Mieterhöhungen - was ist gesetzlich erlaubt?

Kaum ein Mieter bleibt von einer Mietpreiserhöhung verschont: Eines Tages liegt das Mieterhöhungsschreiben auf dem Tisch.
Vermieter freifinanzierten Wohnraums dürfen allerdings nicht willkürlich die Miete eines laufenden Mietverhältnisses erhöhen. Denn Mieter stehen unter dem besonderen Schutz des Wohnraummietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB. Etwa die Hälfte aller Mieterhöhungsforderungen ist nicht rechtens und daher ungültig. Es lohnt sich also, über die wichtigsten gesetzlichen Regelungen informiert zu sein: es folgt unsere Übersicht.

Mieterhöhungen treffen mit einer hohen Wahrscheinlichkeit früher oder später jeden Mieter – besonders in Deutschland. Denn: Mit 58 Prozent aller Menschen hierzulande sind wir ein Land der Mieter. Diese Mieterquote stellt uns nach der Schweiz auf Platz zwei im Ranking unserer Nachbarländer. Laut Statistischem Bundesamt stieg in Deutschland der Wohnungsmietindex 2019 im Vergleich zum Basisjahr 2015 um 5,9 Prozent. Die Steigung des Indexverlaufes wird seit diesen letzten vier Jahren mit jedem Jahr steiler, während sie zuvor etwa 10 Jahre lang recht konstant bei einer jährlichen Steigerung um rund 1,1 Prozent lag.

Insbesondere bei Neuvertragsmieten in den Großstädten setzt sich der Trend stetig fort, dort ist auch der Mieteranteil nach wie vor besonders hoch. Unangefochtener Spitzenreiter bleibt München: 17,5 Euro kostete der Quadratmeter im letzten Quartal 2019. Mit 12,12 Euro sind Sie in den beiden letzten, Heilbronn und Hamburg, dabei (Quelle: Statista). Die Berliner Mietpreise lagen in der ersten Hälfte des Jahres 2019 bei durchschnittlich 11,6 Euro je Quadratmeter und haben sich damit seit 2009 mehr als verdoppelt (damals 5,7 Euro).

Aus welchen Gründen und wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Vermieter müssen sich an gesetzeskonforme Begründungen und formale Voraussetzungen des BGB halten, sonst ist ein Mieterhöhungsschreiben unwirksam.

Rechtliche Grundlagen einer Mieterhöhung

Nur die folgenden Möglichkeiten für eine Mietzinserhöhung sind laut BGB zulässig:

1.Vertraglich wurde eine Staffelmiete oder Indexmiete für das Mietobjekt festgelegt.
Eine Staffelmiete (§ 557a BGB) bedeutet, dass sich die Miete automatisch in einem bestimmten Rhythmus um einen fixen Prozentsatz erhöht. Mieterhöhungen aus anderen Gründen sind dann ausgeschlossen.
Ähnliches gilt für die sogenannte Indexmiete (§ 557b BGB), nach der die Miete nicht häufiger als alle 12 Monate mit dem offiziellen Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) steigt, also mit der Inflation. Den geänderten Index und den daraus sich ergebenden Betrag muss der Vermieter mindestens 2 Monate zuvor mitteilen.

2. Die Erhöhung erfolgt nach Modernisierung.
Ein Vermieter darf seine Mieter an den Kosten für Verbesserungen, Aufwertungen und energetische Modernisierungen des Mietobjektes beteiligen (Modernisierungsumlage § 559 BGB). Seit 2019 kann er höchstens 8 Prozent seiner entstandenen Aufwendungen auf die Jahreskaltmiete umlegen. Es darf sich dabei allerdings nicht um bloße Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen handeln. Was zulässige Maßnahmen sind, zählt § 555b BGB auf, Streitfälle sind dennoch an der Tagesordnung.

3. Zur Anpassung der laufenden an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Nach §§ 558 bis 558e BGB kann der Vermieter verlangen, dass die Miete künftig der durchschnittlichen Miethöhe vergleichbarer Wohnungen am Ort während der letzten vier Jahre entspricht. Die Vergleichbarkeit bezieht sich auf Lage, Art, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung. Auf dieser Basis muss der Vermieter eine Vergleichsmieter als Begründung für eine Erhöhung nachvollziehbar herleiten. Dazu kann er sich je nach Vorhandensein verschiedener Bezugsquellen bedienen:

– Einfacher örtlicher Mietspiegel: Er wird alle 2 Jahre von einer Gemeinde zusammen mit Mieter- und Vermieterverbänden erstellt. Darin sind durchschnittliche Mieten für Wohnungen des freien Marktes zu einem bestimmten Datum wiedergegeben, aufgeschlüsselt in mehreren Kategorien. In der Regel haben Mietspiegelangaben vor Gericht mehr Relevanz als Verfahren ohne Mietspiegel.

