Mietminderung bei Heizungsausfall

Mietern in Deutschland steht regelmäßig das Recht auf Mietminderung zu, wenn die Heizung nicht funktioniert. Wie der Ausfall der Heizung richtig gemeldet werden sollte und wie die Miete gemindert werden kann, erfahren Sie hier bei LAWIO.

Mietminderung bei Heizungsausfall

Mietern in Deutschland steht regelmäßig das Recht auf Mietminderung zu, wenn die Heizung nicht funktioniert. Wie der Ausfall der Heizung richtig gemeldet werden sollte und wie die Miete gemindert werden kann, erfahren Sie hier bei LAWIO.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

Miete mindern bei Heizungsausfall: Häufige Gründe

Heizung ist komplett defekt/ausgefallen

Heizung zum Beginn der Heizperiode nicht voll funktionstüchtig

Benötigte Raumtemperatur wird durch geminderte Heizleistung nicht erreicht

Anspruch auf Mietminderung bei defekter Heizung?

Fällt die Heizung während der Heizperiode aus, ist das ein Grund für Mietminderung. Die Heizperiode kann im Mietvertrag festgelegt sein. In jedem Fall gilt in Deutschland jedoch eine Mindestheizperiode von Oktober bis April. Doch auch außerhalb dieser Heizperiode hat der Mieter einen Anspruch auf eine funktionierende Heizung, wenn die Außentemperatur stark abfällt. Eine Mietminderung wegen defekter Heizung setzt jedoch zunächst eine korrekte Mängelanzeige an den Vermieter voraus.

Wann bei defekter Heizung Mietzahlungen gemindert werden dürfen

Ein Heizungsausfall im Sommer bei warmen Temperaturen draußen und in der Wohnung berechtigt verständlicherweise nicht zu Mietminderung. Doch sobald die Heizperiode beginnt, müssen die Heizungen funktionsfähig sein. In Deutschland beginnt die Heizperiode am 1. Oktober und endet am 30. April des darauffolgenden Jahres. In dieser Zeitspanne muss - unabhängig von den Außentemperaturen - gewährleistet werden, dass die Heizkörper funktionieren. Sollte die Heizung ausfallen, können Mieter gegebenenfalls Mietminderung geltend machen. Grundsätzlich gilt, dass in Wohnungen durch die Heizleistung eine Temperatur von bis zu 22 Grad erreicht werden soll. Lediglich zu Nachtzeiten gilt die Ausnahme, dass die Heizleistung etwas gedrosselt werden darf.

Wann ist die Heizperiode?

Mindestheizperiode: Oktober bis April

Temperaturüberblick

Mindesttemperatur: 20-22 Grad in Haupträumen

Nebenräumen: 18-20 Grad

Nachts: Mindesttemperatur 18 Grad von 23 bis 6 Uhr

Wann Mieter bei unzureichender Heizleistung die Miete mindern dürfen

Auch bei unzureichender Heizleistung können Mieter die Miete gegebenenfalls mindern. Insbesondere, wenn die Temperatur in der Wohnung unter 18 Grad fällt, kann davon ausgegangen werden, dass die Heizung nicht ordnungsgemäß funktioniert. Die Heizleistung ist dann als funktionsfähig anzusehen, wenn in den Zimmern Temperaturen von 20 bis 22 Grad erreicht werden können.

Wie hoch kann die Mietminderung ausfallen?

Wie hoch eine Mietminderung wegen einer defekten Heizung ausfällt, hängt von den Umständen ab. Während eine Mietminderung von 100 Prozent sicherlich nur gegeben sein dürfte, wenn das Wohnen in der betroffenen Wohnung unzumutbar wäre, schränkt der Umstand der defekten Heizung die Qualität des Wohnung dennoch ziemlich ein. Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt insbesondere davon ab, wie kalt es tatsächlich in der Wohnung wird. Werden die vorgeschriebenen 20 bis 22 Grad nur knapp verfehlt, ist von einer geringeren Höhe der Mietminderung auszugehen, als wenn die Raumtemperatur längerfristig weit darunter liegt. Fälle, bei denen zusätzliche Mängel wie zum Beispiel, wenn das warme Wasser auch nicht mehr läuft, hinzukommen, werden von Gerichten regelmäßig mit höheren Minderungsquoten ausgeurteilt, als der reine Heizungsausfall.

Wie darf die Miete gemindert werden?

Die Miete darf so lange gemindert werden, wie der Mangel anhält. Das bedeutet zum Beispiel bei einem einwöchigen Heizungsausfall eine Zeitspanne von 7 Tagen für die Mietminderung. Absehen sollten Mieter von Mietminderung aufgrund sehr kurzer Ausfälle der Heizung wegen Wartungsarbeiten oder ähnlichem. Wird jedoch eine Zeitspanne von wenigen Stunden überschritten, ist es das gute Recht der Mieter, Mietminderung zu fordern und für eine schnelle Schadensbeseitigung zu sorgen.

Berechtigt ein Heizungs­ausfall außerhalb der Heizperiode zur Miet­minderung?

Ja, die Pflichten des Vermieters sind nicht nur auf die Heizperiode beschränkt. Der Vermieter muss, abhängig von der Wetterlage, die Heizungsanlage in Betrieb nehmen (AG Uelzen, 4a C 272/86). Dies gilt vor allem, wenn die Zimmertemperatur unter 16 Grad sinkt. In jedem Fall muss der Vermieter die Wohnräume stets so temperieren, dass sie für die Mieter bewohnbar sind (LG Göttingen, 2 S 160/87). Kann der Vermieter die entsprechenden Temperaturen nicht gewährleisten, dann können Mieter ihren Anspruch auf Mietminderung prüfen.

Dürfen Mieter die Miete kürzen, wenn der Vermieter die Heizung nachts ausstellt?

Innerhalb der Nachtstunden – genauer gesagt zwischen 23 und 6 Uhr – ist der Vermieter verpflichtet eine durchgängige Raumtemperatur von 18 Grad sicherzustellen (LG Wuppertal, 04.04.2012 - 16 S 46/10). Ein Mietmangel liegt dann vor, wenn Mieter Temperaturen unter 18 Grad in den Wohnräumen feststellen. Mieter sollten den Vermieter unverzüglich über den Mangel in Kenntnis setzen und eine Mietminderung prüfen.