Mietminderung per Gesetz (§536 BGB)

Mieter, die sich über ihre privaten Wohnraumrechte informieren möchten, werden im Mietrecht-Abschnitt des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) fündig. Unter der dem Titel 5 „Mietvertrag, Pachtvertrag“ im Buch 2 Abs. 8 bzw. von §§535 – 597 BGB sind die mietrechtlichen Themen geregelt.

Ein wichtiger Aspekt ist hierbei das Recht auf Mietminderung gemäß §536 BGB. Im folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO das Mietminderungs-Gesetz für Mieter erläutern.

Mietminderung per Gesetz (§536 BGB)

Mieter, die sich über ihre privaten Wohnraumrechte informieren möchten, werden im Mietrecht-Abschnitt des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) fündig. Unter der dem Titel 5 „Mietvertrag, Pachtvertrag“ im Buch 2 Abs. 8 bzw. von §§535 – 597 BGB sind die mietrechtlichen Themen geregelt.

Ein wichtiger Aspekt ist hierbei das Recht auf Mietminderung gemäß §536 BGB. Im folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO das Mietminderungs-Gesetz für Mieter erläutern.

Das Wichtigste des §536 BGB zur Mietminderung zusammengefasst

Was regelt der §536 BGB?
Im §536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird vom Gesetzgeber festgelegt, wann bzw. unter welchen Voraussetzungen eine Mietminderung bei Sach- und Rechtmängeln vom Mieter durchgesetzt werden kann. Der rechtliche Anspruch entsteht per Gesetz automatisch, sobald die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch erhebliche Mängel eingeschränkt wird.

Wie lange besteht der Anspruch auf Mietminderung?

Die Miete kann gemäß den Regelungen des Paragraphs 536 BGB für den Zeitraum der Beeinträchtigung gemindert werden. Der Anspruch besteht mit dem Entstehen bzw. dem Feststellen des Mangels und erlischt mit der Beseitigung des Mangels.

Hauptpflichten des Mietvertrags (§535 BGB) Grundlage für Mietminderungs­anspruch

Im vorherigen Abschnitt war bisher ausschließlich die Rede vom Mietminderungsparagraph §536 BGB. Um den rechtlichen Anspruch zur Minderung der Miete ganzheitlich verstehen zu können, müssen wir zuerst einen Blick auf den §535 BGB werfen. Der §535 BGB Absatz 1 regelt hierbei die Hauptpflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag.

Im Gesetzestext heißt es:

"Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen."

Kann der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit nicht oder nur eingeschränkt gewährleisten, so rechtfertigt dies eine Mietminderung.

§536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

Nun wollen wir uns mit dem Gesetzestext des §536 BGB, seinen einzelnen Abschnitten und dem juristischen Interpretationsspielraum auseinander setzen.

Grundsätzlich gilt:

  • Weicht der Ist-Zustand der Wohnung vom Soll-Zustand ab, so kann die Miete entsprechend gemindert werden. Dies ist der Fall, wenn erhebliche Mängel vorliegen.
  • Erhebliche Mietmängel rechtfertigen eine Mietminderung
  • Die Höhe der Mietminderung bemisst sich am Maß und der Dauer der Beeinträchtigung

§536 Absatz 1 und 2 BGB

Der Gesetzestext:

(1) "Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

(2) "Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt."

Erklärungen zum §§536 Absatz 1 und Absatz 2 BGB:

Die §§536 Absatz 1 und Absatz 2 BGB regeln, dass Mietminderungen in den folgenden zwei Fällen in Kraft treten können:

  • Ein genereller Mangel tritt auf (bspw. ein Heizungsausfall oder Schimmelbildung in der Wohnung), der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt (§536 Abs. 1 BGB)
  • Im Mietvertrag sind Eigenschaften der Wohnung zugesichert, die vom Vermieter während der Mietzeit nicht gewährleistet werden (§536 Abs. 2 BGB)
    Beispiel: Laut Mietvertrag soll die Wohnung über eine Einbauküche verfügen. Diese ist jedoch nicht vorhanden.

Die Miete kann mit dem Auftreten des Mangels gemindert werden und muss nicht beim Vermieter beantragt werden. Auch die Höhe der Mietminderung kann vom Mieter selbst bestimmt werden, da im Gesetzestext keine strikten Mietminderungsquoten festgelegt werden.

Allerdings müssen Mieter diesbezüglich vorsichtig sein: Ist die angesetzte Mietminderung zu hoch und nicht angemessen, so riskieren Mieter gegebenenfalls einen Zahlungsverzug, welcher eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nach sich ziehen kann.

Damit der Mietminderungsanspruch nicht erlischt, ist die Mängelanzeige gemäß §536c BGB zwingend notwendig.

§536 Absatz 1a BGB

Der Gesetzestext:

(1a) " Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient."

Erklärung zum §536 Abs. 1a BGB:

Der Gesetzgeber ermöglicht es Vermietern, die Wohnung gemäß §555b Nummer 1 BGB energetisch zu modernisieren und gewährt ihnen drei Monate, in denen Mieter Beeinträchtigungen im Zuge der Modernisierung dulden müssen. In diesem Zeitraum sind Mietminderungen aufgrund der Modernisierungen nicht gerechtfertigt.

Mehr Informationen finden Sie in unserem Beitrag zu energetischen Modernisierungen.

§536 Abs. 3 und 4 BGB

Der Gesetzestext:

(3) "Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend."

(4) "Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam."

Erklärungen zum H3 §536 Abs. 3 und 4 BGB

Im Absatz 3 des §536 wird der Rechtsmangel thematisiert. Von einem Rechtsmangel ist die Rede, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch das Recht eines Dritten entzogen oder beeinträchtigt wird. Ein Beispiel ist die Mehrfachvermietung einer Wohnung durch den Vermieter.

Der §536 Absatz 4 BGB besagt, dass im Mietvertrag keine Vereinbarungen getroffen werden dürfen, die zum Nachteil des Mieters sind. Solche Klauseln sind per Gesetz unwirksam.

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