Türen und Fenster undicht? Miete mindern!

Wenn der stürmische Herbst vor der Tür steht, soll er genau dort bleiben: vor der Tür. Besonders in den kälteren und windigeren Jahreszeiten stellen die eigenen vier Wände einen Rückzugsraum für Wärme und Behaglichkeit dar.

Allerdings haben Mieter oftmals mit Zugluft oder Feuchtigkeit an Böden oder Wänden aufgrund von undichten Türen oder Fenstern zu kämpfen. Vor allem Mieter in Altbauwohnungen müssen sich mit dieser Thematik auseinandersetzen.

In dem folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO klären, wie man undichte Fenster und Türen erkennt, ob Mieter oder Vermieter für die Reparatur zuständig sind und ob in solch einem Fall eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Türen und Fenster undicht? Miete mindern!

Wenn der stürmische Herbst vor der Tür steht, soll er genau dort bleiben: vor der Tür. Besonders in den kälteren und windigeren Jahreszeiten stellen die eigenen vier Wände einen Rückzugsraum für Wärme und Behaglichkeit dar.

Allerdings haben Mieter oftmals mit Zugluft oder Feuchtigkeit an Böden oder Wänden aufgrund von undichten Türen oder Fenstern zu kämpfen. Vor allem Mieter in Altbauwohnungen müssen sich mit dieser Thematik auseinandersetzen.

In dem folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO klären, wie man undichte Fenster und Türen erkennt, ob Mieter oder Vermieter für die Reparatur zuständig sind und ob in solch einem Fall eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Wie erkennt man undichte Fenster und Türen?

Zugluft in der Wohnung nimmt man besonders an kälteren Tagen unmittelbar wahr. Auch unliebsame Gerüche können sich den Weg durch undichte Türspalten oder Fenster in die eigenen vier Wände bahnen. Doch durch welche Spalten oder Lücken die kalten Luftzüge in die Wohnung gelangen, ist nicht immer sofort ermittelbar. Ursache können beispielsweise schlecht abgedichtete Fugen an den Fenstern sein. Bei Türen ist die Zugluft oftmals Resultat von Ritzen und Spalten, die durch die jahrelange Abnutzung entstehen.

So findet man die undichten Stellen an Türen und Fenstern

Ein erster Schritt ist, dass man Türen und Fenster auf optisch erkennbare Merkmale untersucht. Sofern Lücken erkennbar sind, ist die Wahrscheinlichkeit, dass dieses Anzeichen die Ursache für den Luftstrom ist, relativ hoch.

Ansonsten können sich Mieter mit alten Haushaltsmitteln behelfen.

Kerze, Feuerzeug oder Räucherstäbchen

Sobald eine Stelle an Fenstern oder Türen unter Verdacht steht undicht zu sein, so können Mieter mit der Flamme einer Kerze oder eines Feuerzeuges feststellen, ob die Zugluft jene Flamme in Bewegung versetzt. Einen ähnlichen Effekt hat der Einsatz von Räucherstäbchen. Je nachdem, in welche Richtung der Rauch zieht, lässt sich die Ursache für die Zugluft identifizieren.

Ein Blatt Papier um undichte Fenster aufzuspüren
Ein weiterer, simpler Zugluft-Test ist mit der Hilfe eines Blatt Papier möglich. Hierzu muss man das Fenster öffnen und anschließend das Blatt Papier zwischen Fensterflügel und Fensterrahmen einklemmen. Lässt sich das Papier, nachdem man das Fenster wieder geschlossen hat, herausziehen, so deutet dies auf ein undichtes Fenster hin.

Wer ist für undichte Fenster zuständig?

Nun haben Sie gegebenenfalls alle undichten Fenster bzw. Türen identifizieren können. Vielen Mietern stellt sich in der Folge die Frage, ob der Vermieter die undichten Fenster reparieren muss oder ob man selbst die Fenster bzw. Türen wieder feststellen sollte.

Um diese Frage beantworten zu können, muss der vorliegende Sachverhalt individuell geprüft werden.

  1. Wenn Mieter in eine Altbauwohnung mit alten Fenstern ziehen, müssen sie in der Regel damit rechnen, dass die Fenster zu einem gewissen Grad undicht sein könnten. Zugluft wäre in einer Altbauwohnung beispielsweise kein Grund zur Mietminderung. Bei Regenschauern wäre es jedoch auch nicht bei Altbauwohnungen hinnehmbar, dass große Mengen Wasser ungehindert in die Wohnung strömen und somit eventuell die Bausubstanz durchfeuchten.

    In solchen Fällen oder falls der Mieter die undichten Fenster selbst verursacht hat, greift oftmals (sofern im Mietvertrag vereinbart) die Kleinreparaturklausel. Kleinreparaturen, wie beispielsweise die Verdichtung undichter Fenster, müssen dann gemäß Rechtsprechung bis zu einem Eigenanteil von ca. 75 bis 100 Euro (bzw. ca. 10 Prozent der Jahreskaltmiete) vom Mieter durchgeführt werden.

  2. Wenn die Fenster und Türen zum Zeitpunkt des Einzugs dicht waren, nicht durch Handlungen des Mieters undicht wurden und es sich um keine Altbauwohnung handelt, so könnte es sich bei undichten Fenstern um einen Mietmangel im Sinne des §536 BGB handeln. Das Mietrecht regelt in solchen Fällen, bei denen Mängel im Laufe der Mietzeit auftreten, dass der Vermieter die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wieder herstellen muss.

    Zudem muss der eingetretene Mietmangel die Wohnqualität des Mieters im „erheblichen“ Maße einschränken. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn Feuchtigkeit durch die undichten Spalten in die Wohnung gelangt. Langfristig können feuchte Stellen an der Bausubstanz den Befall von Schimmel begünstigen. Eine Mietminderung bei Schimmel ist in der Regel gerechtfertigt, da Schimmel Auswirkungen auf die Gesundheit der Mieter haben kann und den Gebrauch der Mietsache einschränkt.