Mietminderung bei Gewerberäumen und gewerblichen Immobilien

Für Gewerbetreibende stellt die gewerbliche Immobilie in der Regel die Basis für den geschäftlichen Erfolg dar. Bauarbeiten vor einem Restaurant oder ein Wasserschaden beim Friseur – all diese Gegebenheiten stören den betrieblichen Ablauf. Unter gewissen Voraussetzungen ermöglicht das Mietrecht auch Mietminderungen bei mangelhaften Gewerberäumen.

Sobald ein Mieter den festgeschriebenen Mietzins im Gewerbemietvertrag für seine Gewerberäume mindern möchte, muss er einige rechtliche Aspekte gemäß §536 BGB beachten. Ein Erfolg stellt sich für den Mieter nur ein, wenn im Vorfeld Schritt alle einzelnen Voraussetzungen einer Mietminderung bekannt sind. Diese müssen eingehend geprüft werden. Wurden einzelne Fakten übersehen, riskiert der Mieter den Verlust seiner Rechte auf Mietminderung.

Im folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO Gewerbetreibenden erläutern, wann eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Mietminderung bei Gewerberäumen und gewerblichen Immobilien

Für Gewerbetreibende stellt die gewerbliche Immobilie in der Regel die Basis für den geschäftlichen Erfolg dar. Bauarbeiten vor einem Restaurant oder ein Wasserschaden beim Friseur – all diese Gegebenheiten stören den betrieblichen Ablauf. Unter gewissen Voraussetzungen ermöglicht das Mietrecht auch Mietminderungen bei mangelhaften Gewerberäumen.

Sobald ein Mieter den festgeschriebenen Mietzins im Gewerbemietvertrag für seine Gewerberäume mindern möchte, muss er einige rechtliche Aspekte gemäß §536 BGB beachten. Ein Erfolg stellt sich für den Mieter nur ein, wenn im Vorfeld Schritt alle einzelnen Voraussetzungen einer Mietminderung bekannt sind. Diese müssen eingehend geprüft werden. Wurden einzelne Fakten übersehen, riskiert der Mieter den Verlust seiner Rechte auf Mietminderung.

Im folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO Gewerbetreibenden erläutern, wann eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Rechtliche Grundlagen für Mietminderungen bei Gewerberäumen

Die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) legen Voraussetzungen für den rechtlichen Anspruch einer Mietminderung im § 536 BGB fest. Dies geschieht je nach Auslegung der jeweiligen Situation.

Enthält der Gewerbemietvertrag eine Klausel für Kleinreparaturen bzw. Schönheitsreparaturen, so sind kleine Schäden oder Mängel in Höhe ab zirka 75 Euro bis zu 250 Euro vom Mieter selbst zu tragen. Diese Summe ist immer abhängig von der Miethöhe und der Größe des Mietobjekts. Je höher der Mietzins, umso höher der Betrag. Dieser Wert definiert die jährliche Ausgabengrenze.

Liegen erhebliche Sachmängel vor und ist das Mietobjekt in seiner Nutzung erheblich eingeschränkt, kann eine Mietminderung erfolgen. Eine weitere Option zur Mietminderung ergibt sich, wenn der Vermieter dem Gewerbemieter Eigenschaften am Objekt zugesichert hat, die nach Abschluss des Gewerbemietvertrages fehlen. Diese Zusicherung der Eigenschaften vom Objekt muss im Vertrag schriftlich festgehalten sein.

Bei der Mietminderung von Gewerberäumen wird unterschieden zwischen einem anfänglichen Mangel und einem nachträglichen Mangel. Diese beiden möglichen Mietminderungsgründe sind nicht allein zu beachten. Es existieren noch mehr Fakten, die vorliegen müssen, um die Miete mindern zu können.

