Mietminderung rückwirkend geltend machen

Kein Mieter beschäftigt sich gerne mit Mietmängeln in der eigenen Wohnung. Wer jedoch einen Mangel in seiner Mietwohnung feststellt, muss Vermieter per Mängelanzeige informieren. Die Miete darf zwar per Gesetz (§536 BGB) mit dem Beginn des Mangels gemindert werden, allerdings muss der Mangel zur Wahrung des Mietminderungsanspruchs unverzüglich gemeldet werden.

Was aber, wenn der Schaden zunächst nicht bekannt ist? Kann eine Mietminderung rückwirkend geltend gemacht werden?

Wir von LAWIO wollen im folgenden Beitrag klären, bei welchen Voraussetzungen eine Mietminderung rückwirkend rechtswirksam sein kann.

Mietminderung rückwirkend geltend machen

Kein Mieter beschäftigt sich gerne mit Mietmängeln in der eigenen Wohnung. Wer jedoch einen Mangel in seiner Mietwohnung feststellt, muss Vermieter per Mängelanzeige informieren. Die Miete darf zwar per Gesetz (§536 BGB) mit dem Beginn des Mangels gemindert werden, allerdings muss der Mangel zur Wahrung des Mietminderungsanspruchs unverzüglich gemeldet werden.

Was aber, wenn der Schaden zunächst nicht bekannt ist? Kann eine Mietminderung rückwirkend geltend gemacht werden?

Wir von LAWIO wollen im folgenden Beitrag klären, bei welchen Voraussetzungen eine Mietminderung rückwirkend rechtswirksam sein kann.

Können Mieter rückwirkend eine Mietminderung einfordern?

Die Wohnung wurde in einem renovierten Zustand übernommen, als der Mietvertrag unterzeichnet wurde. Alles war in bester Ordnung – dachten Sie zumindest! Bis Sie nach einem halben Jahr die Wände nach Ihren eigenen Vorstellungen streichen wollten und der Schaden offensichtlich wurde: Ein unentdeckter Wasserschaden hinter einer Holzverkleidung hat die Bausubstanz beschädigt und begünstigt nun die Ausbreitung von Schimmel in der Wohnung.

Da Sie den Schaden nicht verursacht haben, fragen Sie sich, ob Sie die Miete nun rückwirkend mindern können.

Generell gilt, dass bei einem auftretenden Mangel das Mietminderungsrecht gemäß §536 BGB einsetzt. Zunächst ist der Mieter allerdings verpflichtet, den Eigentümer schnellstmöglich über den Mangel in Kenntnis zu setzen. Anschließend ist er berechtigt, eine Minderung in angemessener Höhe anzukündigen. Eine rückwirkende Mietminderung ist nur unter gewissen Voraussetzungen möglich und unterliegt der Einzelfallentscheidung. Der Vermieter muss Mängel beispielsweise bewusst vor dem Mieter verschleiert haben. Somit ist die rückwirkende Minderung der Miete zunächst nicht möglich.

Mieter müssen Mangel wahrnehmen, um rückwirkend mindern zu können

Wie wir alle wissen, dass es auch bei zahlreichen Regelungen des Mietrechts immer wieder Ausnahmen gibt. Und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt in seinem §536 BGB fest, dass Mieter Kenntnis vom eingetretenen Schaden haben sollen, damit das Mietminderungsrecht angewendet werden kann. Der Mieter sollte in der Lage sein, den Mangel wahrzunehmen, sobald dieser eintritt. Zulässig ist die rückwirkend vorgenommene Mietminderung deshalb immer nur dann, wenn der Eigentümer einen bestehenden Mangel vorsätzlich verschleiert.

Eine Reihe von Entscheidungen in Einzelfällen hat zu einer Konkretisierung dieser Auffassung geführt. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) muss der konkrete Mangel dem Mieter bekannt sein. Genauer gesagt muss das konkrete Erscheinungsbild des Schadens und die Auswirkung auf das Wohnumfeld vom Wohnungsnehmer bezeichnet werden können.