– Qualifizierter Mietspiegel: Dieser unterscheidet sich vom einfachen Mietspiegel dadurch, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien erstellt wird und höhere Beweiskraft hat. Auf die dort erhobenen Daten muss ein Vermieter in jedem Fall hinweisen, ganz gleich, nach welchem Verfahren er letztlich die Vergleichsmiete begründet.

– Ohne Mietspiegel bleiben folgende Möglichkeiten:
— Mietspiegel einer vergleichbaren (!) Gemeinde
— Angaben einer örtlichen Mietdatenbank
— Sachverständigengutachten
— drei Vergleichswohnungen im Ort detailliert benennen

4. Bei Neuvermietung gelten alle oben genannten Regelungen nicht.
Nicht zulässig sind jedoch sogenannte Änderungskündigungen mit dem Ziel, demselben Mieter per neuem Vertrag Erhöhungen anzutragen. Für neue Mietverträge greifen Gesetze gegen Wucher, wie das Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5 Abs. 2 WiStG) jenseits 120 Prozent der Vergleichsmiete, und regional die sogenannte Mietpreisbremse in prekären Wohnraumsituationen mit Beschränkung auf 110 Prozent.

Wer kann eine Mietzinserhöhung aussprechen?

Nur der – oder die – Vermieter als Eigentümer oder ein Beauftragter (z. B. Wohnungsverwalter) können Ihre Miete erhöhen: Lassen Sie sich im Zweifel eine Original-Vollmacht vorlegen.

Welche Form muss eine Mieterhöhung erfüllen?

Ein Mieterhöhungsschreiben muss in jedem Fall schriftlich (Brief, Fax, E-Mail) erfolgen. Die eigenhändige Unterschrift des Vermieters selbst ist mit einer beigefügten Vollmacht nicht notwendig. Außerdem ist das Schreiben an alle vertraglichen Mieter zu richten, muss eine vollständige Absenderangabe, Fälligkeitsdatum und Betrag der angehobenen Miete ausweisen sowie eine zulässige Begründung enthalten. Und zu guter Letzt gehört eine Zustimmungsaufforderung hinein. Im Zweifel hat der Vermieter den Zugang des Schreibens nachzuweisen.

Müssen Mieterhöhungen angekündigt werden?

Ein Mieterhöhungsschreiben ist immer eine Ankündigung, denn die erstmalige Zahlung des angehobenen Mietpreises ist frühestens nach Ablauf zweier voller Kalendermonate nach dem Zugang fällig.

Sonderfall Modernisierung:

Plant Ihr Vermieter allerdings eine Erhöhung wegen Modernisierung, muss er Sie als Mieter schon mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten umfassend informieren. Diese Modernisierungsankündigung hat Sie sowohl über die Art und Dauer der Maßnahmen (§ 555c BGB) als auch die Erhöhung der Miete inklusive Betrag (§ 559 BGB), künftige Betriebskosten und Ihr Widerspruchsrecht in Härtefällen in Kenntnis zu setzen. Gesetzlich ist übrigens eine einvernehmliche Vereinbarung im Vorfeld ausdrücklich erwünscht (§ 555f BGB). Die Modernisierung an sich müssen Sie in der Regel dulden. Nach den Arbeiten erhalten Sie das Mieterhöhungsschreiben, welches keiner Zustimmung Ihrerseits bedarf.

Wie ist die Regelung bei einer Staffelmiete?

Eine regelmäßige Erhöhung über Staffelmiete kann frühestens alle 12 Monate erfolgen und muss im Vertrag als Betrag angegeben sein (§ 557a BGB). Zu dieser schon vereinbarten Erhöhung benötigt der Vermieter keine weitere Mieterzustimmung und sie darf auch die sonst gültigen Kappungsgrenzen übersteigen. Dafür kann der Vermieter aber keine darüber hinausgehende Mietzinserhöhung aussprechen.

Was regelt die Kappungsgrenze? Wie hoch darf die maximale Mieterhöhung ausfallen?

