Mietminderung bei Wasserschaden

Wasserschäden zählen zu den häufigsten Schadensfällen deutscher Mieter. Das liegt vor allem daran, dass eine Vielzahl von Ursachen für einen Wasserschaden verantwortlich sein können. Undichte Leitungen, ein Rohrbruch, offenstehende Fenster oder ein beschädigtes Dach sind hierbei nur einige der Möglichkeiten.  

Durch Wasserschäden können bereits in kürzester Zeit hohe Kosten für Mieter entstehen, da ein- bzw. austretendes Wasser die Bausubstanz nachhaltig schädigen kann. Im Ernstfall sollten Mieter sofort ihren Vermieter kontaktieren. Im folgenden Beitrag erfahren Sie zudem, wann Sie als Mieter einen Anspruch auf Mietminderung haben könnten. 

Mietminderung bei Wasserschaden

Wasserschäden zählen zu den häufigsten Schadensfällen deutscher Mieter. Das liegt vor allem daran, dass eine Vielzahl von Ursachen für einen Wasserschaden verantwortlich sein können. Undichte Leitungen, ein Rohrbruch, offenstehende Fenster oder ein beschädigtes Dach sind hierbei nur einige der Möglichkeiten.  

Durch Wasserschäden können bereits in kürzester Zeit hohe Kosten für Mieter entstehen, da ein- bzw. austretendes Wasser die Bausubstanz nachhaltig schädigen kann. Im Ernstfall sollten Mieter sofort ihren Vermieter kontaktieren. Im folgenden Beitrag erfahren Sie zudem, wann Sie als Mieter einen Anspruch auf Mietminderung haben könnten. 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

Berechtigt ein Wasserschaden zur Minderung der Miete?

Wasserschäden in der Wohnung stellen in der Regel einen Mietmangel dar. Erhebliche Mietmängel sind gemäß §536 Absatz 1 BGB ein Grund zur Mietminderung, welche für den Zeitraum der eingeschränkten Nutzbarkeit der Wohnung geltend gemacht werden können. 

 

Um eine Mietminderung durchsetzen zu können, müssen die drei genannten rechtlichen Voraussetzungen gegeben sein. Die erste Voraussetzung ist, dass der Mangel die Gebrauchstauglichkeit erheblich einschränkt. Mieter müssen demnach eine Verschlechterung der Wohnqualität empfinden, um die Miete senken zu können. Wenn ein Rohrbruch oder undichte Leitungen die Wohnung oder die Wände unter Wasser setzen, ist dies sehr wahrscheinlich der Fall. 

 

Zweitens, der Schaden darf nicht vom Mieter verursacht worden sein. Sofern der Mieter den Schaden nicht verschuldet hat, ist der Vermieter rechtlich zur vertraglich vereinbarten Bereitstellung der Wohnung verpflichtet (§536 BGB). Dabei ist es unerheblich, ob der Schaden vom Vermieter zu verantworten ist. Selbst, wenn eine Baufirma die Wasserleitung beschädigt und es dadurch zum Wasserschaden kommt, muss der Vermieter eine Mietminderung für den Zeitraum der Einschränkung hinnehmen. 

 

Die dritte Voraussetzung ist, dass der Schaden schnellstmöglich, sobald dem Mieter der Schaden aufgefallen ist, beim Vermieter gemeldet worden ist. Man spricht diesbezüglich von einer Mängelanzeige. Der Mangel kann schließlich nur behoben werden, wenn der Vermieter Kenntnis über diesen hat. In der Mängelanzeige sollten Mieter den Vermieter zudem über die vorgenommene Mietminderung informieren. Die Miete kann nämlich vom Zeitpunkt des Entstehens des Mangels gemindert werden.

Miete mindern bei einem Rohrbruch?

Je nach Ausmaß des Rohrbruchs steht die Wohnung zeitnah unter Wasser oder die Wände und Decken werden kontinuierlich durch das austretende Wasser beschädigt. Bleibt der Wasserschaden für einen längeren Zeitraum unentdeckt, da nur geringe Mengen Wasser austreten, so sind dunkle Flecken und Schimmelpilze an den Decken und Wänden gute Indikatoren für den Schaden. Mieter sollten beim Feststellen einer undichten Leitung direkt das Wasser abstellen und den Vermieter informieren. 

Wird die Wasserversorgung aufgrund des Rohrschadens über einen gewissen Zeitraum abgestellt, so berichtigt dies laut Landesgericht Berlin zur Mietminderung (MM 2002, 427). 

Rechtfertigen Trocknungsgeräte eine Mietminderung?

Wenn es im Mietobjekt zum Wasserschaden kam, werden im Anschluss oftmals Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt, um das Bauwerk zu trocknen und so langfristig Schimmelbildung zu vermeiden. Gerichte urteilten bereits, dass die Nutzung von Trocknungsgeräten zur Mietminderung berechtigt. 

Das Amtsgericht Schöneberg (AZ. 109 C 256/07) verkündete, dass ein von Trocknungsgeräten verursachter Lärmpegel von 50 Dezibel für Mieter unzumutbar ist und eine Kürzung der Miete rechtfertigt. 

Je nachdem, an welcher Stelle der Wasserschaden entsteht, sind einzelne oder gar mehrere Räume im Zuge des Wasserschadens vorübergehend nicht nutzbar. Wenn das Wohnzimmer, die Küche oder das Bad zur Trocknung oder aufgrund des entstandenen Schimmelbefalls gesperrt werden, bietet diese Einschränkung einen Anlass zur Mietminderung (Amtsgericht Köln, AZ. 224 C 100/11). 

Dürfen Mieter auch bei einem Wasserschaden im Keller die Miete kürzen?

Viele Mieter fragen sich, ob ein Wasserschaden im Keller auch als Mietmangel definiert werden kann. Um diese Frage zu klären genügt ein Blick in den Mietvertrag. Wurde vertraglich die Verfügbarkeit eines Kellers vereinbart, so muss der Vermieter für einen trockenen Keller sorgen, um den Anspruch auf eine vollständige Mietzahlung zu haben (OLG Düsseldorf WuM 2005, 209). 

Wie hoch kann die Mietminderung bei einem Wasserschaden ausfallen?

Eine gesetzliche Vorgabe zur Höhe des Mietminderungsanspruchs besteht nicht, allerdings lässt sich sagen, dass die potentielle Mietminderung mit der Größe des Mangels zusammenhängt. Je mehr die Wohnung, einzelne Räume oder die Wasserversorgung vom Schaden betroffen sind, desto höher fällt der prozentuale Anteil der geminderten Miete aus. Sollte es Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter bezüglich der Mietsenkung kommen, so entscheiden Gerichte dies per Einzelfall. 

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