Mietminderung, wenn Bad, Keller oder Garten nicht nutzbar sind

Stellen Sie sich vor, Sie unterschreiben voller Vorfreude den Mietvertrag Ihrer neuen Wohnung und am Tag des Mietbeginns erzählt Ihnen Ihr Vermieter, dass das Badezimmer aufgrund eines Wasserschadens vorerst gesperrt ist.

Oder folgenden Fall: Im Mietvertrag wird Ihnen die Nutzung des gemeinschaftlichen Gartens zugesagt. Eines Tages informiert Sie der Vermieter, dass Ihnen die Nutzung fortan untersagt wird, da die Fläche für andere Zwecke genutzt wird.

Sofern die Nutzung von Flächen und Räumen im Mietvertrag vereinbart wurde, haben Sie auch das Recht, diese in Anspruch zu nehmen. §535 Abs. 1 BGB regelt hierbei den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, die vom Vermieter gewährleistet werden muss. Sofern Vermieter dieser Pflicht nicht nachkommen können und Mängel an der Mietsache entstehen, die im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, dann können Mieter die Miete um einen angemessenen Betrag mindern.

Im folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO Ihnen erläutern, wann Sie bei nicht nutzbaren Räumen bzw. Flächen eine Mietminderung durchsetzen können.

Mietminderung, wenn Bad, Keller oder Garten nicht nutzbar sind

Stellen Sie sich vor, Sie unterschreiben voller Vorfreude den Mietvertrag Ihrer neuen Wohnung und am Tag des Mietbeginns erzählt Ihnen Ihr Vermieter, dass das Badezimmer aufgrund eines Wasserschadens vorerst gesperrt ist.

Oder folgenden Fall: Im Mietvertrag wird Ihnen die Nutzung des gemeinschaftlichen Gartens zugesagt. Eines Tages informiert Sie der Vermieter, dass Ihnen die Nutzung fortan untersagt wird, da die Fläche für andere Zwecke genutzt wird.

Sofern die Nutzung von Flächen und Räumen im Mietvertrag vereinbart wurde, haben Sie auch das Recht, diese in Anspruch zu nehmen. §535 Abs. 1 BGB regelt hierbei den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, die vom Vermieter gewährleistet werden muss. Sofern Vermieter dieser Pflicht nicht nachkommen können und Mängel an der Mietsache entstehen, die im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, dann können Mieter die Miete um einen angemessenen Betrag mindern.

Im folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO Ihnen erläutern, wann Sie bei nicht nutzbaren Räumen bzw. Flächen eine Mietminderung durchsetzen können.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Wohnzimmer und Bad nicht nutzbar? Miete mindern!

In manchen Fällen sind lediglich einzelne Wohnräume von Mietmängeln betroffen, sodass sich Mieter zumindest in den anderen Räumen frei bewegen können. Doch auch mehrere Räume können bzw. die gesamte Wohnung kann bei gewissen Mietmängeln dermaßen beeinträchtigt werden, sodass sie für einen gewissen Zeitraum gesperrt werden müssen oder nur bedingt nutzbar sind.

Im Folgenden haben wir Ihnen jene Mietmängel pro Wohnraum aufgelistet, die den jeweiligen Raum (zeitweise) unbenutzbar machen.

Wohnzimmer nicht nutzbar

Wohnzimmer stellen in der Regel das Zentrum des gemeinschaftlichen oder familiären Zusammenlebens dar. Dieser Wohnraum wird von allen Bewohner täglich mit am häufigsten genutzt. Ist das Wohnzimmer nicht nutzbar, stellt dies eine erhebliche Einschränkung für die Mieter dar.

Der häufigste Mangel, der Wohnzimmer unbenutzbar macht, ist der Schimmelbefall. Die Ursachen zur Ausbreitung der Schimmelpilze sind Feuchtigkeit und geeigneter Nährboden wie Tapeten oder Staub. Am häufigsten gelangt die Feuchtigkeit durch Baumängel (bspw. fehlende Abdichtungen) in die Wohnung. Sofern der Schimmelbefall nicht auf den Mieter zurückzuführen ist, muss der Vermieter sich um die Beseitigung des Schadens kümmern. Eine Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung ist dann gerechtfertigt, wenn die Wohnqualität erheblich eingeschränkt wird oder gesundheitliche Auswirkungen nachgewiesen werden können.

Bad nicht nutzbar

Mietminderungen können gerechtfertigt sein, wenn das Bad nicht nutzbar ist. Gründe hierfür sind beispielsweise Renovierungen im Bad, Beeinträchtigungen durch Wasserschäden, oder Schimmelbefall im Badezimmer.

Um aufgrund von Renovierungsarbeiten im Bad die Miete mindern zu können, kommt es auf den Hintergrund der veranlassten Arbeiten an. Wird das das Bad grundsaniert, ohne dass die Kriterien einer energetischen Modernisierung vorliegen, dann ist eine Mietminderung in der Regel gerechtfertigt, da eine erhebliche Einschränkung des Mieters vorliegt.

Energetische Modernisierungen sind gemäß §555b BGB hingegen von Mietern bis zu drei Monate zu dulden.

Bei Wasserschäden oder Schimmelbefall im Bad ist ein entscheidendes Kriterium, dass der Mangel nicht vom Mieter verursacht wurde. Daher sollten Mieter stets darauf achten, dass das Bad regelmäßig gelüftet wird, sodass sich die Feuchtigkeit nicht im Bad staut.

Mietminderung, wenn Keller und Garten nicht nutzbar sind

Um eine Mietminderung für nicht nutzbare Keller- oder Gartenflächen durchzusetzen, sind es einmal mehr die Vereinbarungen im Mietvertrag, die maßgeblich sind.

Für die eingeschränkte Nutzung des vertraglich vereinbarten Kellers sah das Amtsgericht Hannover (Az. 548 C 10867/85) eine Mietminderung als rechtswirksam an. Zum gleichen Urteil kamen auch das Landgericht Berlin (Az. 64 S 21/98) und das Amtsgericht Darmstadt (Az. 30 C 3374/81), welche zu Gunsten einer Mietminderung bei fehlendem Keller bzw. bei Entziehung der Kellernutzung stimmten.

Für die Gartennutzung gilt der gleiche rechtliche Ansatz: Ist die vertragsgemäße Nutzung des Gartens nicht möglich, dann kann dies die Minderung der Miete begründen.

Grundsätzlich gilt unabhängig vom Mangel, dass jeder erhebliche Mangel, der nicht vom Mieter verursacht wurde, eine Mietminderung rechtfertigen kann. In unseren Beispielen wird der Mangel begründet, da vertraglich vereinbarte Flächen bzw. Räume nicht nutzbar sind. Die Höhe der Mietminderung richtet sich immer am Maß der Beeinträchtigung. Um sein Recht auf Mietminderung gemäß §536 BGB zu wahren, sollten Mieter den Vermieter unverzüglich per Mängelanzeige über den Mangel in Kenntnis setzen.