Mietminderung bei falscher Quadratmeter­angabe: Wohnung ausmessen und Geld sparen

Eine häufig gestellte Frage in einer gemeinsamen Runde mit der Familie oder Freunden lautet: „Du, wie viele Quadratmeter hat deine Wohnung eigentlich?“. Während einige Mieter die exakte Wohnfläche gemäß Mietvertrag wissen, können andere Mieter die Quadratmeterzahl nur grob einordnen. „Ca. 80 Quadratmeter“ antworten Mieter beispielsweise in solch einem Fall.

Eventuell liegen schätzende Mieter mit dieser Aussage näher an der tatsächlichen Wohnfläche, als jene Mieter, die sich auf die Angaben im Mietvertrag verlassen. Denn wer von Ihnen hat die eigene Wohnfläche schon einmal ausgemessen, um die Angaben im Mietvertrag zu überprüfen?

Nachmessen kann sich lohnen! Laut Schätzungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) stimmen ca. 2/3 der im Mietvertrag genannten Quadratmeterzahlen nicht mit der tatsächlichen Wohnfläche überein. Sofern bei den Nachmessungen Abweichungen von der im Mietvertrag genannten Wohnraumgröße festgestellt werden konnten, sollten Mieter eine Mietminderung gemäß §536 Abs. 1 BGB prüfen. Im Erfolgsfall sparen Mieter langfristig Miete und können sogar rückwirkend Geld zurückbekommen.

Was zur Wohnfläche zählt, wie sich die Wohnfläche berechnen lässt und ab welcher Flächenabweichung eine Mietminderung in Betracht kommt, erfahren Sie hier bei LAWIO.

Mietminderung bei falscher Quadratmeter­angabe: Wohnung ausmessen und Geld sparen

Eine häufig gestellte Frage in einer gemeinsamen Runde mit der Familie oder Freunden lautet: „Du, wie viele Quadratmeter hat deine Wohnung eigentlich?“. Während einige Mieter die exakte Wohnfläche gemäß Mietvertrag wissen, können andere Mieter die Quadratmeterzahl nur grob einordnen. „Ca. 80 Quadratmeter“ antworten Mieter beispielsweise in solch einem Fall.

Eventuell liegen schätzende Mieter mit dieser Aussage näher an der tatsächlichen Wohnfläche, als jene Mieter, die sich auf die Angaben im Mietvertrag verlassen. Denn wer von Ihnen hat die eigene Wohnfläche schon einmal ausgemessen, um die Angaben im Mietvertrag zu überprüfen?

Nachmessen kann sich lohnen! Laut Schätzungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) stimmen ca. 2/3 der im Mietvertrag genannten Quadratmeterzahlen nicht mit der tatsächlichen Wohnfläche überein. Sofern bei den Nachmessungen Abweichungen von der im Mietvertrag genannten Wohnraumgröße festgestellt werden konnten, sollten Mieter eine Mietminderung gemäß §536 Abs. 1 BGB prüfen. Im Erfolgsfall sparen Mieter langfristig Miete und können sogar rückwirkend Geld zurückbekommen.

Was zur Wohnfläche zählt, wie sich die Wohnfläche berechnen lässt und ab welcher Flächenabweichung eine Mietminderung in Betracht kommt, erfahren Sie hier bei LAWIO.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Gesetz zur Mietminderung ist sehr eindeutig in Bezug auf Miet- und Sachmängeln. Grundsätzlich gilt: wenn die Qualität der Mietsache eingeschränkt ist, dann kann ein Anspruch auf Mietminderung bestehen. Der Paragraph 536 BGB zu Miet- und Sachmangeln deshalb hier im Wortlaut:

 

Laut § 536 Abs. 1 BGB muss die Wohnqualität durch den Mietmangel erheblich eingeschränkt sein, um einen Anspruch auf Mietminderung zu rechtfertigen. Ab wann ein Schaden als erheblich eingestuft werden kann ist gesetzlich nicht genau definiert und wird daher per Einzelfall entschieden.

Definition der Wohnfläche

Da der Mietpreis auf Grundlage der Wohnfläche berechnet wird, stellt sich Mietern die Frage, was zur Wohnfläche hinzugezählt werden kann. Welche Räume für die Ermittlung der Wohnfläche relevant sind, ist in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt. Diese Berechnungsart für Wohnflächen ist seit dem 01.01.2004 rechtsverbindlich. Andernfalls müssen Mieter die Kriterien der anderen Berechnungsarten für Wohnraumgrößen berücksichtigen.

Per Definition (WoFlV) ist die Wohnfläche die Summe aller anrechenbaren Grundflächen, die bewohnbar sind und ausschließlich zu einer Mietwohnung gehören. Neben den anrechenbaren gibt es auch nicht anrechenbare Grundflächen, weshalb es zu Abweichungen zwischen der Grundfläche und der Wohnfläche kommen kann.

Zusammengefasst:

Grundfläche = anrechenbare Grundfläche + nicht anrechenbare Grundfläche

Wohnfläche = anrechenbare Grundfläche

(gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) ab dem 01.01.2004)

Arbeitszimmer, Balkon, Dachboden: Was zählt zur Wohnfläche?

Welche Räume in welchem Umfang zur Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden, ist in der Wohnflächenverordnung (für Mietverhältnisse ab dem 01.01.2004) geregelt.

Für die Wohnfläche berücksichtigt werden:

  • Esszimmer
  • Wohnzimmer
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Küche und Bad
  • Flure
  • Nebenräume, sofern innerhalb der Wohnung (bspw. Abstellräume und Speisekammern)

Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?