Eine rückwirkende Mietminderung kann unter diesen Voraussetzungen auch erst nach dem Einzug geltend gemacht werden, wenn der Mangel faktisch zum Mietbeginn vorhanden war, aber erst während des Mietverhältnisses vom Mieter wahrgenommen werden konnte.

Was tun, wenn Ausmaß unbekannt ist?

Wenn also der Mieter den Mangel nur grob abschätzen kann, sollte er nicht die Miete mindern. Dies gilt etwa für Belastungen mit Asbest oder bei einer fehlerhaften Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag.

Andererseits entsteht durch die Weiterzahlung in voller Höhe der falsche Eindruck, dass der Mieter mit dem Zustand einverstanden ist. Gemäß §814 BGB heißt es, dass eine Mietminderung dann rückwirkend nicht vorgenommen kann und sogar ausgeschlossen ist. Das folgt aus dem Urteil vom 21.12.2012 des Kammergerichts Berlin (Az. 8 U 286/11) zum Mietrecht, denn dann kann eine Minderung auch vollständig unmöglich sein wegen zwischenzeitlicher Verwirkung.

Die Miete unter Vorbehalt zahlen

Oftmals kommt es vor, dass der Mieter nicht zu 100 Prozent einschätzen kann, ob der Mangel die Nutzung der Wohneinheit einschränkt. Denn kann eine Mietzahlung unter Vorbehalt sinnvoll sein. Denn in diesen Fällen ist es möglich, die Miete im Nachhinein zu mindern.

Besonders wenn die Sachlage schwierig ist, wenn weitere Analysen vorgenommen werden sollten oder der Mieter sich fachkundig beraten lassen will. Dann kann es angebracht sein, in Kenntnis der Situation unter Vorbehalt weiter zu zahlen. Der Vorteil bei diesem Vorgehen ist, dass der Mieter eine weitere Eskalation verhindert. Zu beachten ist außerdem, dass er eine Minderung nach Paragraph 536b BGB nur geltend machen kann, wenn er sich bei Vertragsunterzeichnung dieses Recht vorbehalten hat.

Verwirkung durch Abwarten: Ist eine Mietminderung ohne Vorbehalt rückwirkend möglich?

Bei einer Weiterzahlung der Miete in Kenntnis des Mangels bzw. ohne Vorbehaltserklärung ist es schwierig, das Geld anschließend nachträglich zurückzufordern. Mindestens sollte der Mieter sich eine Rückforderung ausdrücklich vorbehalten. Auch mit einer Minderung der Miete kann man sich nicht unbegrenzt Zeit lassen.

Nach mehr als sechs Monaten gehen Vermieter und auch die Richter davon aus, dass sich der Mieter mit der Situation abgefunden hat. Dann deuten seine Inaktivität oder entsprechende Äußerungen darauf hin, dass er den Zustand mittlerweile hinnimmt. Juristen sagen auch, er habe sein Recht verwirkt aufgrund seines eigenen Verhaltens.

Beispiele für eine rückwirkende Mietminderung

Häufig kommt es vor, dass man einen Mangel erst feststellt, wenn man die Wohnung bereits geraume Zeit genutzt hat, der Mangel aber schon von Anfang an vorhanden war. Wohnt jemand etwa in einer Wohnung, deren Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner ausfällt, als es der Mietvertrag aussagt, kann er den Betrag rückwirkend zurückfordern. So hat es der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2004 entschieden.

Außerdem kann die Kürzung im juristischen Sinne korrekt sein, wenn der Mieter weiter die volle Miete gezahlt hat, weil er davon ausgehen konnte, dass der Mangel zeitnah beseitigt wird. Der Eigentümer kann etwa eine Beseitigung des Mangels zugesagt haben. Eine weitere Situation, so die Rechtsprechung, liegt dann vor, wenn der Mieter angenommen hat, dass die Beeinträchtigung nicht dauerhaft bestehen bleibt.

