Mängel­anzeigen

Nicht selten kommt es vor, dass der Wohnkomfort durch Mietmängel erheblich eingeschränkt ist. Ob eine defekte Heizung, ein Wasserschaden oder gesundheitsgefährdender Schimmel, der Mieter muss derartige Zustände nicht klaglos hinnehmen. Mit einer Mängelanzeige sollte er den Wohnungseigentümer auf die Probleme hinweisen und Abhilfe fordern. Mehr noch, der Mieter ist gemäß §536c BGB sogar verpflichtet, dem Eigentümer Mängel zu melden, sobald sie ihm bekannt sind.

Wir von LAWIO wollen Ihnen in diesem Beitrag die wichtigsten Informationen zur Mängelanzeige erläutern.

Mängel­anzeigen

Nicht selten kommt es vor, dass der Wohnkomfort durch Mietmängel erheblich eingeschränkt ist. Ob eine defekte Heizung, ein Wasserschaden oder gesundheitsgefährdender Schimmel, der Mieter muss derartige Zustände nicht klaglos hinnehmen. Mit einer Mängelanzeige sollte er den Wohnungseigentümer auf die Probleme hinweisen und Abhilfe fordern. Mehr noch, der Mieter ist gemäß §536c BGB sogar verpflichtet, dem Eigentümer Mängel zu melden, sobald sie ihm bekannt sind.

Wir von LAWIO wollen Ihnen in diesem Beitrag die wichtigsten Informationen zur Mängelanzeige erläutern.

Was ist eine Mängelanzeige?

In ganz unterschiedlichen Bereichen kann es zu Mängelanzeigen kommen und sie sind entsprechend unterschiedlich definiert. Hat man einen Gegenstand, eine Sache gekauft, richtet sich die Mängelanzeige an den Verkäufer. Auch bei Reiseverträgen gibt es entsprechende Anzeigen, wenn der Reisende dem Veranstalter mitteilt, dass im Zusammenhang mit dem Reisevertrag Mängel zu beanstanden sind.

Für uns ist die Mängelanzeige im Mietrecht von Interesse. Bei einem Mietvertrag informiert der Mieter seinen Vermieter darüber, dass die Mietwohnung oder das Mietshaus einen Mangel aufweist. Zudem dient die Mängelanzeige dazu, den Vermieter zur Beseitigung des Mietmangels aufzufordern. Dabei ist bei Mietverhältnissen allerdings zu beachten, dass die Mängelanzeige nicht ausschließlich dazu dient, dem Wohnungsnehmer die vertraglich vereinbarte Nutzung seiner Behausung zu ermöglichen. Durch die gesetzliche Pflicht zur Erstellung einer Mängelanzeige können Vermieter langfristig Schäden von ihrem Eigentum abwenden.

Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige

Mieter sind per Gesetz verpflichtet, dem Hauseigentümer den Mangel anzuzeigen oder die notwendige Mängelbeseitigung einzufordern. Auch, wenn sich ein Dritter anmaßt, ein Recht an der Wohnung zu haben, ist der Mieter verpflichtet, den Eigentümer zu informieren. Diese drei Fälle sind in § 536c Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ausdrücklich genannt. Dort heißt es weiter: Ist „eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache (der Wohnung) erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen“.

Darüber hinaus können dem Nutzer der Mietwohnung sogar Kosten entstehen, wenn er den Mangel ignoriert oder nicht unverzüglich meldet. Absatz 2 des §536c BGB besagt: „Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet“.

Als Mangel wird jede Fehlerhaftigkeit angesehen, welche die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Brauchbarkeit der Wohneinheit grundsätzlich eingeschränkt ist, oder ob man die Wohnung nicht wie gewohnt nutzen kann. Unabhängig davon, ob der Mangel vom Mieter als erheblich oder unerheblich eingestuft wird, muss die Mängelanzeige an den Vermieter gesendet werden. In jedem Fall muss der Mieter dem Vermieter mitteilen, dass Schäden entstanden sind. Allerdings ist er nicht verpflichtet, selber nachzuforschen, ob Mängel im oder am Haus vorhanden sind.

Welche Form müssen Mängelanzeigen erfüllen?

In welcher Form die Anzeige zu erfolgen hat, ist nicht festgelegt. Sollte im Mietvertrag die Schriftform verlangt werden, so verstößt dies gegen den §307 BGB. Somit kann der Mieter den Eigentümer auch mündlich oder telefonisch informieren. Sogar eine E-Mail reicht aus, wenn der Vermieter einen Internet-Zugang hat. Der Mieter muss die Anzeige im Zweifelsfall glaubwürdig vor Gericht nachweisen können. Die Rechtsprechung ist nicht eindeutig, ob es reicht, einen Hausmeister oder Verwalter in Kenntnis zu setzen. Hier sind die Umstände des Einzelfalls entscheidend.

Muss der Mieter dem Vermieter eine Frist setzen?

Ist eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung durch Mieter sinnvoll bzw. verpflichtend? Üblich und in jedem Fall beweiskräftig ist die schriftliche Mängelanzeige. Der Mangel sollte hier genau beschrieben sein, und der Mieter sollte dem Eigentümer eine Frist für die Beseitigung setzen. In aller Regel sind zwei Wochen angemessen. Meist hat der Vermieter dann ausreichend Zeit, um den Schaden zu beheben.

Wann muss der Eigentümer informiert werden?

Die Mängelanzeige muss unmittelbar bzw. unverzüglich erfolgen, sobald der Mangel dem Mieter bekannt wurde. Bei einer sehr ernsten Gefahr ist es um so schwerwiegender, wenn der Mieter sich Zeit lässt. Wurde ein Mangel bereits behoben, tritt aber erneut auf, muss der Mieter den Wohnungsbesitzer auch erneut informieren.

