Mietminderung bei Ungeziefer

Die eigene Wohnung symbolisiert für jeden Mieter einen privaten Rückzugsraum. Man teilt ihn zeitweise gerne für den Besuch von Freunden oder der Familie. Doch bei Schädlingen oder Ungeziefer, wie Kakerlaken, Ameisen, Mäusen oder Ratten, handelt es sich um einen mehr als ungebetenen Gast.

Der folgende Beitrag erläutert, wann ein Schädlingsbefall zu einer Mietminderung berechtigt.

Mietminderung bei Ungeziefer

Die eigene Wohnung symbolisiert für jeden Mieter einen privaten Rückzugsraum. Man teilt ihn zeitweise gerne für den Besuch von Freunden oder der Familie. Doch bei Schädlingen oder Ungeziefer, wie Kakerlaken, Ameisen, Mäusen oder Ratten, handelt es sich um einen mehr als ungebetenen Gast.

Der folgende Beitrag erläutert, wann ein Schädlingsbefall zu einer Mietminderung berechtigt.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

Miete mindern bei Schädlingen: Die häufigsten Ungezieferarten

Kugelkäfer

Mäuse

Silberfische

Kakerlaken

Ratten

Ameisen

Rechtfertigt Ungeziefer in der Wohnung eine Mietminderung?

"Wer zahlt bei Schädlingsbefall?" Diese Frage stellen sich viele Mieter, wenn sie in der Wohnung oder in den Nutzungsräumen des Gebäudes Schädlinge feststellen. Sind Handlungen des Mieters für die Ansiedlung des Ungeziefers verantwortlich, so werden die Kosten der Schädlingsbekämpfung dem Mieter zugeteilt.

Bei einem Schädlingsbefall durch Mäuse, Ratten, Ameisen oder Silberfischen kann der rechtliche Tatbestand eines Mietmangels nach §536 BGB unter gewissen Bedingungen erfüllt sein. Das Mietrecht findet somit auch bei Ungezieferbefall Anwendung. Eine Mietsenkung kommt für Bewohner eines Mietobjekts immer dann in Frage, wenn der Mangel die Wohnqualität erheblich einschränkt. In diesem Fall profitieren Mieter zumindest finanziell, auch wenn die Wohnqualität bis zur Beseitigung der Schädlingsplage beschränkt besteht.

 

Diese Pflichten müssen von Mietern bei Schädlingsbefall beachetet werden

Mieter dürfen den bestehenden Mietmangel nicht selbst verschuldet haben, um die Miete mindern zu können. Zudem sind Mieter bei einzelnen Schädlingen, wie Silberfischen, Ameisen oder Kakerlaken, verpflichtet, die Wohnung in einem sauberen Zustand zu halten. Erst bei einem erheblichen Schädlingsbefall muss der Vermieter den Mangel beseitigen.

Doch welche Lebewesen zählen als Ungeziefer?

Die Begriffe Ungeziefer und Schädlinge werden häufig als Synonym verwendet und bezeichnen Tiere, die im Haushalt unerwünscht sind oder Krankheiten auf Menschen übertragen können.

Um eine Schädlingsplage frühzeitig abwenden zu können, sollten Mieter bei ersten Anzeichen von Ungeziefer direkt den Vermieter kontaktieren. Wenn der Vermieter den Mangel nicht zeitnah behebt oder das Ungeziefer selbst nach der Beseitigung ständig wiederkehrt, dann können Mieter eine Mietminderung bei LAWIO durchsetzen.

Bei diesen Schädlingen könnte ein Anspruch auf Minderung der Miete bestehen

Die Liste lästiger Tiere, die Mietern den heimischen Rückzugsort vermiesen können, ist lang. Schaben, Spinnen, Mäuse, Kakerlaken, Ameisen und Co. zählen zu der Kategorie der ungebetenen Gäste.

Im Folgenden nennen wir von LAWIO Ihnen jene Tiere, bei denen Mieter vor Gericht eine Mietminderung wegen Ungezieferbefall zugesprochen bekommen haben.

Mietminderung bei Silberfischen?

Bei Silberfischen handelt es sich zwar um eine harmlose Insektenart, allerdings sind sie in der Wohnung eher unerwünscht. Mieter, die einen Silberfischbefall in ihrer Wohnung feststellen, fragen sich oftmals, ob Silberfische eine Mietminderung rechtfertigen.

In der Vergangenheit gab es bereits Urteile zugunsten der Mieter, bei denen die Silberfische nicht nur vereinzelt vorkamen.

