Mietminderung bei Wohnungsmängeln

Mängel in der Wohnung?

Mietminderung

Die Liste der Wohnmängel die Mieter zum Verzweifeln bringen ist lang: von Schimmel in der Wohnung, einem Heizungs- oder Warmwasserausfall bis zu Lärmbelästigung durch Bauarbeiten oder Nachbarn. Allerdings erlaubt das deutsche Wohnraummietrecht Mietern, in deren Wohnung ein Mangel vorliegt, die Reduzierung der zu zahlenden Miete, bis der Mangel beseitigt wurde. Erfahre jetzt die Grundregeln zur Mietminderung!

Und so funktioniert Mietminderung mit LAWIO

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Welche Rechte haben Mieter bei einer Mietminderung laut BGB?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Mietminderung durch Beeinträchtigung der Mietsache

  • (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
  • (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

Zugesicherte Eigenschaften fehlen

  • (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

§536 Abs. 3 BGB zu Gebrauch von Dritten

  • (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

Unwirksame Vereinbarungen

  • (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Somit ist ein Mangel jeder Zustand, der vom vertraglich Vereinbarten abweicht. Sofern die Mängel nicht vom Mieter verschuldet sind, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Der Mieter muss lediglich Mängel, die er bei Vertragsschluss akzeptiert hat und Bagatellmängel, wie z.B. einen kleinen Kratzer im Parkett, hinnehmen. Im Folgenden beantworten wir die Grundsatzfragen zu Mietminderung.

 

Wann hat man Anspruch auf Mietminderung?

Ein Anspruch auf Mietminderung besteht, wenn ein Mangel an/in der Mietwohnung vorhanden und die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist.

Warum die Miete mindern?

Die Mietminderung soll einerseits der verschlechterten Wohnsituation Rechnung tragen und andererseits den Vermieter dazu anhalten, den Mangel schnellstmöglich zu beseitigen. Es gibt Mängel, die können nicht in kurzer Zeit beseitigt werden, manche vielleicht sogar gar nicht. Für solche Fälle kann es eine langfristige oder dauerhafte Mietsenkung geben. Kleinere Schäden oder Mängel, die schnell beseitigt werden können, führen dazu, dass die Miete für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, reduziert wird. Für andere Schadenskategorien kann es sogar zu dauerhaften Mietminderungen kommen.

Muss man die Mietminderung zurückzahlen?

Im Normalfall kommt eine Mietminderung vom Zeitpunkt der Mängelanzeige bis zur Mangelbehebung für einen Mieter in Betracht (gemäß §536 Absatz 1 BGB). Der Mieter wird in diesem Beispiel für die geminderte Tauglichkeit der Mietsache bzw. die gesenkte Wohnqualität durch eine zeitlich begrenzte Mietminderung „entschädigt“.

Sollte der Vermieter einen Mangel an der Wohnung dauerhaft nicht beheben können,  beispielsweise durch bauliche Mängel, so besteht auch die Grundlage der dauerhaften Mietminderung. In diesem Fall sollten Mieter die dauerhafte Mietminderung schriftlich im Mietvertrag – in Absprache mit dem Vermieter – dokumentieren.

Wie hoch fällt die Mietminderung aus?

    • Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt stets vom Schadensfall ab, es gibt keine gesetzlichen Regelungen zur Höhe von Mietminderung.

Grundlage für die Berechnung der Höhe der Mietminderung ist das Maß der Einschränkung, welches der Mangel mit sich bringt. Als Anhaltspunkte können ähnlich gelagerte Fälle aus der Vergangenheit dienen.

    • Grundlage für die Berechnung der Höhe der Mietminderung ist das Maß der Einschränkung, welches der Mangel mit sich bringt.

Grundlage für die Berechnung der Höhe der Mietminderung ist das Maß der Einschränkung, welches der Mangel mit sich bringt. Als Anhaltspunkte können ähnlich gelagerte Fälle aus der Vergangenheit dienen.

  • Als Anhaltspunkte können ähnlich gelagerte Fälle aus der Vergangenheit dienen.

Wird die Mietminderung von der Kalt- oder der Warmmiete abgezogen?

Nach dem Urteil des BGH (WuM 2005, 753) ist die Warmmiete (Kaltmiete plus geschuldeter Nebenkosten) die Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung.

