Mietminderung bei Baulärm

Presslufthammer und andere schwere Baumaschinen verursachen Baulärm in der Nachbarschaft oder auf der Baustelle vor Ihrem Haus?

Dann sollten Sie Ihren Anspruch auf Mietminderung wegen Baulärm prüfen. Die deutsche Gesetzgebung ermöglicht es Mietern gemäß § 536 BGB unter gewissen Voraussetzungen, die Miete zu mindern.

Wir von LAWIO wollen im folgenden Beitrag erläutern, wann Sie einen Anspruch auf Mietminderung haben.

Mietminderung bei Baulärm

Presslufthammer und andere schwere Baumaschinen verursachen Baulärm in der Nachbarschaft oder auf der Baustelle vor Ihrem Haus?

Dann sollten Sie Ihren Anspruch auf Mietminderung wegen Baulärm prüfen. Die deutsche Gesetzgebung ermöglicht es Mietern gemäß § 536 BGB unter gewissen Voraussetzungen, die Miete zu mindern.

Wir von LAWIO wollen im folgenden Beitrag erläutern, wann Sie einen Anspruch auf Mietminderung haben.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Mietminderung bei Baustellenlärm

Wenn Renovierungen, Modernisierungen oder einfache Reparaturen anstehen, lässt sich Lärm in der Folge selten vermeiden. Das bedeutet jedoch nicht, dass Mieter keinen rechtlichen Anspruch auf „Entschädigung“ haben.

Im Mietrecht definiert der § 536 BGB, dass Mieter die Miete um einen angemessenen Betrag mindern können, wenn ein erheblicher Mietmangel die Gebrauchstauglichkeit für einen gewissen Zeitraum beeinträchtigt.

Baulärm kann - wie viele andere Arten der Lärmbelästigung – den Sachverhalt eines erheblichen Mietmangels erfüllen und somit eine Mietminderung rechtfertigen. Wie so oft kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an.

Ein Maßstab für die Einschätzung von Lärm ist beispielsweise der Lärmpegel. Sofern der tägliche Lärm von der Baustelle den Bereich von 55 Dezibel (dB) regelmäßig überschreitet, kann man von einer Lärmbelästigung sprechen.

Für die Höhe der Mietminderung bei Baulärm sind sowohl der Lärmpegel, die Häufigkeit der Störung bzw. der Zeitraum maßgebend. Um als Mieter die Beeinträchtigung durch Baulärm glaubhaft nachweisen zu können, lohnt sich das Anfertigen eines Lärmprotokolls.

Baulärm von der Straße

Die Straße vor dem Mehrfamilienhaus wird neu asphaltiert oder neue Glasfaserleitungen werden in der Nachbarschaft verlegt, sodass Baumaschinen die Betondecke unter tosendem Lärm aufstemmen müssen? Auch in solch einem Fall lohnt sich die Prüfung des Mietminderungsanspruchs. Viele Vermieter werden argumentieren, dass sie für externen Lärm nicht verantwortlich sind. Rechtlich ist eine Kürzung der Miete jedoch immer dann möglich, wenn der erheblich Mangel nicht vom Mieter verschuldet wurde und dieser dem Mieter vor dem Mietbeginn nicht bekannt war bzw. hätte bekannt sein müssen.

Miete mindern bei Lärm vom Nachbargrundstück bzw. aus der Nachbarwohnung

Das Recht auf Mietminderung besteht auch, wenn der Lärm durch Bauarbeiten am angrenzenden Nachbargrundstück bzw. der angrenzenden Nachbarwohnung verursacht wird. Welche Ursache die Lärmbelästigung durch Bauarbeiten hat, ist selten entscheidend. Wichtig ist, dass der Lärm mit den gesetzlichen Voraussetzungen des §536 BGB konform ist. Diesbezüglich ist der Umfang, indem die Wohnqualität der Mieter eingeschränkt ist, zu berücksichtigen.

Ausnahmen: Wenn Mieter die Miete bei Baulärm nicht kürzen dürfen

Vermieter kündigen oftmals Lärm im Mehrfamilienhaus an, um Mieter so auf die anstehenden Bauarbeiten im Haus vorzubereiten. Allerdings ist solch eine Ankündigung von Baumaßnahmen kein rechtliches Mittel, mit dem der Anspruch auf Mietminderung erlischt. Es gilt weiterhin: Ist der Mangel erheblich und war er dem Mieter vorher nicht bekannt, so kann die Miete gemindert werden.

Eine Ausnahme bei Baulärm ist jedoch im Mietrecht verankert worden. Gemäß §555b BGB müssen Mieter Baulärm im Zuge von energetischen Modernisierungen für drei Monate dulden. In diesem Zeitraum besteht für Mieter kein Anspruch auf Mietminderung, sofern sich der Mangel aufgrund der Modernisierungen begründen lässt.