Balkon / Terrasse unbenutzbar? Mietminderung durchsetzen!

Balkonien ist ein traumhaftes Reiseziel für alle, die den Urlaub bevorzugt im eigenen Zuhause verbringen. Verstärkt wird dieser Trend durch die derzeitigen Kontaktverbote und Reiseeinschränkungen in Folge der Corona-Pandemie. Ein Balkon oder eine Terrasse nutzen zu können, ist im Sommer 2020 mehr Luxus denn je. Umso ärgerlicher ist es daher, wenn die vertraglich vereinbarte Nutzung der Terrasse oder des Balkons nicht möglich ist. Mieter sollten diesen Umstand nicht einfach hinnehmen, sondern eine durchs Mietrecht gerechtfertigte Mietminderung prüfen. Unter welchen Voraussetzungen Sie eine Mietminderung durchsetzen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.  

Balkon / Terrasse unbenutzbar? Mietminderung durchsetzen!

Balkonien ist ein traumhaftes Reiseziel für alle, die den Urlaub bevorzugt im eigenen Zuhause verbringen. Verstärkt wird dieser Trend durch die derzeitigen Kontaktverbote und Reiseeinschränkungen in Folge der Corona-Pandemie. Ein Balkon oder eine Terrasse nutzen zu können, ist im Sommer 2020 mehr Luxus denn je. Umso ärgerlicher ist es daher, wenn die vertraglich vereinbarte Nutzung der Terrasse oder des Balkons nicht möglich ist. Mieter sollten diesen Umstand nicht einfach hinnehmen, sondern eine durchs Mietrecht gerechtfertigte Mietminderung prüfen. Unter welchen Voraussetzungen Sie eine Mietminderung durchsetzen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.  

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

So greift das Mietrecht bei Balkonen und Terrassen

Balkone und Terrassen unterstehen einem besonderen Nutzungsrecht, für die gesonderte Vorschriften (bspw. in Hausordnungen) bestehen können. Ansonsten sind sie prinzipiell der Mietsache zuzuordnen. Um die freie Entfaltung der eigenen Persönlichkeit zu gewährleisten, sind unerhebliche Beeinträchtigungen, die aufgrund des engen Zusammenlebens mehrerer Parteien in einem Mehrfamilienhaus unausweichlich entstehen, kein Grund zur Mietminderung. Das Mietrecht thematisiert in diesem Zusammenhang das sogenannte “Lebensrisiko”, da man in einem Mehrfamilienhaus zwangsläufig vom Leben der anderen Mieter mitbekommt und dieses gegenseitig akzeptiert werden muss.  

Balkon / Terrasse: Was muss bei einer Mietminderung grundsätzlich beachtet werden?

In unserer rechtlichen Übersicht sind wir bereits kurz auf die drei wichtigsten Voraussetzungen für eine Mietminderung eingegangen. In diesem Absatz wollen wir detaillierter auf diese Eckpunkte eingehen und anhand von Beispielen das Verständnis weiter festigen.  

1. Nur erhebliche Mängel rechtfertigen die Minderung der Miete

Das Mietrecht stärkt zwar besonders die Rechte des Mieters, allerdings kann nicht jeder Mangel als Grund zur Mietminderung herangezogen werden. In §536 Abs 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die Rede von “erheblichen” Mietmängeln, die die Wohnqualität der Mietsache einschränken.  

Da Balkone und Terrassen als wertsteigerndes Element einer Wohnung angesehen und zudem der Grundfläche der Mietsache hinzugerechnet werden können (zu 25% gemäß § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung (WoFlV), eingeführt am 01.01.2004, bzw. zu 50%, wenn der Vermieter den Balkon bis zum 31.12.2003 gemäß § 44 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) vermessen hatletzteres geht aus § 5 WoFlV hervor, rechtfertigen Einschränkungen bei der Nutzung der praktischen Außenfläche in der Regel die Minderung der Miete.  

Beispiele aus vergangenen Gerichtsurteilen zur Mietminderungen aufgrund von Mängeln am Balkon bzw. an der Terrasse: 

Das Amtsgericht Frankfurt am Main urteilte im Jahr 2005 (AZ 33 C 1726/04-13), dass eine Mietminderung gerechtfertigt sei, wenn der eigene Balkon durch herabfallenden Dreck des darüber wohnenden Mieters verunreinigt wird.  

Ein baufälliger Balkon, der aus benannten Gründen bauordnungsrechtlich gesperrt wurde, stellt selbst bei einer Größe von nur 1,25 qm einen Grund zur Mietminderung dar. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Köln (AZ 221 C 345/12) hervor. 

Planen und ein Gerüst am Haus eines Mieters sorgten dafür, dass zum einen der Lichteinfall in der Wohnung beschränkt und der Balkon zudem nicht nutzbar war. Auch hier sah das zuständige Amtsgericht Hamburg (AZ 38 C 483/95) die notwendigen Voraussetzungen für eine Mietminderung gegeben. 

