Mietminderung wegen Legionellen

Ob zum Kochen, zum Duschen, zum Pflanzen gießen oder schlichtweg zum Trinken – unser kostbares Trinkwasser ist aus unserem Alltag nicht mehr weg zu denken. Aus gutem Grund: Wasser ist schließlich die Quelle allen irdischen Lebens. Allein in Deutschland verbraucht jeder Bürger im Schnitt ca. 127 Liter Trinkwasser täglich (Stand 2018, Quelle: Statista)!

Da das wertvolle Gut „Trinkwasser“ literweise von Millionen Menschen täglich genutzt wird, sah die Gesetzgebung am Anfang dieses Jahrtausends die Notwendigkeit gegeben, die Trinkwasserqualität gesetzlich zu schützen und regelmäßig umfangreichen Kontrollen zu unterziehen. In diesem Kontext wurde die deutsche Trinkwasserverordnung (TrinkwV) im Jahr 2001 erlassen.

Trotz der zahlreichen Kontrollen und der modernen Klärverfahren kann es vereinzelt zu Verunreinigungen des Trinkwassers kommen. Mikroorganismen bzw. Bakterien wie Legionellen können bei Menschen Krankheiten auslösen.

Wir von LAWIO wollen nun für Sie klären, ob und wann eine Mietminderung bei Legionellen im Trinkwasser rechtlich durchsetzbar ist.

Mietminderung wegen Legionellen

Ob zum Kochen, zum Duschen, zum Pflanzen gießen oder schlichtweg zum Trinken – unser kostbares Trinkwasser ist aus unserem Alltag nicht mehr weg zu denken. Aus gutem Grund: Wasser ist schließlich die Quelle allen irdischen Lebens. Allein in Deutschland verbraucht jeder Bürger im Schnitt ca. 127 Liter Trinkwasser täglich (Stand 2018, Quelle: Statista)!

Da das wertvolle Gut „Trinkwasser“ literweise von Millionen Menschen täglich genutzt wird, sah die Gesetzgebung am Anfang dieses Jahrtausends die Notwendigkeit gegeben, die Trinkwasserqualität gesetzlich zu schützen und regelmäßig umfangreichen Kontrollen zu unterziehen. In diesem Kontext wurde die deutsche Trinkwasserverordnung (TrinkwV) im Jahr 2001 erlassen.

Trotz der zahlreichen Kontrollen und der modernen Klärverfahren kann es vereinzelt zu Verunreinigungen des Trinkwassers kommen. Mikroorganismen bzw. Bakterien wie Legionellen können bei Menschen Krankheiten auslösen.

Wir von LAWIO wollen nun für Sie klären, ob und wann eine Mietminderung bei Legionellen im Trinkwasser rechtlich durchsetzbar ist.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Was sind Legionellen?

Legionellen sind im Wasser lebende, stäbchenförmige Bakterien, die bei Menschen Krankheiten auslösen können. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von einem infektiösen Organismus. Die Legionella pneumophila ist die Legionellen-Art, durch die Menschen am häufigsten erkranken. Sie ist beispielsweise Auslöser der Legionellose bzw. Legionärskrankheit und des Pontiac-Fiebers.

Wo treten Legionellen auf?

Legionellen treten sowohl im Süß- als auch im Salzwasser auf. Dabei vermehren sie sich besonders schnell, wenn das Wasser konstante Temperaturen von 25 bis 50 Grad Celsius aufweist. Aufgrund dieser Eigenschaften finden Legionellen in der Regel in Rohrsystemen und Wasserleitungen optimale Wachstumsbedingen vor. Besonders in den Sommermonaten, wenn die Temperaturen über einen längeren Zeitraum hinweg die 20 Grad Celsius-Grenze überschreiten, können Legionellen vermehrt auftreten.

Unter den entsprechenden Bedingungen treten Legionellen besonders in den folgenden Bereichen auf:

  • Badebecken (z.B. Whirlpools)
  • Boilern und Wassertanks
  • Öffentliche Duschen (beispielsweise Duschen in Schulsporthallen)
  • Kaltwasserzuleitungen mit langen Stillstandzeiten
  • Verbreitung durch Klimaanlagen
  • Schwimmbäder
  • Warmwasserverteilungsanlagen (z.B. in Wohnhäusern, Krankenhäusern, Schulen, Hotels)

Warum sind Legionellen gefährlich?

Doch warum sind Legionellen gefährlich und welche Symptome bzw. Krankheiten lösen sie aus?

Eine mögliche Erkrankung wegen Legionellen im Trinkwasser ist das Pontiac-Fieber. Erkrankungen mit dem Pontiac-Fieber weisen grippeähnliche Symptome auf. Betroffene leiden unter Unwohlsein, Fieber und Kopf- bzw. Gliederschmerzen. Bei dieser Form der Erkrankung handelt es sich nicht um eine Lungenentzündung.

