Mietminderung bei Ungeziefer

Die eigene Wohnung symbolisiert für jeden Mieter einen privaten Rückzugsraum. Man teilt ihn zeitweise gerne für den Besuch von Freunden oder der Familie. Doch bei Schädlingen oder Ungeziefer, wie Kakerlaken, Ameisen, Mäusen oder Ratten, handelt es sich um einen mehr als ungebetenen Gast.

Der folgende Beitrag erläutert, wann ein Schädlingsbefall zu einer Mietminderung berechtigt.

Mietminderung bei Ungeziefer

Die eigene Wohnung symbolisiert für jeden Mieter einen privaten Rückzugsraum. Man teilt ihn zeitweise gerne für den Besuch von Freunden oder der Familie. Doch bei Schädlingen oder Ungeziefer, wie Kakerlaken, Ameisen, Mäusen oder Ratten, handelt es sich um einen mehr als ungebetenen Gast.

Der folgende Beitrag erläutert, wann ein Schädlingsbefall zu einer Mietminderung berechtigt.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

Miete mindern bei Schädlingen: Die häufigsten Ungezieferarten

Kugelkäfer

Mäuse

Silberfische

Kakerlaken

Ratten

Ameisen

Rechtfertigt Ungeziefer in der Wohnung eine Mietminderung?

Bei einem Schädlingsbefall durch Mäuse, Ratten, Ameisen oder Silberfischen kann der rechtliche Tatbestand eines Mietmangels nach §536 BGB unter gewissen Bedingungen erfüllt sein. Eine Mietsenkung kommt für Bewohner eines Mietobjekts immer dann in Frage, wenn der Mangel die Wohnqualität erheblich einschränkt.

Diese Pflichten müssen von Mietern beachetet werden

Mieter dürfen den bestehenden Mietmangel nicht selbst verschuldet haben, um die Miete mindern zu können. Zudem sind Mieter bei einzelnen Schädlingen, wie Silberfischen, Ameisen oder Kakerlaken, verpflichtet, die Wohnung in einem sauberen Zustand zu halten. Erst bei einem erheblichen Schädlingsbefall muss der Vermieter den Mangel beseitigen. Um eine Schädlingsplage frühzeitig abwenden zu können, sollten Mieter bei ersten Anzeichen von Ungeziefer direkt den Vermieter kontaktieren. Wenn der Vermieter den Mangel nicht zeitnah behebt oder das Ungeziefer selbst nach der Beseitigung ständig wiederkehrt, dann können Mieter eine Mietminderung bei LAWIO durchsetzen.

Mietminderung bei Silberfischen?

Bei Silberfischen handelt es sich zwar um eine harmlose Insektenart, allerdings sind sie in der Wohnung eher unerwünscht. Mieter, die einen Silberfischbefall in ihrer Wohnung feststellen, fragen sich oftmals, ob Silberfische eine Mietminderung rechtfertigen.

In der Vergangenheit gab es bereits Urteile zugunsten der Mieter, bei denen die Silberfische nicht nur vereinzelt vorkamen.

Das Amtsgericht Lahnstein (AZ: 2 C 675/87) sprach eine Mietminderung bei 10 – 15 Silberfischen am Tag aus.  Auch das Amtsgericht Berlin Tiergarten (AZ: 7 C 118/89) urteilte im Sinne das Klägers, der 20 – 25 Silberfische am Tag in seiner Wohnung dokumentieren konnte.

Eine Mietminderung ist bei vereinzelten Silberfischen in der Wohnung nicht gerechtfertigt. Das Landesgericht Berlin (LG Berlin, AZ: 67 S 173/04) urteilte, dass 2-5 Silberfische zum allgemeinen Lebensrisiko gezählt werden müssen und daher keine Minderung der Miete erwirken kann.

Mietminderung bei Ameisen?

Ameisen sind fleißige Insekten und können das Hundertfache des eigenen Gewichts stemmen. Dennoch zeigen sich die wenigsten Mieter bei regelmäßigen Besuchen von Ameisen beeindruckt. Doch rechtfertigen Ameisen in der Wohnung eine Mietminderung?

Wie bei jeder Mietminderung muss die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Schädling eingeschränkt sein. Bei vereinzeltem Auftreten der Ameisen handelt es sich, gemäß eines Urteils des Amtsgerichts Köln, um eine zumutbare Erscheinung, welche dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen ist.

