Mietmängel: Das sind die Rechte der Mieter

Das Mieter ihr gesamtes Leben schadenfrei überstehen, ist relativ unwahrscheinlich. In Mietwohnungen gibt es zahlreiche Gegebenheiten, bei denen es zum Schaden kommen kann: von Schäden an der Bausubstanz bis hin zu Ausfällen der Wasser- bzw. Wärmeversorgung. In der Folge stellt sich bei Mietern die Frage, wer für den Mangel aufkommen muss. Muss man sich als Mieter selber um die Beseitigung des Schadens bemühen oder gibt es gesetzliche Vorgaben, die den Vermieter zur Verantwortung ziehen?

Im folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO erklären, was man unter dem Begriff Mietmangel versteht, welche Regelungen aus dem Mietrecht diesbezüglich greifen und welche Ansprüche und Pflichten sich für Mieter daraus ableiten.

Mietmängel: Das sind die Rechte der Mieter

Das Mieter ihr gesamtes Leben schadenfrei überstehen, ist relativ unwahrscheinlich. In Mietwohnungen gibt es zahlreiche Gegebenheiten, bei denen es zum Schaden kommen kann: von Schäden an der Bausubstanz bis hin zu Ausfällen der Wasser- bzw. Wärmeversorgung. In der Folge stellt sich bei Mietern die Frage, wer für den Mangel aufkommen muss. Muss man sich als Mieter selber um die Beseitigung des Schadens bemühen oder gibt es gesetzliche Vorgaben, die den Vermieter zur Verantwortung ziehen?

Im folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO erklären, was man unter dem Begriff Mietmangel versteht, welche Regelungen aus dem Mietrecht diesbezüglich greifen und welche Ansprüche und Pflichten sich für Mieter daraus ableiten.

Was ist ein Mangel gemäß der Definition im Mietrecht?

Durch die Vereinbarungen des Mietvertrages wird dem Mieter eine Mietsache - sprich die Mietwohnung – vom Vermieter überlassen. Im Gegenzug zahlt der Mieter den vereinbarten Mietzins – sprich die Miete - an den Vermieter. Nun kann es im Laufe des Mietverhältnisses dazu kommen, dass Schäden in oder an der Wohnung entstehen, die Wohnqualität durch externe Faktoren gestört wird oder die Nutzung vertraglich vereinbarter Räume bzw. Flächen nicht möglich ist. Im Mietrecht spricht man im Kontext der eben genannten Kriterien von einem Mietmangel.

Was gilt somit als Mietmangel im Sinne des Mietrechts?

Der § 536 Abs. 1 BGB definiert einen Mietmangel wie folgt:

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Somit handelt es sich im Sinne der gesetzlichen Vorgaben um Abweichungen des tatsächlichen Zustandes der Mietwohnung von dem vertraglich vereinbarten Zustand.

Bei welchen Mietmängeln ist eine Mietminderung gerechtfertigt?

Um die Miete aufgrund von Mietmängel mindern zu können, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Das Mietrecht will zwar die Mieterrechte durch die Regelungen des § 536 BGB stärken, allerdings rechtfertigt nicht jeder Mangel bzw. jede Konstellation die Senkung der Miete.

Wie wir es bereits im oberen Abschnitt erwähnt haben, muss es sich um einen erheblichen Mangel handeln. Rechtlich betrachtet sieht man diese Voraussetzung gegeben, sobald beispielsweise Räume oder Flächen nicht nutzbar sind. Balkone, die durch Bauarbeiten abgesperrt werden, Badezimmer die aufgrund eines Wasserschadens durch den Einsatz von Trocknungsgeräten gesperrt sind, stellen ein gutes Beispiel diesbezüglich dar.

Eine weitere Voraussetzung für den Sachverhalt eines erheblichen Mangels können gegeben sein, wenn die im Mietvertrag gelisteten Leistungen nicht vom Vermieter erbracht werden können. Solche Leistungen sind beispielsweise die grundlegende Nutzungsmöglichkeiten der Warmwasserversorgung oder des Heizsystems. Fallen diese aus, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt, was eine Minderung der Miete nach sich ziehen sollte.

Hinzu kommt, dass externe Gegebenheiten die Wohnqualität des Mieters mindern können. Zu diesen Mängeln zählt man beispielsweise die Lärmbelästigung durch Nachbarn oder gegebenenfalls Baulärm von Straßenbauarbeiten. Ob der Vermieter diesen Schaden – beispielsweise den Lärm – selbst zu verschulden hat, ist hierbei irrelevant.

Gelten weitere Bedingungen, wenn die Miete aufgrund von Mängeln gemindert werden soll?

Neben dem erheblichen Maß, in dem die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt sein muss, sollten Mieter zudem folgende Kriterien überprüfen, bevor eine Mietminderung veranlasst wird:

  • Mietmangel wurde nicht selber verschuldet

    Haben Mieter den Schaden selbst verursacht, so zieht das Mietrecht in solchen Fällen nicht den Vermieter zur Verantwortung.

  • Mietmangel muss beim Vermieter gemeldet werden

    Die Miete lässt sich im Schadensfall zwar vom Zeitpunkt des Entstehens bis zur Beseitigung des Mangels mindern, allerdings müssen Mieter Mängel melden, damit der Vermieter diesen beseitigen kann.