Das Amtsgericht Lahnstein (AZ: 2 C 675/87) sprach eine Mietminderung bei 10 – 15 Silberfischen am Tag aus.  Auch das Amtsgericht Berlin Tiergarten (AZ: 7 C 118/89) urteilte im Sinne das Klägers, der 20 – 25 Silberfische am Tag in seiner Wohnung dokumentieren konnte.

Eine Mietminderung ist bei vereinzelten Silberfischen in der Wohnung nicht gerechtfertigt. Das Landesgericht Berlin (LG Berlin, AZ: 67 S 173/04) urteilte, dass 2-5 Silberfische zum allgemeinen Lebensrisiko gezählt werden müssen und daher keine Minderung der Miete erwirken kann.

Mietminderung bei Ameisen?

Ameisen sind fleißige Insekten und können das Hundertfache des eigenen Gewichts stemmen. Dennoch zeigen sich die wenigsten Mieter bei regelmäßigen Besuchen von Ameisen beeindruckt. Doch rechtfertigen Ameisen in der Wohnung eine Mietminderung?

Wie bei jeder Mietminderung muss die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Schädling eingeschränkt sein. Bei vereinzeltem Auftreten der Ameisen handelt es sich, gemäß eines Urteils des Amtsgerichts Köln, um eine zumutbare Erscheinung, welche dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen ist.

Das Amtsgericht Köln prüfte eine Klage eines Mieters (AZ: 213 C 548/97 in WuM 1999), der innerhalb von sechs Monaten 24 Ameisen in seiner Wohnung zählte. Der Mieter minderte seine Miete, da er die Ameisen als „Späherameisen“ einer Ameisenkolonie interpretierte. Es kam zur Klage durch den Vermieter, da dieser den Mietminderungsgrund nicht akzeptierte. Das Amtsgericht urteilte zugunsten des Vermieters.

Mietminderung bei Mäusen?

Mäuse sind die wohl bekanntesten Nagetiere. Als Haustiere finden Mäuse häufig den Weg in deutsche Wohnungen. Als ungebetene Gäste können Mäuse hingegen ausschlaggebend für eine Mietminderung sein.

So urteilte das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge im Jahr 2017 (AZ: 40 C 330/17). Im Mietobjekt hatten es sich Mäuse in der Zwischendecke heimisch gemacht. Die Mieter wurden nachts durch die verursachten Geräusche der nachtaktiven Vierbeiner wach und konnten zudem Flecken von feuchtem Mäuse-Urin feststellen. Auch ein Schädlingsbekämpfer konnte die Mieter nicht von der Mäuseplage befreien. In der Folge minderte der Mieter die Miete, woraufhin der Vermieter die gerichtliche Klärung suchte.

Die Mäuse berechtigen aufgrund der Störung der Nachtruhe, der Geruchsbelästigung durch den Mäuse-Urin und der nicht gegebenen Hygiene durch Exkremente zur Mietminderung. Zudem ist der Vermieter stets aufgefordert, vorliegende Mietmängel zu beseitigen, auch wenn der Vermieter diesen nicht verschuldet hat.

Allgemein betrachtet, kommt es bei der Sichtung von Mäusen auf den Einzelfall an, ob dieser zur Mietkürzung berechtigt. Eine einzelne Maus in Kellerräumen würde wohl dem allgemeinen Lebensrisiko zugeschrieben werden. Erst, wenn Mäuse vermehrt im Wohnraum auftauchen, kann von einer Einschränkung des Nutzungswertes gesprochen werden. Außerdem müssten besonders Mieter auf dem Land mit Mäusen rechnen, da Mäuse eher zum Erscheinungsbild der ländlichen Gebiete gehören (AZ: 32 C 520/00 in WuM 2001, 605).

Mietminderung bei Ratten

Eine Mietminderung bei Ratten in der Wohnung kann durchaus berechtigt sein. In einem Rechtstreit des Amtsgericht Dülmen (Urteil vom 15.11.2012, Az. 3 C 128/12) beschäftigte sich das Gericht mit einem Fall, bei dem die Mietsache einer Mieterin von Ratten befallen war. Um den Mietmangel zu beseitigen, beauftragte der Vermieter eine Schädlingsbekämpfungsfirma. Durch den Einsatz von Ködern und Spurenstaub auf dem Boden mussten die Küche, das Badezimmer und das Arbeitszimmer verschlossen werden. Durch die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung entschloss sich die Mieterin, die Mietzahlungen einzustellen. Der Vermieter klagte auf die Zahlung der rückständigen Miete und das AG Dülmen urteilte, dass eine 100%-ige Einstellung der Miete nicht rechtens sei, die Mieterin aufgrund der erheblichen Beeinträchtigung jedoch eine entsprechende Mietminderung veranlassen könne.