Regulär dürfen die Mieten bestehender Mietverhältnisse laut § 558 BGB nur bis zur ortsüblichen Miethöhe vergleichbarer Wohnungen steigen.

Jedoch nicht in beliebigen Sprüngen: innerhalb von 3 Jahren höchstens um 20 Prozent als Kappungsgrenze. In örtlich angespannten Wohnungsmärkten gilt eine niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent. Welche Gemeinden oder Gemeindeteile in diese Kategorie fallen, legen die Landesregierungen für fünf Jahre fest.
Die vieldiskutierte Mietpreisbremse dagegen gilt nur für Neuvermietung in per Landes-Rechtsverordnung bestimmten Regionen (§ 556d BGB). Sie begrenzt den Mietpreis zu Vertragsbeginn auf maximal 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mieterhöhung erhalten – welche Optionen Mieter nun haben

Welche Fristen gelten bei einer Mietpreiserhöhung?

— Jahressperrfrist: Frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung oder nach Einzug darf Ihr Vermieter eine Anpassung an Vergleichsmieten ankündigen, die erst nach Ablauf des übernächsten Monates, faktisch weitere 3 Monate später eintritt (§§ 557, 558 ff. BGB). Für Modernisierungen gilt diese Frist jedoch nicht.

— Zustimmungsfrist, Überlegungsfrist: Grundsätzlich sind Sie als Mieter verpflichtet, einem korrekten Mieterhöhungsverlangen auf ortsübliche Miete zuzustimmen, und zwar spätestens bis zum Ende des Monats plus zwei Monate. Wenn der Vermieter unzulässig vorgeht, ist die Erhöhung nichtig und Sie müssen gar nicht reagieren.

— Klagefrist: § 558b BGB sieht vor, dass ein Vermieter einen Rechtsanspruch auf die Zustimmung des Mieters hat und Zustimmungsklage erheben kann. Das Amtsgericht erklärt demnach die Mietzinserhöhung ersatzweise für wirksam. Die Klagefrist beträgt drei Monate nach Verstreichen der Zustimmungsfrist.

Warum muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Zur rechtsgültigen Wirksamkeit von Anpassungen an ortsübliche Mieten ist formal die Zustimmung des Mieters notwendig, bei Modernisierung nicht. Sie ist nicht formgebunden und schriftlich, mündlich, telefonisch, per Fax oder stillschweigend durch Zahlung des fälligen höheren Mietbetrages möglich. Achtung: Ihre Zustimmung können Sie nachträglich nicht widerrufen. Auch eine Teilzustimmung ist denkbar. Der Vermieter muss dann mit erneuter Überlegungsfrist nachbessern oder auf Zustimmung klagen.

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei Mietpreiserhöhung?

Laut § 561 BGB haben Sie das Recht, bis zum Ende des Folgemonats nach Zugang des Schreibens eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Der Vertrag endet dann am letzten Tag des übernächsten Monats. Ein zusätzliches Sonderkündigungsrecht besteht schon nach Zugang einer Modernisierungsankündigung ebenfalls zum Ablauf des übernächsten Monats, noch vor Modernisierungsbeginn.

Wer hilft bei einer Mieterhöhung?

Während der Überlegungsfrist ist eine fachkompetente Prüfung der Mietpreiserhöhung zu empfehlen: Spezielle Mieterportale, ein Mieterhilfeverein, ein örtlicher Verein des Deutschen Mieterbundes oder ein Fachanwalt für Mietrecht wären die richtigen Ansprechpartner.

Wie ist einer Mieterhöhung zu widersprechen?

Eine explizite Ablehnung ist möglich, aber nicht zwingend. Sie können dem Vermieter mitteilen, dass die Erhöhung ungerechtfertigt ist und auf seine Rücknahme der Mietpreiserhöhung hoffen. Stattdessen kann es auch günstiger sein, es auf eine eventuelle Zustimmungsklage ankommen zu lassen.

Häufige Fragen bei Mietpreiserhöhungen

Es scheint, dass wir nicht finden können, was Sie suchen. Vielleicht kann eine Suche helfen.

LAWIO

Für den Newsletter anmelden!

Jetzt für unseren Newsletter anmelden und immer die aktuellsten Neuigkeiten, Tipps und Tricks rund um die Themen Wohnung und Mietrecht erhalten.

* Pflichtfelder
EFRE_rgb_print
ESF_rgb_print