Keine Fliesen am Balkon, obwohl diese im Mietvertrag genannt sind? Dann sollten Sie eine Mietminderung prüfen, denn das Amtsgericht Schöneberg urteilte am 10.04.2008 (AZ 109 C 256/07), dass Mieter auch bei diesem Sachverhalt einen Anspruch auf Mietminderung haben. 

Mieter, die dauerhafte Verschmutzungen des Balkons durch Taubenkot erleiden, sollten ihren Mietminderungsanspruch prüfen. Das Urteil des Landgerichts Freiburg vom 19.06.1997 (AZ 3 S 386/96) sah die Grundlage für eine Minderung der Miete gegeben. 

2. Mietminderung? Nur, wenn der Mieter diesen nicht selbst verschuldet hat!

Eine finanzielle Entschädigung in Form einer Mietminderung ist nur mit dem Mietrecht vereinbar, sofern der Mieter den Schaden nicht selbst verursacht hat. Die Mietminderung soll schließlich sicherstellen, dass Vermieter ihrer Pflicht zur Überlassung der gebrauchstauglichen Mietsache an den Mieter nachkommen. Ob dem Vermieter hingegen eine Schuld bezüglich der Mangelursache trifft, ist für eine Mietminderung nicht entscheidend. Vermieter können sich nicht auf externe Verursacher berufen. Sie müssen allein die vertraglich vereinbarte Wohnqualität gewährleisten, da ansonsten eine Mietminderung von Mietern in Betracht gezogen werden kann. 

Beispiel: Eine externe Handwerksfirma soll die Balkone an einem Mehrfamilienhaus sanieren. Es kommt zum Unfall: Einer der Mitarbeiter zerstört das Balkonfundament und die beschädigte Stelle ist vorläufig undicht. Tagelangen Regenfälle sorgen für Feuchtigkeit und Nässe am Boden und der Decken von zwei Mietparteien. Um diesen Mangel zu beseitigen, müssen die angrenzenden Räume der Mieter vorübergehend gesperrt werden, damit Trocknungsgeräte zum Einsatz kommen können. Die Mieter sind wenig erfreut über diesen Umstand und wollen beim Vermieter die Miete mindern. Ist eine Mietminderung aufgrund dieses Beispiels gerechtfertigt?  

 

Der genannte Schaden wurde zum einen nicht vom Mieter verursacht, was notwendig für eine Mietminderung ist. Auch wenn der Vermieter argumentiert, dass die externe Handwerkerfirma den Schaden zu verantworten hat: Die Nutzung der Mietwohnung ist beeinträchtigt und für den Zeitraum, in dem die Wohnung nicht im vereinbarten Zustand ist, kann die Miete gemindert werden.  

Zum anderen liegt eine erhebliche Beschränkung des Gebrauchswerts vor, da ein Raum zeitweise durch den Einsatz von Trocknungsgeräten nicht nutzbar ist. Auch diese Voraussetzung für eine Mietminderung ist in unserem Beispiel erfüllt.

Nun ist noch entscheidend, ob die Mieter den Schaden unverzüglich beim Vermieter gemeldet haben. Weshalb das wichtig ist, erfahren Sie im dritten Punkt. 

3. Der Mangel an Balkon oder Terrasse muss dem Vermieter gemeldet werden.

Mieter sind gemäß § 536c Abs. 1 Satz 1 BGB zur Meldung von jeglichen festgestellten Mängeln verpflichtet. Der Vermieter muss per Mängelanzeige in Kenntnis gesetzt werden, um die Miete kürzen zu können. Somit wird dem Vermieter eine Möglichkeit eingeräumt, den Mietmangel zeitnah zu beseitigen. 

Dennoch gilt: Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine Mietminderung bereits mit dem Auftreten des Mangels gerechtfertigt und bedarf keiner Zustimmung eines Gerichts oder des Vermieters.  

Mängel sowie die vorläufige Mietzahlung unter Vorbehalt können dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden. Wer sich diesen lästigen Papierkram ersparen möchte, kann LAWIO zur Durchsetzung des Mietminderungsanspruchs beauftragen. Es benötigt nur wenige Minuten, um die notwendigen Angaben zum Mangel im Online-Tool einzugeben. Eine Provision (Verlinkung Übersicht Provision), anteilig der eingesparten Miete, wird nur im Erfolgsfall fällig. Somit können Mieter ihren Mietminderungsanspruch vorab ohne Kostenrisiko prüfen.  

Ein weiterer Vorteil bei der Durchsetzung mit LAWIO: die Minderungsquote. Wie hoch eine Mietminderung ausfallen darf, ohne gerichtliche Probleme mit dem Vermieter zu bekommen, ist von Fall zu Fall unterschiedlich und hängt von dem Ausmaß der Beeinträchtigung und dem Zeitraum, in dem der Mangel besteht, ab. Wir von LAWIO arbeiten mit Partnerkanzleien zusammen, sodass wir für die Mieter die bestmögliche Mietminderung erzielen können. 

Für welche Mängel an der Terrasse bzw. am Balkon kann keine Mietminderung vorgenommen werden?