Miete mindern bei Kakerlaken

Die Küchenschabe, besser bekannt unter dem Begriff Kakerlake, ist ein unbeliebter Schädling, dem kein Mieter in seiner Wohnung begegnen möchte. Außerdem ist die Kakerlake ein Überträger von Krankheitserregern, der sich über Lebensmittel in der Vorratskammer her macht und ist zudem schwer zu bekämpfen. Da Kakerlaken meist in Gruppen vorkommen, können sich Mieter sicher sein, dass unter Rohren, in verwinkelten Ecken oder in der Zwischendecke noch mehr Artgenossen ihr Unwesen treiben. Dadurch reicht es nicht aus, einen einzelnen Schädling zu eliminieren, sondern die gesamte Gruppe muss für einen langfristigen Erfolg beseitigt werden. Mieter sollten umgehend den Vermieter informieren, damit dieser einen Schädlingsbekämpfer engagieren kann.

Die Rechtsprechung befasste sich im Jahr 1986 mit der Gebrauchsbeeinträchtigung durch Kakerlaken und Mäuse (AG Bonn WuM 1986). Falls die Kakerlaken und Mäuse über mehrere Monate hinweg auftauchen und dadurch nachhaltig den Wohnwert der Mietsache einschränken, dann ist eine Senkung der Miete aufgrund der Kakerlaken und Mäuse berechtigt.

Käferplage in der Wohnung: Mindern der Miete erlaubt?

Ein Käferbefall mag zwar selten vorgekommen sein, allerdings kam es bereits zwei Urteile, die eine Mietminderung als gerechtfertigt betrachteten.

Eine gerichtliche Auseinandersetzung beschäftigte sich im Jahr 1998 mit dem Befall einer Wohnung durch Khaprakäfer. Laut Amtsgericht Aachen (Az. 80 C 569/97) waren die gesundheitsgefährenden Käfer als auch das schädliche Schädlingsbekämpfungsmittel Grund genug, um eine Mietsenkung zu veranlassen.

Gesundheitsgefährendes Schädlingsbekämpfungsmittel kam auch bei einer Kugelkäferplage im Jahr 2008 zum Einsatz. Dadurch, dass die Wohnräume infolge der Schädlingsbekämpfung unbewohnbar waren, urteilte das Amtsgericht Trier (Az. 8 C 53/08) zugunsten des Mieters.

Mietsenkung wegen Schaben in der Wohnung möglich?

Schaben wandern nicht aktiv in die Wohnung ein, sondern werden passiv durch den Lebensmitteleinkauf und das Reisegepäck eingeschleppt. Die Insekten sorgen nicht nur für ein negatives Empfinden, sie verunreinigen die Lebensmittel und die Wohnbereiche, da sie auch für Papier und textilem Gewebe nicht Halt machen. Gleichzeitig können die ungebetenen Gäste auch Krankheitsüberträger und Auslöser für Allergien sein.

Aktuell gibt es noch kein rechtskräftiges Urteil, welches eine Mietminderung aufgrund von Schaben als gerechtfertigt erachtete. Da Schaben in der Regel passiv durch den Mieter in den Haushalt gelangen - und der Mieter den Schaden diesbezüglich selbst verschuldet hat - sind die rechtlichen Voraussetzungen für eine Senkung der Miete nicht gegeben.

Um wie viel Prozent darf die Miete bei Schädlingsbefall gemindert werden?

Bei einem Mietmangel aufgrund einer unverschuldeten Ungezieferplage können Mieter die Miete mindern. Viele Mieter fragen sich nun: "Wie hoch fällt die Mietminderungsquote aus? Welche Minderung ist bei einer Einschränkung durch Schädlinge "angemessen"?

Eine feste Mietminderungsquote gibt es nicht. Für die Höhe der Mietminderung spielt das Maß der eingeschränkten Wohnqualität eine entscheidende Rolle. Je mehr Mieter beeinträchtigt sind, desto mehr darf die Miete gemindert werden. Sollte es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern kommen, so orientieren sich die zuständigen Gerichte ebenfalls an diesen Kriterien.

Wenn Sie Ihren Mietminderungsanspruch in wenigen Minuten online und rechtssicher prüfen lassen wollen, dann sind Sie bei uns von LAWIO genau richtig.