Wer muss den Mietmangel beweisen?

Wenn es zum Streit zwischen dem Mieter und dem Vermieter bezüglich einer Mietminderung aufgrund eines Mietmangels kommt, so stellt sich oftmals die Frage: Wer muss den Mietmangel bzw. das Maß der Beeinträchtigung aufgrund des Mangels beweisen?

Grundsätzlich müssen Mieter den Vermieter per Mängelanzeige über auftretende Mietmängel informieren, um das Recht auf Mietminderung erwirken zu können (§ 536c Abs. 1 BGB). In der Mängelanzeige muss der Mietmangel derart dokumentiert werden, sodass die „erhebliche“ Beeinträchtigung bei der Nutzung der Mietsache nachweisbar ist. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, dass die Auswirkungen des Mangels vom Mieter dargelegt werden müssen, wobei das Maß der Beweislast des Mieters nicht überspannt werden darf (BGH, VIII ZR 125/11 ; BGH, VIII ZR 155/11).

Wann ist eine Mängelanzeige entbehrlich?

Es kann der Fall eintreten, dass dem Vermieter der Mangel bereits bekannt ist. Diesbezüglich sind Mieter nicht verpflichtet, erneut zu informieren. Auch wenn der Hausmeister oder -verwalter Kenntnis von der Angelegenheit hat, kann eine Mängelanzeige entbehrlich sein. Sind die Schäden offensichtlich, ist davon auszugehen, dass die Pflicht zur Anzeige ebenfalls entfällt. Gleiches gilt, wenn der Mangel nicht behebbar ist. Stellt der Mieter etwa fest, dass die tatsächliche Wohnfläche nicht den im Mietvertrag angegebenen Maßen entspricht, so wäre der Vermieter ohnehin nicht in der Lage, Abhilfe zu schaffen.

Mängelanzeigen wichtig für Mietminderungen

Mängel in der Wohnung oder im Mietshaus können erheblich sein und den Komfort oder sogar die Gesundheit beeinträchtigen. Letzteres kann beim Ausfall der Heizung oder Schimmelbefall die Folge sein. Viele Wohnungsnehmer setzen bei dermaßen unhaltbaren Zuständen ihr Recht auf Mietminderung durch. Sie sollten allerdings bedenken, dass ohne eine Mängelanzeige das Recht auf Minderung der Miete erlischen kann. Zudem darf der Mietmangel nicht durch den Mieter selbst verursacht worden sein. Rückwirkend Mietminderungen sind ebenfalls nur möglich, wenn die Mängel per Anzeige gemeldet wurden. Außerdem sollten Betroffene ausreichend Beweise sammeln, etwa durch Fotos, Notizen oder Zeugenaussagen.

Formen der Mietminderung

Um dem Vermieter die Dringlichkeit klar zu machen, greift der ein oder andere Mieter zum Mittel der Mietminderung. Mietzahlungen unter Vorbehalt sollten angekündigt werden, um sich das Recht auf Mietminderung zu wahren.

Doch was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Leider kommt es häufig vor, dass der Vermieter sich stur stellt und der Mieter mit dem Schaden leben muss. Mieter haben zusätzliche Möglichkeiten zur Mängelanzeige. Vermieter können darauf verklagt werden, den Mangel zu beseitigen. Diese sogenannte Verpflichtungsklage gerichtliche Auseinandersetzung ist aber nur dann zu empfehlen, wenn die Räume trotz aller Probleme noch ohne Einschränkungen bewohnt werden können. Denn Prozesse ziehen sich bisweilen lange hin, manchmal sogar über Jahre. Bei einer defekten Heizung dauert ein solches Verfahren vor Gericht auf jeden Fall zu lange.

Durch das Mietminderungs-Tool von LAWIO können Sie prüfen, ob ein Mietminderungsanspruch besteht und können vorformulierte Dokumente (wie bspw. die Schadensmeldung oder das Mietminderungsschreiben) anfordern.

Die Kosten in Rechnung stellen

Müssen die Schäden umgehend beseitigt werden, kann der Mieter selber aktiv werden. Entweder er greift höchstpersönlich zu Hammer und Meißel, oder er verständigt einen professionellen Handwerker. Grundsätzlich sollte er aber darauf achten, dass er nichts „verschlimmbessert“. Eigentümer können ihrerseits Schadensersatz verlangen, wenn die Reparaturen des Laien zu Folgeschäden führen. Die Kosten für die fachmännische Reparatur können je nach Sachverhalt an den Eigentümer der Wohnung weitergereicht werden. Erstattungsfähig sind selbstverständlich nur erforderliche Arbeiten. Wer bei einem defekten Heizkörper gleich die gesamte Heizungsanlage erneuern lässt, erhält nur die Kosten für die aktuell notwendigen Maßnahmen erstattet.

Folgeschäden werden erstattet

Wenn ein Mangel, für den der Vermieter zuständig ist, weitere Schäden am Eigentum des Mieters verursacht, hat letzterer Anspruch auf Schadensersatz durch den Hausbesitzer. So kann ein Wasserrohrbruch das Mobiliar des Wohnungsnehmers unbrauchbar machen, und dieser hat in der Folge Anspruch auf Erstattung. Eine derartiger Vorfall kann aber nicht durch eine Mängelanzeige oder durch Mietminderung ausgeglichen werden, bei solchen Forderungen ist der Gang zum Gericht meist der einzige Ausweg.

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