  • Mangel war zum Zeitpunkt des Einzugs nicht bekannt / absehbar

    War dem Mieter der Mietmangel bekannt, als er das neue Mietverhältnis abgeschlossen hat oder hätte ihm dieser Mietmangel bekannt sein müssen, so ist eine Mietminderung nicht möglich. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Vermieter vor dem Einzug des Mieters auf anstehende Bauarbeiten verwiesen hat oder der Mieter Baustellenarbeiten aufgrund von Baulücken hätte erahnen können.

Liste mit Beispielen von Mietmängeln, die eine Mietminderung rechtfertigen können

Die folgende Übersicht listet Mietmängel auf, für die Gerichte bereits zugunsten einer Mietminderung geurteilt haben.

A:

  • Abrissarbeiten in der Umgebung
  • Nächtlicher Lärm durch Altglascontainer
  • Asbestbelastete Wohnung
  • Defekter Aufzug

B:

  • Bad mit Mängeln (z.B. verschiedene bzw. fehlende Wandfliesen, Schimmelbildung, defekte Dusche, verstopfte Toilette, etc.)
  • Balkon nicht nutzbar oder verdreckt
  • Bauarbeiten innerhalb der Wohnung oder in der Nachbarschaft, die Baulärm verursachen oder die Nutzung der Mietsache einschränken
  • Baugerüste & Bauplanen
  • Defekte Beleuchtungen im Treppenhaus
  • Nicht vorhandener Briefkasten

D:

E:

  • Vertraglich zugesicherte fehlende Einbauküche
  • Beeinträchtigungen durch Einrüstung der Fassade
  • Einsturzgefährdete Balkone / Treppengeländer
  • Lärm durch E-Gitarre des Nachbarn
  • Estrich als Bodenbelag

F:

  • Fahrradstellplatz nicht nutzbar
  • Fahrstuhlausfall
  • Fassade eingerüstet
  • Undichte Fenster
  • Schlechter Fernsehempfang
  • Feuchtigkeit in der Wohnung
  • Falsche Flächenangabe im Mietvertrag

G:

  • Fehlender Garagenschlüssel
  • Garten nicht nutzbar / Gartennutzung entzogen
  • Ausfall der Gasversorgung
  • Geruchsbelästigungen
  • Gerüst am Haus

H:

I:

K:

L:

M:

  • Maschinenlärm
  • Mäuseplage
  • Müll im Treppenhaus

N:

  • Lärm durch Nachbarn
  • Störung der Nachtruhe

R:

  • Rattenbefall
  • Rauchbelästigung
  • Zu niedrige Raumtemperatur
  • Rohrbruch

S:

T:

  • Tabakrauch
  • Taubenkot
  • Fehlender Telefonanschluss
  • Terrasse nicht nutzbar
  • Lärm durch Trocknungsgeräte

U:

  • Undichte Fenster
  • Undichte Türen

W:

Z:

  • Ausfall der Zentralheizung
  • Unzureichende Zimmertemperatur

Sind Mieter verpflichtet Mängel in der Wohnung anzuzeigen?

Ja, für Mieter besteht die Anzeigepflicht von Mietmängeln während der Mietzeit. Die gesetzliche Grundlage finden Mieter im § 536c BGB. Im Wesentlichen regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) drei Fälle (§ 536c Abs. 1 BGB), in denen Mieter rechtlich zur Anzeige verpflichtet sind. Neben der Anzeigepflicht bei Mietmängeln müssen Mieter den Vermieter unverzüglich informieren, sofern Maßnahmen zum Schutz der Mietsache notwendig sind oder sich Dritte ein Recht an der Mietsache anmaßen.

Die Anzeigepflicht besteht vom Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache bis zur Rückgabe an den Vermieter.

Kommt der Mieter seiner Anzeigepflicht im Zuge einer der drei oben genannten Fälle aus § 536c Abs.1 BGB nicht nach, so könnte der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gemäß § 536c Abs.2 BGB geltend machen. Zudem können Mieter, die einen Mietmangel nicht beim Vermieter angezeigt haben, keinen Mietminderungsanspruch aus selbigen Mietmangel erwirken.

Der Mietminderungsanspruch erlischt somit bei Verstößen gegen die Anzeigepflicht des Mieters gemäß § 536c Abs.2 Satz 1 BGB. Daher sollten Mieter jegliche Mietmängel unverzüglich per Mängelanzeige an den Vermieter weiterleiten.

Wer muss den Mietmangel beweisen?

Wenn es zum Streit zwischen dem Mieter und dem Vermieter bezüglich einer Mietminderung aufgrund eines Mietmangels kommt, so stellt sich oftmals die Frage: Wer muss den Mietmangel bzw. das Maß der Beeinträchtigung aufgrund des Mangels beweisen?

Grundsätzlich müssen Mieter den Vermieter per Mängelanzeige über auftretende Mietmängel informieren, um das Recht auf Mietminderung erwirken zu können (§ 536c Abs. 1 BGB). In der Mängelanzeige muss der Mietmangel derart dokumentiert werden, sodass die „erhebliche“ Beeinträchtigung bei der Nutzung der Mietsache nachweisbar ist. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, dass die Auswirkungen des Mangels vom Mieter dargelegt werden müssen, wobei das Maß der Beweislast des Mieters nicht überspannt werden darf (BGH, VIII ZR 125/11 ; BGH, VIII ZR 155/11).

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