Unser Online-Tool analysiert vergleichbare Gerichtsurteile, um für Sie eine angemessene Mietminderung zu ermitteln. Unser Prüfbericht beinhaltet zudem vorgefertigte Schadensmeldungen und Mietminderungsschreiben, die Sie ganz einfach ausdrucken können und Ihrem Vermieter senden können.

Wo treten Schädlinge und Ungeziefer am häufigsten auf?

Damit Sie eine Schädlingsplage im Voraus verhindern können, haben wir Ihnen die häufigsten Ursachen und Orte, an denen das Ungeziefer gewöhnlich auftritt, aufgelistet.

Ungeziefer in der Wohnung: Diese Tierchen befallen Küche und Bad

Ameisen
Ameisen sind nützlich und schädlich zugleich. Im Garten sind sie Gesundheitspolizei gern gesehene Gäste, in der Wohnung gelten sie als tierische Eindringlinge, die Vorräte und das Inventar beschädigen.

Die staatenbildenden Insekten halten sich vorzugsweise in der Nähe von Lebensmitteln auf und sind deshalb in der Küche, in der Vorratskammer sowie im Keller anzutreffen. Die Ameisen bauen ihre Nester bevorzugt hinter Schränken, unter Holzbrettern sowie Wandleisten und gelangen mühelos durch kleine Ritzen in die Wohnung.

In der Wohnung können Ameisen ganzjährig auftreten und bevorzugen nicht nur Süßes, sondern auch Fleisch, Obst und Käse. Werden Ameisen in der Wohnung gesehen, kann man mit Sicherheit davon ausgehen, dass noch Scharen an Insekten in die Wohnung nachkommen. Ein paar Tiere fungieren immer als Späher und die große Masse kommt meist in den Abendstunden oder in der Nacht.

Kakerlaken
Kakerlaken sind ein bis drei Zentimeter große, scheue, dämmerungs- und nachtaktive, widerstandsfähige Insekten. Charakteristisch für das Ungeziefer ist der fast schwarze platte Körper und die langen Fühler.

Kakerlaken können schnell laufen, aber nicht fliegen. Das Eierpaket ist braun und rund einen Zentimeter groß. Die Insekten vermehren sich sehr stark und bevorzugen Feuchtigkeit und Wärme. Die Küche ist ein wahres Paradies für die Schädlinge. Es wird geheizt und Lebensmittel stehen immer zur Verfügung.

Das Ungeziefer frisst nicht nur die Lebensmittelvorräte, sondern zerstört auch Papier, Leder, Textilien und liebt gärende Substanzen. Die Häutungsreste der Kakerlaken können bei den Bewohnern der betroffenen Wohnung allergische Reaktionen auslösen und befallene Lebensmittel riechen unangenehm. Kakerlaken in der Wohnung hat nichts mit Unsauberkeit oder mangelnder Hygiene zu tun. Die Insekten werden mit dem Urlaubsgepäck, gebraucht gekauften Küchengeräten und mit dem Einkauf von Lebensmitteln nach Hause eingeschleppt.

Kleidermotten
Kleidermotten sind bis zu acht Millimeter große graubeige Schmetterlinge. Die Raupen sind weiß und ziehen Gespinströhren hinter sich her. Die Kleidermotte ist lichtscheu und in der Nacht aktiv.

Sie verursacht Schäden an der Kleidung, Pelzen und Wollteppichen. Bevorzugt wird ein Mischgewebe mit mindestens 20 Prozent Wollgehalt. Kunstfasern und Pflanzenfasern wie Baumwolle fressen die Kleidermotten nicht.

Anzutreffen sind die Kleidermotten in Kästen, Kommoden und hinter Regalbrettern und Tapeten. Die Larven sind nicht nur in den Kleiderkästen anzutreffen, sondern häufig auch im Bad, denn sie fressen bevorzugt Kleidung, an der sich Verunreinigungen und Schweiß befindet.

Lebensmittelmotten
Die bis zu zehn Zentimeter großen, graubraunen Schmetterlinge sind Vorratsschädlinge und befallen Nahrungs- und Genussmittel. Die Larven fressen sich durch dünne Verpackungskartons, Plastikfolien und quetschen sich sogar durch nur leicht verschlossene Schraubverschlüsse.

Anzutreffen sind die Lebensmittelmotten in der Küche und in Räumen, in denen Lebensmitteln oder Tiernahrung gelagert werden. Die Lebensmittelmotten bevorzugen Schokolade, Nüsse, Mehl, Müsli, Getreide, Kekse, Hülsenfrüchte und Tiertrockennahrung.