Allerdings können Infektionen mit Legionellen eine Form der Lungenentzündung verursachen – die sogenannte Legionellose bzw. Legionärskrankheit. Das Krankheitsbild umfasst unter anderem Kopfschmerzen, hohes Fieber, Husten und Schüttelfrost. Lungenentzündungen können, sofern sie unbehandelt bleiben oder zu spät behandelt werden, einen schweren Verlauf nehmen.

Wie werden Legionellen übertragen?

Die stäbchenförmigen Erreger können durch die Aufnahme von Trinkwasser oder über vernebeltes bzw. zerstäubtes Wasser in Tröpfchen-Form übertragen werden. Somit kann die Ansteckungsgefahr sowohl von dem Wasser aus dem Wasserhahn als auch von der Klimaanlage ausgehen. Allerdings werden Legionellen nicht von Mensch zu Mensch übertragen.

Mietminderungen aufgrund von Legionellen?

Nachdem wir nun im Detail auf die Verbreitung und die Gefahren von Legionellen eingegangen sind, wollen wir klären, ob Legionellen im Trinkwasser eine Mietminderung gemäß §536 BGB rechtfertigen.

Mietminderungen treten per Gesetz (§536 BGB) mit der Mangelentstehung in Kraft. Der Mietmangel muss in solch einem Maße „erheblich“ sein, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt wird bzw. der vertraglich vereinbarte Soll-Zustand der Mietwohnung vom Vermieter nicht gewährleistet werden kann. Entscheidend ist somit, welche Vereinbarungen vom Mieter und Vermieter im Mietvertrag getroffen wurden.

Sofern keine expliziten Vereinbarungen im Mietvertrag verankert wurden, ist die ordnungsgemäße Versorgung mit Trinkwasser gemäß TrinkwV Standard und Pflicht in deutschen Mietwohnungen.

Mieter, die nun aufgrund von Legionellen die Miete mindern wollen, müssen zunächst prüfen, in welchem Umfang das Trinkwasser mit den krankheitserregenden Bakterien kontaminiert wurde.

Laut Trinkwasserverordnung darf sich der Gebrauch und der Genuss von Trinkwasser zu keinem Zeitpunkt nachteilig auf die menschliche Gesundheit auswirken.

Die Verantwortung zur Bereitstellung von unbedenklicher Trinkwasserqualität liegt diesbezüglich beim Wasserversorger, dem Gebäudeeigentümer sowie bei der Hausverwaltung.

Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Eigentümer und Vermieter zudem, die Anlagen alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen zu lassen (TrinkwV §14b Abs. 4).

Welche Grenzwerte gelten für Mietminderungen?

Für eine Mietminderung bei Legionellen im Trinkwasser spielt die Konzentration der Bakterien eine wichtige Rolle. In diesem Zusammenhang wird der Wert der KBE, der Kolonien bildenden Einheiten, ermittelt.

Ab einer Legionellenkonzentration von 100 KBE pro 100 Millimeter sind Vermieter verpflichtet zu handeln. Der Deutsche Verein des Gas- und Wasserfachs (DVGW) definiert Konzentrationen von 100KBE pro 100 ml als mittlerer Kontamination, welche mittelfristig Sanierungen durch den Vermieter erfordert (Arbeitsblatt W 551 aus dem Jahr 2004).

Mietminderung erst ab 10000 KBE/ 100ml zulässig

Doch ist der Richtwert des DVGW auch für die erfolgreiche Durchsetzung einer Mietminderung maßgeblich?

Das Amtsgericht München (Az.: 452 C 2212/14) urteilte im Jahr 2014: Nein! Eine Überschreitung des Wertes von 100 KBE / 100 ml, welches technische Maßnahmen durch den Vermieter erfordert, birgt keine Gesundheitsgefahr für Mieter – so die Aussage des Münchner Amtsgerichts. Ermittelte Werte, wie die 100 KBE / 100 ml, gehören laut Amtsgericht München zum normalen Lebensrisiko eines Mieters.

Erst ab einer Legionellenkonzentration von 10000 KBE/ 100ml sei von einer Gesundheitsgefährdung auszugehen. Die Überschreitung dieses Grenzwertes erfordert gemäß DVGW Maßnahmen zur Gefahrenabwehr und unverzügliche Sanierungen. Werden Legionellen in solch einem Ausmaß im Trinkwasser nachgewiesen, so gilt für die betroffenen Mieter ein Duschverbot, welches als Mietminderungsgrund aufgeführt werden kann.

Auch die Rechtsprechung des Amtsgericht Dresden (Az.: 148 C 5353/13) aus dem Jahr 2013 sah eine Mietminderung erst durch die Überschreitung des 10000 KBE/ 100ml-Grenzwertes als zulässig an.

Dennoch gilt, wie in den meisten Fällen, die Beurteilung des zugrundeliegenden Einzelfalls.