Das Amtsgericht Köln prüfte eine Klage eines Mieters (AZ: 213 C 548/97 in WuM 1999), der innerhalb von sechs Monaten 24 Ameisen in seiner Wohnung zählte. Der Mieter minderte seine Miete, da er die Ameisen als „Späherameisen“ einer Ameisenkolonie interpretierte. Es kam zur Klage durch den Vermieter, da dieser den Mietminderungsgrund nicht akzeptierte. Das Amtsgericht urteilte zugunsten des Vermieters.

Mietminderung bei Mäusen?

Mäuse sind die wohl bekanntesten Nagetiere. Als Haustiere finden Mäuse häufig den Weg in deutsche Wohnungen. Als ungebetene Gäste können Mäuse hingegen ausschlaggebend für eine Mietminderung sein.

So urteilte das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge im Jahr 2017 (AZ: 40 C 330/17). Im Mietobjekt hatten es sich Mäuse in der Zwischendecke heimisch gemacht. Die Mieter wurden nachts durch die verursachten Geräusche der nachtaktiven Vierbeiner wach und konnten zudem Flecken von feuchtem Mäuse-Urin feststellen. Auch ein Schädlingsbekämpfer konnte die Mieter nicht von der Mäuseplage befreien. In der Folge minderte der Mieter die Miete, woraufhin der Vermieter die gerichtliche Klärung suchte.

Die Mäuse berechtigen aufgrund der Störung der Nachtruhe, der Geruchsbelästigung durch den Mäuse-Urin und der nicht gegebenen Hygiene durch Exkremente zur Mietminderung. Zudem ist der Vermieter stets aufgefordert, vorliegende Mietmängel zu beseitigen, auch wenn der Vermieter diesen nicht verschuldet hat.

Allgemein betrachtet, kommt es bei der Sichtung von Mäusen auf den Einzelfall an, ob dieser zur Mietminderung berechtigt. Eine einzelne Maus in Kellerräumen würde wohl dem allgemeinen Lebensrisiko zugeschrieben werden. Erst, wenn Mäuse vermehrt im Wohnraum auftauchen, kann von einer Einschränkung des Nutzungswertes gesprochen werden. Außerdem müssten besonders Mieter auf dem Land mit Mäusen rechnen, da Mäuse eher zum Erscheinungsbild der ländlichen Gebiete gehören (AZ: 32 C 520/00 in WuM 2001, 605).

Mietminderung bei Ratten

Eine Mietminderung bei Ratten in der Wohnung kann durchaus berechtigt sein. In einem Rechtstreit des Amtsgericht Dülmen (Urteil vom 15.11.2012, Az. 3 C 128/12) beschäftigte sich das Gericht mit einem Fall, bei dem die Mietsache einer Mieterin von Ratten befallen war. Um den Mietmangel zu beseitigen, beauftragte der Vermieter eine Schädlingsbekämpfungsfirma. Durch den Einsatz von Ködern und Spurenstaub auf dem Boden mussten die Küche, das Badezimmer und das Arbeitszimmer verschlossen werden. Durch die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung entschloss sich die Mieterin, die Mietzahlungen einzustellen. Der Vermieter klagte auf die Zahlung der rückständigen Miete und das AG Dülmen urteilte, dass eine 100%-ige Einstellung der Miete nicht rechtens sei, die Mieterin aufgrund der erheblichen Beeinträchtigung jedoch eine entsprechende Mietminderung veranlassen könne.

Mietminderung bei Kakerlaken

Die Küchenschabe, besser bekannt unter dem Begriff Kakerlake, ist ein unbeliebter Schädling, dem kein Mieter in seiner Wohnung begegnen möchte. Außerdem ist die Kakerlake ein Überträger von Krankheitserregern, der sich über Lebensmittel in der Vorratskammer her macht und ist zudem schwer zu bekämpfen. Da Kakerlaken meist in Gruppen vorkommen, können sich Mieter sicher sein, dass unter Rohren, in verwinkelten Ecken oder in der Zwischendecke noch mehr Artgenossen ihr Unwesen treiben. Dadurch reicht es nicht aus, einen einzelnen Schädling zu eliminieren, sondern die gesamte Gruppe muss für einen langfristigen Erfolg beseitigt werden. Mieter sollten umgehend den Vermieter informieren, damit dieser einen Schädlingsbekämpfer engagieren kann.

Die Rechtsprechung befasste sich im Jahr 1986 mit der Gebrauchsbeeinträchtigung durch Kakerlaken und Mäuse (AG Bonn WuM 1986). Falls die Kakerlaken und Mäuse über mehrere Monate hinweg auftauchen und dadurch nachhaltig den Wohnwert der Mietsache einschränken, dann ist eine Mietminderung aufgrund der Kakerlaken und Mäuse berechtigt.