Wie wird die Mietminderung berechnet?

    • Die Berechnung der Mietminderung ist einzelfallbasiert und richtet sich nach Art und Dauer des vorhandenen Schadens.
  • In der Regel richten sich deutsche Gerichte nach bereits rechtskräftigen Urteilen aus dem Mietrecht.

 

Wie mache ich Mietminderung geltend?

Um Mietminderung geltend machen zu können, muss der Vermieter zunächst über den bestehenden Schaden informiert werden (§536c BGB). Hierfür können Sie das Schadensmeldungs-Tool von LAWIO benutzen. Wichtig ist, dass Sie dem Vermieter gegenüber erklären, dass die Zahlung weiterer Monatsmieten unter Vorbehalt geschieht, ansonsten könnte angenommen werden, dass Sie den Mangel in der Wohnung akzeptieren. In der Schadensmeldung von LAWIO ist eine solche rechtssichere Formulierung eingefügt. Im folgenden Schritt muss kalkuliert werden, wie hoch die Mietminderung ausfällt, der Differenzbetrag kann dann vom Vermieter zurückgefordert werden oder mit der nächsten Monatsmiete aufgerechnet werden.

Wenn Sie das Tool zur Schadensmeldung bei Mietmängeln von LAWIO nutzen, stellen wir Ihnen weitere Informationen zum Vorgehen für Mietminderung zur Verfügung.

Auch in unseren häufig gestellten Fragen haben wir interessante Infos rund um das Mietminderungsrecht zusammengestellt.

Ist die Mietminderung rückwirkend durchsetzbar?

Sobald ein Mietmangel in der Wohnung entsteht fragen sich Mieter, ob sie den Schaden direkt beim Vermieter angeben müssen, um eine Mietminderung durchzusetzen. Nach §536c BGB sind Mieter verpflichtet, jeden Mangel an der Mietsache unverzüglich dem Vermieter mitzuteilen. In Bezug auf den Paragraph §536c BGB ist auch die rückwirkende Mietminderung geregelt. Im Regelfall gilt der Zeitpunkt, zu dem Sie den Vermieter per Mängelanzeige über den Mangel informiert haben, um die Mietminderung rückwirkend geltend machen zu können. Durch die Mängelanzeige wird der Vermieter aufgefordert, den Mietmangel gemäß seiner Verpflichtung aus dem bestehenden Mietverhältnis zu beseitigen. Es empfiehlt sich, dem Vermieter in der Mängelanzeige eine realistische Frist für die Behebung zu setzen. Um die Mietminderung rückwirkend geltend zu machen, können Sie Ihren Vermieter auch über die Mietzahlung unter Vorbehalt informieren.

Wichtig: Das Recht auf Mietminderung besteht gemäß §536 BGB per Gesetz. Mängelanzeigen sind notwendig, um sich als Mieter das Recht auf Minderung der Miete zu wahren. Entscheidend ist jedoch immer der Zeitpunkt, von dem an der Mangel besteht.

Die häufigsten Mängel, die zur Mietminderung führen

Baulärm, ein Wasserschaden, Probleme mit der Heizung oder Schimmel setzen die Wohnqualität herab und können zur Mietminderung berechtigen. Aber auch Lärmbelästigung durch Nachbarn, Schädlinge (Kakerlaken, Ratten, Silberfische etc.), Ausfall des Fahrstuhls und unangenehme Gerüche sind mietmindernde Gründe.

Mit dem LAWIO-Mietschutz können Sie unkompliziert prüfen, ob Sie Anspruch auf Mietminderung haben. Die Höhe der Mietminderung variiert dabei je nach Art des Schadens und wie lange dieser bereits besteht. Klicken Sie sich dafür einfach durch unser Formular und erfahren Sie am Ende der Befragung, ob Sie Anspruch auf Mietminderung haben:

Neben unserem Mietminderungscheck möchten wir Ihnen aber auch mit Rat und Tat zur Seite stehen und Sie über aktuelle Mietrechtsthemen informieren. Unser Mietrechts-Ratgeber umfasst dabei nicht nur rechtliche Themen, sondern auch nützliche Tipps: zum Beispiel, wie Sie Schimmel vorbeugen oder was Sie bei einer defekten Heizung tun können.