Im oberen Abschnitt wurde bereits thematisiert, dass unerhebliche Einschränkungen der Balkonnutzung keinen Anlass zur Minderung der Miete geben. Als “unerhebliche” Mängel betrachtet man beispielsweise einmalig auftretende Lärmbelästigungen oder kurz andauernde Strom- oder Warmwasserausfälle 

Im Folgenden werden wir auf die häufigste Frage zu einer alltäglichen Angewohnheit eingehen: dem Rauchen. 

Rauchen auf dem Balkon: Was sagt das Mietrecht?

Die häufigsten Streitigkeiten rund um den Balkon entstehen beim Thema Tabakrauch. Während die eine Mietpartei eine Zigarette auf dem Balkon raucht, trägt der Wind den Tabakrauch zu Nachbarn, die sich nicht sonderlich am Geruch des Tabakqualms erfreuen. Oftmals versuchen Mieter, die sich aufgrund dieser Geruchsbelästigung gestört fühlen, eine Mietminderung durchzusetzen. 

In diesem Kontext gab es bereits einige gerichtliche Auseinandersetzungen, bei denen jeweils im Einzefall geklärt wurde, ob der Tabakrauch eine Mietminderung rechtfertigt.

Einige Gerichte argumentieren, dass kein gesonderter mietrechtlicher Schutz bestehe, da das Rauchen eine gesellschaftliche Akzeptanz besitzt und Balkone und Terrassen zusätzlich als “Ort im Freien” betrachtet werden.  

Auf der anderen Seite urteilen beispielsweise das Landgericht Berlin und das Landgericht Hamburg zugunsten der Mieter, bei denen der Zigarettenrauch durch Fenster in die Wohnung drang.

Den eigenen Mietminderungsanspruch zu prüfen, lohnt sich!

Häufige Fragen zur Nutzung des Balkons

Viele Mieter sind sich bei der Nutzung des Balkons oftmals unsicher und fragen sich: "Wer ist für den Schaden bzw. Sachverhalt verantwortlich? Den Vermieter kontaktieren oder doch selber handeln?"

Im Folgenden beantworten wir von LAWIO die häufigsten Fragen unserer Kunden.

Der Balkon ist nicht gestrichen. Wer muss ihn streichen und rechtfertigt es eine Mietminderung?

Die Renovierung oder das Streichen des Balkons zählt in der Regel zum Verantwortungsbereich des Vermieters. Diese Tätigkeiten sind keine zulässigen Schönheitsreparaturklauseln.

Eine Mietminderung kommt hingegen nur in Betracht, wenn der Gebrauch des Balkons durch einen Mangel, wie herabfallender Putz, beeinträchtigt wird.

Berechtigt Taubenkot auf dem Balkon zur Minderung der Miete?

Um eine Mietminderung bei Verunreinigungen durch Taubenkot durchsetzen zu können, muss es sich rechtlich betrachtet gemäß § 536 BGB um einen erheblichen Mangel handeln. Vereinzelter Taubenkot zählt daher zum allgemeinen Lebensrisiko eines Mieters.

Sofern Sie als Mieter vor dem Einzug von einer möglichen Taubenplage gewusst haben könnten, mindert dies ebenfalls die Erfolgsaussichten einer potentiellen Mietminderung.

Ist die Fassade oder die Balkonfläche in einem erheblichen Maße durch Taubenkot verunreinigt, so ist eine Mietminderung durchaus möglich (AG Hamburg, Az. 40 a C 2574/87 ; AG Freiburg, Az. 4 C 2113/96).

 

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Ja, der Balkon zählt gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) zur Wohnfläche. Diese Art der Wohnflächenberechnung gilt für alle Mietverhältnisse die ab dem 01.01.2004 geschlossen wurden.

Allerdings wird die Quadratmeterzahl der Balkone in der Regel nur zu 25 Prozent (im Einzelfall zu 50%) der Wohnfläche hinzugerechnet.

Den Balkon auszumessen kann sich für Mieter als lukrativ erweisen, denn eine Vielzahl der Flächenangaben in deutschen Mietverträgen weicht von der tatsächlichen Quadratmeterzahl ab. Ist dies der Fall, können Mieter eine Mietminderung wegen falscher Quadratmeterangaben prüfen lassen.

 

Kein Geländer am Balkon: Minderung der Miete gerechtfertigt

Sofern Balkone kein Geländer aufweisen, müssten diese in der Regel aufgrund der zugrundeliegenden Landesbauverordnungen gesperrt werden.

Nun stellt sich die Frage, ob die Mieter vor dem Einzug von dem nicht nutzbaren Balkon gewusst haben. War es vorhersehbar, dass die Balkonfläche nach dem Einzug nicht nutzbar sein wird, so ist ein Mietminderungsanspruch unwahrscheinlich.

Ist das Geländer im Zuge von Renovierungen oder Schäden an der Bausubstanz entfernt worden, kann diese vorrübergehende Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit des Balkons zur Mietminderung berechtigen.