Voraussetzungen bei der Mietminderung von gewerblichen Räumen

Wie sehr wird der Mieter einer gewerblichen Immobilie durch den Mangel beeinträchtigt?
In erster Linie sollte der Mieter eine eigene Einschätzung haben, wie sehr ihn die zu beanstandenden Mängel beeinträchtigen. Im Anschluss kann er selbst festlegen, in welcher Höhe er eine angemessenen Betrag für die Mietminderung ansetzen möchte. Eine Mietminderung kann angekündigt werden und muss nicht beim Vermieter beantragt werden. Der Mieter kann sich an Tabellen orientieren, die von bestehenden Gerichtsurteilen abgeleitet werden. Speziell im Gewerbe-Mietrecht finden sich Gerichtsurteile oder Beschlüsse des Bundesgerichtshofes (BGH), die als Grundlage zur Beurteilung des Falles herangezogen werden können.

Welche Mängel rechtfertigen eine Mietminderung im Gewerbe?

Wurden dem Vermieter Mängel bereits mitgeteilt und er reagiert nicht, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Das Melden der Mängel per Mängelanzeige ist Voraussetzung, um das Recht auf Mietminderung zu wahren, schließlich muss der Vermieter Kenntnis haben, um den Mangel beseitigen zu können. Rechtlich betrachtet besteht jedoch vom Zeitpunkt der Mangelentstehung an ein Recht auf Mietminderung.

Sind Mängel schwer erkennbar oder gar versteckt, sodass dem Mieter die Mängel vor der Vertragsunterschrift nicht bekannt waren, so kann der Mieter die Miete mindern.

Verschweigt der Vermieter Mängel wissentlich, bestehen große Chancen auf eine Minderung der Miete.

Mietminderung bei Gewerberäumen mit defekter Toilette

Müssen die sanitären Anlagen geschlossen bleiben, ohne, dass der Mieter diesen Mangel verschuldet hat, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung für gewerbliche Mieter bestehen. Defekte Toiletten können beispielsweise aufgrund einer fehlenden Wasserversorgung resultieren. Die Spülung lässt sich bei fehlender Wasserversorgung nicht benutzen.

Gerüst und Baulärm in der Umgebung von gewerblichen Immobilien als Mietminderungsgrund

Sofern Bauarbeiten Baulärm verursachen und in der Folge die gewerbliche Tätigkeit des Mieters beeinträchtigen, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Auch, wenn die Fassade oder der Eingang durch ein Gerüst durch Dreck oder Lärm eingeschränkt wird, sollten Mieter von Gewerberäumen ihren Anspruch auf Mietminderung prüfen.

Miete mindern bei Wasserschäden und Schimmelbildung in Gewerberäumen

Einer der häufigsten Mietmängel entsteht durch Wasserschäden und Schimmelbildung im Gewerberaum aufgrund der resultierenden Feuchtigkeit. Ein unverschuldeter Wasseraustritt rechtfertigt in der Regel die Minderung der Miete, da sowohl die Betreiber als auch Kunden durch die erhöhte Feuchtigkeit in der Räumlichkeiten beeinträchtigt werden.

Wann ist keine Mietminderung gerechtfertigt?

Bei einem Verschleiß der Räume durch das Mietverhältnis mit dem Mieter werden Schönheitsreparaturen fällig. Diese müssen anteilig vom Mieter selbst bezahlt werden. Eine Minderung der Miete ist in der Regel nicht möglich.

Ein Mieter ist verpflichtet, Mängel zu melden. Er muss während eines laufenden Mietverhältnisses jeden Mangel oder Schaden beim Vermieter anzeigen. Geschieht das nicht, kann der Mieter die Miete nicht mindern. Der Mieter muss dem Vermieter die Möglichkeit geben, die Mängel zu beheben.

Sind die Mängel offensichtlich und der Mieter hat diese trotzdem nicht gesehen, kann er keine Mietminderung vornehmen. Dies gilt als grobe Fahrlässigkeit.

Nimmt der Mieter längere Zeit die vorhandenen Mängel in Kauf und zahlt ohne Beschwerde die vereinbarte Miete, kann sie nicht rückwirkend zurückverlangt oder gemindert werden. Eine zukünftige Mietminderung ist aber möglich.

Akzeptiert der Mieter Mängel, die ihm vor Vertragsabschluss vom Vermieter genannt oder gezeigt wurden, kann die Miete nicht gemindert werden. Außerdem sind Mietminderungen nicht möglich, wenn der gewerbliche Mieter selbst den Mangel oder Schaden verursacht hat.

Haben gewerbliche Mieter bei Umsatzausfällen einen Schadensersatz­anspruch?