Verjährung und Fristen der rückwirkenden Mietminderung

Wie in vielen anderen Rechtsangelegenheiten beträgt die Verjährungsfrist auch bei der Mietminderung der Wohnungsmiete drei Jahre. Am Ende des Jahres, in dem der Wohnungsnehmer den Mangel bemerkt hat, in welchem der Anspruch also entstanden ist, beginnt die Frist. Zusätzlich ist zu beachten, dass das Recht auf eine Minderung der Miete endgültig erst nach dem Ablauf von 10 Jahren erlischt.

Muss man die Mietminderung zurückzahlen?

Allerdings kann es in Einzelfällen vorkommen, dass der Mieter die Mietminderung nachträglich zurückzahlen muss. Bisweilen stellt sich nämlich nachträglich heraus, dass nicht der Vermieter, sondern der Mieter selber für den Schaden verantwortlich war. Bei Schimmelbefall etwa ist nicht unbedingt ein Versäumnis des Eigentümers zu beanstanden, auch falsches Lüften kann die Ursache sein. Dann besteht auf Seiten des Mieters kein Anspruch, und er kann nicht die Miete mindern. Hat der Wohnungsnehmer den Mietzins nicht in voller Höhe bezahlt, weil er von einem Fehlverhalten des Vermieters ausgegangen war, muss er dann den einbehaltenen Betrag zusätzlich überweisen.

In anderen Fällen kann sich herausstellen, dass der Mangel unerheblich war. So ist ein überdurchschnittlicher Verkehrslärm durchaus hinzunehmen, wenn er zu den ortsgebundenen Gegebenheiten gehört. Dann muss der Mieter seine vorgenommene Mietkürzung ebenfalls zurückzahlen.

Schließlich kann es auch vorkommen, dass die Mietminderung zu hoch ausgefallen war. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Kürzung nicht dem Mangel entspricht, der beanstandet wurde. Auch hier hat sich der BGH geäußert: Der Mieter muss die zu hoch ausgefallene Minderung dem Eigentümer erstatten.

Mietminderung richtig durchsetzen

Wenn er die Miete mindern will, sollte der benachteiligte Mieter bei der Berechnung korrekt vorgehen. Da stellt sich die Frage, ob der Mietminderungsbetrag von der Kalt- oder von der Warmmiete abzuziehen ist. Lange Zeit war auch unter Juristen umstritten, ob sich eine Kürzung auf die Warmmiete oder auf die Kaltmiete beziehen sollte. Inzwischen hat sich aber der Bundesgerichtshof auch zu dieser Problematik geäußert, und zwar unter dem Aktenzeichen XII ZR 225/03.

Damit wurde von höchster Stelle entschieden, dass die Bruttowarmmiete die Bemessungsgrundlage für eine Minderung der Miete zu sein hat. Also kürzt der Mieter die Warmmiete einschließlich der Heizkosten und der Betriebskosten um den entsprechenden Betrag.

Rechtssichere Mietminderung mit LAWIO

Mieter, die den Anspruch der Mietminderung rechtssicher, online und innerhalb weniger Minuten bewerten lassen wollen, können den Prüfbericht-Service von LAWIO in Anspruch nehmen.

Nachdem Sie alle relevanten Angaben zum Schaden im Tool eingegeben haben, erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden einen Prüfbericht von unseren Mietrecht-Experten, der alle notwendigen Dokumente zur Mietminderung beinhaltet.

Die Vorteile des LAWIO-Prüfberichts?
Sie erhalten u.a.:

  • eine individuelle Berechnung Ihrer Mietminderungshöhe
  • eine vorformulierte Schadensmeldung
  • ein vorformuliertes Mietminderungsschreiben
  • Handlungsempfehlungen für jeden Schritt im Prozess
LAWIO

Für den Newsletter anmelden!

Jetzt für unseren Newsletter anmelden und immer die aktuellsten Neuigkeiten, Tipps und Tricks rund um die Themen Wohnung und Mietrecht erhalten.

* Pflichtfelder