Die Larven ziehen sich zur Verpuppung hinter Holzbretter, Tapeten und in Wandritzen zurück. Außerhalb der Küchenschränke sind die Lebensmittelmotten an der Zimmerdecke und an den Wänden anzutreffen. Die Lebensmittelmotten werden in den meisten Fällen beim Kauf von Lebensmitteln oder Tierfutter eingeschleppt.

Silberfische
Die acht bis elf Millimeter großen flügellosen Insekten mit zwei Fühlern brauchen Räume mit einer Temperatur von 20 bis 30 Grad und einer Luftfeuchtigkeit von 70 oder mehr Prozent. Deshalb sind sie in der Küche, im Bad und auf der Toilette anzutreffen.

Die nachtaktiven Silberfische vermehren sich langsam und ernähren sich von Papier, Hautschuppen, Schimmelpilzen und Hausstaubmilben. In Neubauwohnungen sind Silberfische vermehrt zu finden, weil eine hohe Baufeuchte vorhanden ist. Ist die Baufeuchte verschwunden, verschwinden auch die Silberfische.

Ungeziefer und Schädlinge im Keller

Holzwurm
Unter der Bezeichnung Holzwürmer werden jene Insektenlarven zusammengefasst, die im oder vom Holz leben. Dazu zählen beispielsweise die Larven von Bockkäfern, Klopfkäfern oder die Larven der Holzwespe.

Die Larven des Holzwurms bevorzugen altes Holz mit einer Mindestholzfeuchtigkeit von rund zehn Prozent. Der Befall wird oft erst spät bemerkt, nämlich dann, wenn Holzmehl sichtbar ist. Der Grund dafür ist, dass die Larven oft lange Fresspausen einlegen und nicht aktiv sind.

Frisches Holz lehnt der Holzwurm, beim alten Holz ist er nicht wählerisch. Selbst wenn das verbaute beziehungsweise verarbeitete Holz Jahrzehnte oder Jahrhunderte alt ist, vor dem Holzwurm ist es nicht sicher. Deshalb sind die Schäden an alten Möbeln, Kunstobjekten und Musikinstrumenten besonders dramatisch.

In warmen, gut beheizten Räumen in der Wohnung ist der Holzwurm selten bis gar nicht anzutreffen. Das holzzerstörende Insekt bevorzugt kühle und feuchte Räume, wie den Keller.

Kellerasseln
Sind Kellerasseln in der Wohnung vorhanden, bedeutet das immer, dass die Luftfeuchtigkeit zu hoch ist. Es besteht die Gefahr der Schimmelbildung. Kellerasseln sind harmlose Tiere, die sich gerne unter Blumentöpfen verstecken.

Die Tiere mit den vierzehn Beinen verschwinden von alleine, wenn die Ursache für die hohe Feuchtigkeit gefunden und bekämpft wurde.

Mäuse
Mäuse sind scheue und nachtaktive Tiere. Sie sind extrem anpassungsfähig und vermehren sich schnell. Ihre bevorzugten Aufenthaltsräume sind der Dachboden, unter Fußböden, im Keller und in Wohnräumen, in denen Lebensmittelvorräte zu finden sind.

Mäuse fressen sowohl tierische als auch pflanzliche Lebensmittel und verursachen große Schäden, weil die Tiere alles annagen. Durch den Kot und Urin werden die Lebensmittel unbrauchbar und in der Wohnung wird der beißende Geruch des Urins zum Problem.

Die Schädlinge machen sich nicht nur über die Lebensmittel her, sondern können auch Krankheitserreger auf die Menschen übertragen. Wichtig ist, vor allem im Herbst, Fenster und Türen geschlossen zu halten, da die Mäuse auf der Suche nach einem Winterquartier gerne in die Wohnung eindringen.

Ratten
Ratten leben in großen, sozial gut organisierten Verbänden und vermehren sich sehr stark. Wanderratten und die etwas kleineren Hausratten sind auf der ganzen Welt anzutreffen. Ratten sind gute Kletterer und Allesfresser.

Die intelligenten Tiere sind nachtaktiv und verstecken sich tagsüber im Keller, in Zwischendecken sowie hinter den Küchenkästen. Die Tiere verursachen Schäden an den Lebensmitteln, an den Lebensmittelverpackungen sowie an den Möbeln, Kabeln und Isolationen.

Genauso wie die Mäuse sind auch die Ratten Krankheitsüberträger und können Krankheiten an den Menschen und die Haustiere übertragen.