Entgangener Umsatz im Gewerbe-Mietrecht ist laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs bei notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen nicht zu entschädigen. Es ist nur eine angemessene Mietminderung möglich. Schadenersatz vom Vermieter zu fordern ist wenig von Erfolg gekrönt. Hierzu benötigt der Mieter eine Rechtsberatung. Ein Fachmann kann versuchen, erfolgversprechende Anhaltspunkte zu finden.

Wann darf Mietminderung bei Schäden vertraglich ausgeschlossen werden?

Wenn Gewerbemietverträge Klauseln enthalten, die dem Mieter keine Rechte auf Mietminderung einräumen oder sie einschränken, sind diese nicht rechtskräftig. Nach dem geltenden Gesetz muss bei vorhandenen oder zukünftig entstehenden Mängeln eine Mietminderung möglich sein.

Gibt es einen Unterschied zwischen dem privaten und dem gewerblichen Mietminderungsrecht?

Die Frage, ob eine gewerbliche Vermietung anderen gesetzlichen Bedingungen unterliegt als die private Vermietung an Privatpersonen, ist für Vermieter besonders wichtig. In Bezug auf Mietdauer und Kündigungsklauseln interessieren sich nicht nur Vermieter, sondern auch Privathaushalte für die gesetzliche Rechtslage. Tatsache ist – der private Mieter hat mehr Vorteile.

Es existieren im Bürgerlichen Gesetzbuch Verordnungen, die den Mieter von privatem Wohnraum vor willkürlichen Entscheidungen des Vermieters schützen. Das betrifft
Mieterhöhung, Modernisierung oder Instandhaltung.

Kündigungen bei gewerblichen und privaten Mietverhältnissen

Ergibt sich für den privaten Mieter oder die ganze Familie durch die Kündigung eine besondere Härte, kann der Mieter Widerspruch einlegen. Zur besonderen Härte zählt unter anderem, wenn ein gleichwertiger Ersatz an Wohnraum nicht beschafft werden kann. (§574 BGB Absatz 1)

Bei gewerblichen Mietverträgen kann diese Schutzklausel nicht angewendet werden. In Bezug auf die Kündigung bestehen wesentlich größere Freiheiten im Gewerbemietvertrag, sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Der gewerbliche Mieter kann, zum Beispiel bezüglich der Vertragsklauseln, die Gestaltung des Vertrages flexibler formulieren lassen.

Mietkautionen bei gewerblichen Immobilien

Im Gewerbe-Mietrecht existiert der Grundsatz von der maximal dreifachen Höhe der Nettokaltmiete einer Mietkaution nicht. Beide Vertragspartner können sich vollkommen anders einigen, weil diese Vorschrift im Gewerbe-Mietrecht nicht existent ist.

Kündigungen von gewerblichen Mietverhältnissen

Zu den offensichtlichen Unterschieden zwischen Gewerberaum- und Wohnraummiete gehört auch die Kündigung. Für Vermieter und Mieter ein interessanter Aspekt, der für beide wichtig ist.

Im Gewerbe-Mietrecht existieren die ordentliche und die außerordentliche Kündigung. Sollte die ordentliche Kündigung in ihrer Monatsfrist von allgemein 6 Monaten gekürzt werden, darf das den Mieter der Gewerberäume nicht benachteiligen.

Zudem genießt der Gewerberaum-Mieter keinen außerordentlichen Kündigungsschutz, selbst wenn er umgehend Mietrückstände beim Vermieter begleicht. Das gilt nur bei Privatmietverträgen. Der Gewerbetreibende verliert bei einer Räumung wegen Mietrückstand im allerschlimmsten Fall den angemieteten Gewerberaum, die Existenz und setzt sich noch Forderungen nach Schadenersatz aus, wenn der Mietvertrag noch nicht abgelaufen ist.

Letztendlich sind viele der geläufigen Vorschriften zum Schutz des privaten Mieters im Gewerbe-Mietrecht nicht anwendbar. Firmengründer sollten sich deshalb intensiv mit allen Details zum Gewerbe-Mietrecht beschäftigen, bevor Sie einen gewerblichen Mietvertrag abschließen.