Zu viel Kaution an den Vermieter gezahlt: Was tun?

Spätestens mit dem Beginn eines neuen Mietverhältnisses wird für Mieter die Zahlung der Mietkaution fällig. Mietkautionen dürfen vom Vermieter eingefordert werden, um eine finanzielle Sicherheit zu haben, falls Mieter ihren vertraglichen Verpflichtungen (wie zum Beispiel die pünktliche Zahlung der Miete) nicht nachkommen. 

Allerdings ist dem Maß der Absicherung eine gesetzliche Grenze gesetzt worden. Doch wie viel Kaution dürfen Vermieter verlangen und was können Mieter tun, wenn sie bereits zu viel Mietkaution an den Vermieter gezahlt haben?

Die Frage zur rechtmäßigen Mietkautionshöhe wollen wir von LAWIO in diesem Beitrag für Sie klären.  

Wie viel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?

Im § 551 BGB sind die gesetzlichen Bestimmungen zur Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten – wie der Mietkaution – festgehalten.  

Vermieter dürfen gemäß §551 Abs. 1 BGB nicht mehr als die Höhe von drei Monatsmieten (Nettokaltmieten) verlangen. Sofern ein höherer Geldbetrag im Mietvertrag zur Hinterlegung eingefordert wird, ist diese Forderung unwirksam

Zudem kann eine Mietkaution vom Mieter verlangt werden, wenn diese auch im Mietvertrag vereinbart wurde. Im Gesetzestext des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gibt es keine Regelungen, die Mieter zur Zahlung einer Mietkaution verpflichtet 

Wann darf der Vermieter die Kaution verlangen?

Mietsicherheiten werden mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig. Gilt Ihr neuer Mietvertrag beispielsweise ab dem 01. Januar des neuen Jahres, so muss die Kaution auch bis zum 01. Januar beim Vermieter hinterlegt worden sein.  

Kann die Kaution in Raten beglichen werden? 

Ja, denn gemäß §551 Abs. 2 BGB ist es gesetzeskonform, wenn Mieter die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen an den Vermieter zahlen. Die erste Teilzahlung wird auch bei der Ratenzahlung mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig. 

Kann der Vermieter Mietkaution und Mietbürgschaft fordern?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um eine Mietsicherheit beim Vermieter zu hinterlegen. Die Zahlung einer Miet- bzw. Barkaution ist wohl die gängigste Variante. Eine weitere Variante ist die Inanspruchnahme einer MietkautionsversicherungHierbei handelt es sich um eine Bürgschaft. Während bei einer Mietkautionsversicherung die jeweilige Versicherungsgesellschaft für den Mieter bürgt, können bei privaten Mietbürgschaften die Eltern bzw. die Familie für den Mieter in Schadensfällen bürgen. Gesetzlich gibt es keine Vorschrift, wie eine Mietsicherheit hinterlegt werden muss. 

Eine Kombination aus Mietkaution und Mietbürgschaft ist grundsätzlich möglich. Allerdings rechtfertigt dies nicht, dass der Vermieter in Summe mehr als die gesetzliche Obergrenze von drei Nettokaltmieten fordern kann. Somit bleibt der Grenzwert gemäß §551 Abs. 1 bestehen. 

Übersteigt die durch Barkaution und Mietbürgschaft hinterlegte Mietsicherheit die gesetzlichen Vorschriften, so spricht man von einer Übersicherung 

Sofern eine Übersicherung des Mieters vorliegt, ist die Mietkautionsvereinbarung nur teilweise wirksamBei Mietrückständen oder zukünftigen Schäden durch den Mieter kann der Vermieter nur Ansprüche aus der hinterlegten Mietkaution geltend machen – jegliche Forderungen über die Mietbürgschaft sind hingegen nichtig. 

Eine Ausnahme ist hingegen die freiwillige Bürgschaft. Sofern Mieter freiwillig anbieten, die Mietkaution zusätzlich durch eine Bürgschaft abzusichern, so ist dies zulässig. 

Ist es erlaubt nachträglich noch Mietkaution zu verlangen?

Das Mietverhältnis hat längst begonnen und bisher hatte der Vermieter keine Mietsicherheit bzw. die maximal zulässige Höhe von drei Kaltmieten eingefordert.  

Nun erhalten Sie ein Schreiben, in dem der Vermieter nachträglich eine weitere Hinterlegung der Mietkaution fordert. Ist das rechtlich erlaubt? 

Nein, Vermieter können nachträglich keine Mietkaution verlangen. In solch einem Fall bedarf es die Zustimmung des Mieters. 

Was kann ich tun, wenn ich bereits zu viel Kaution bezahlt habe?

Mieter müssen unter keinen Umständen mehr als drei Monatsmieten beim Vermieter als Sicherheit hinterlegen. Oftmals wissen Mieter nicht über die Regelungen zur Begrenzung der Mietsicherheit bescheid und zahlen entsprechend mehr Kaution als notwendig. 
 
Doch was können Mieter tun, wenn bereits zu viel Kaution beim Vermieter hinterlegt wurde? 
 
In solch einem Fall haben Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel geleisteten Mietkaution. Wenn Mieter beispielsweise vier anstatt der zulässigen drei Nettokaltmieten hinterlegt haben, muss der Vermieter dem Mieter eine Nettokaltmiete zurückzahlen.

Wann ist die Kautionsrückzahlung fällig?

Bei Überschreitung der gesetzlichen Obergrenze, können Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses den überschießenden Anteil der Mietsicherheit vom Vermieter einfordern. 

Wichtig ist hierbei jedoch, dass Rückzahlungsansprüche von Mietern, die eine zu hohe Kaution hinterlegt haben, nach Ablauf von drei Jahren verjähren (Urteil des BGH, Az. VIII ZR 91/10). 

LAWIO

Für den Newsletter anmelden!

Jetzt für unseren Newsletter anmelden und immer die aktuellsten Neuigkeiten, Tipps und Tricks rund um die Themen Wohnung und Mietrecht erhalten.

* Pflichtfelder
EFRE_rgb_print
ESF_rgb_print