vermieters die Genehmigung zu einer höheren zulässigen Miete erteilen.

Ein Härtefall liegt vor, wenn er nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt und seine Ursache im Mietendeckel Gesetz findet. Beispiele hierfür sind Finanzierungskosten, die außerhalb des Marktüblichen liegen, Renditeerwartungen, Erwartungen an Wertsteigerungen und Verluste, die bei Aufteilung in andere Wirtschaftseinheiten entstehen.

Wie werden Verstöße von Vermietern geahndet?

Wird gegen den Mietendeckel verstoßen, kann eine Gelstrafe bis zu 500.000,00 Euro verhängt werden.

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