Wie die Wohnfläche gemäß WoFlV definiert ist, haben wir im vorherigen Abschnitt bereits erläutert. Zu ihr zählen alle bewohnbaren Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gezählt werden können. Ein weiterer, häufig im Zusammenhang mit der Wohnfläche genutzter Begriff ist die Nutzfläche. Die Definition der Nutzfläche finden Mieter in der Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277. Hierbei handelt es sich um eine weitere Berechnungsart der Wohnfläche.

Die Nutzfläche gemäß DIN-Norm 277 umfasst folgende sieben Kategorien, die entsprechend ihrer Funktion aufgegliedert wurden:

  • Aufenthalt und Wohnen
  • Büroarbeit
  • Bildung, Kultur und Unterricht
  • Heilen und Pflegen
  • Lagern, Verteilen und Verkaufen
  • Maschinenarbeit, Experimente und Produktion
  • Sonstige Nutzungen

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Grundfläche nach DIN-Norm 277 in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche unterteilt wird.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Bei der Ermittlung der Wohnfläche kann es abhängig von der zugrundeliegenden Methodik zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Neben den bereits erwähnten Berechnungsarten der Wohnflächenverordnung und der DIN-Norm 277, kann auch die Zweite Berechnungsverordnung (ll. BV) zur Festlegung der Grundfläche herangezogen worden sein.

Die folgende Tabelle bietet einen Überblick, damit Sie feststellen können, welche Räume je Berechnungsart zur Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind:

Raum bzw. Fläche WoFlV DIN 277 II. BV
Arbeitszimmer außerhalb der Wohnung Keine Wohnfläche Nutzfläche Keine Wohnfläche
Bad Wohnfläche Nutzfläche Wohnfläche
Balkone, Loggienund Terassen 25 - 50% Nutzfläche max. zu 50% Wohnfläche
Dachboden Keine Wohnfläche keine Wohnfläche Keine Wohnfläche
Esszimmer Wohnfläche Nutzfläche Wohnfläche
Flur Wohnfläche Verkehrsfläche Wohnfläche
Hauswirtschaftsraum innerhalb der Wohnung Wohnfläche Nutzfläche / Funktionsfläche Keine Wohnfläche
Keller Keine Wohnfläche Nutzfläche / Funktionsfläche Keine Wohnfläche
Kinderzimmer Wohnfläche Nutzfläche Wohnfläche
Treppe bei weniger als drei Stufen: 100%,
Ansonsten keine Wohnfläche
Ansonsten keine Wohnfläche
Vorratsraum außerhalb der Wohnung Keine Wohnfläche Nutzfläche Keine Wohnfläche
Wohnzimmer Wohnfläche Nutzfläche Wohnfläche

Sonderregelung: Diese Flächen und Räume werden der Wohnfläche nur anteilig hinzugerechnet.

Badewannen, Wasserboiler, Öfen oder vergleichbare freiliegende Installationen:

100 Prozent Wohnfläche

Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten:

25 Prozent der Wohnfläche (in der Regel)

50 Prozent, im Einzelfall bei hochwertiger Ausstattung

Schwimmbäder und Wintergärten:

Zu 100 Prozent, wenn diese beheizt sind und zu allen Seiten hin geschlossen

Zu 50 Prozent, wenn sie zu allen Seiten hin geschlossen sind (unbeheizt)

Geschäftsräume:

Keine Wohnfläche (in der Regel, Ausnahme: der Mieter nutzt einen seiner Räume als Arbeitszimmer)

Garage und Keller:

Keine Wohnfläche, da diese Flächen außerhalb der Wohnung liegen

Treppen:

100 Prozent (bei Treppen mit weniger als drei Stufen), ansonsten keine Wohnfläche

Dachgeschosswohnungen: Diese Regelungen gelten für diesen Sonderfall:

In einer Dachgeschosswohnung sind im Regelfall Dachschrägen vorzufinden, die die zu Verfügung stehende Wohnfläche verringern. Gemäß der Berechnungsmethodik der Wohnflächenverordnung, werden diese Einschränkungen berücksichtigt. Hierbei werden Raumhöhen erst dann der Wohnfläche vollständig hinzugerechnet, wenn diese die Grenze von 2 Metern überschreiten. Sorgen die Schrägen jedoch dafür, dass die Raumhöhe weniger als einen Meter beträgt, so wird diese Fläche nicht für Berechnung berücksichtigt. Für Raumhöhen zwischen 2 Metern und einem Meter werden 50 Prozent der Fläche als Wohnfläche deklariert.

Übersicht der Berechnungen bei Dachschrägen:

Raumhöhe Anteil zur Wohnfläche
mehr als 2 Meter 100%
zwischen 2 und 1 Meter 50%
weniger als 1 Meter keine Wohnfläche

Welche Berechnungsart muss ich bei der Überprüfung der Wohnfläche anwenden?

Sofern Sie Zweifel zu der Korrektheit der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl haben, sollten Sie auch direkt im Mietvertrag überprüfen, welche Methode zur Flächenberechnung angewendet wurde. Da die Wohnflächenverordnung (WoFlV) seit dem 01. Januar 2004 gilt, wird diese Berechnungsart für einen Großteil der Mieter die größte Relevanz haben. Als Vorgänger zur Wohnflächenverordnung ist die Zweite Berechnungsverordnung (ll. BV) nur noch bei Mietverhältnissen, die bis zum 31.12.2003 geschlossen wurden, relevant. Eine dritte Variante ist die Berechnung nach DIN-Norm 277.

Sofern im Mietvertrag keine Angaben zur Wohnflächenberechnung gemacht worden sind, verweisen die Gerichte mehrheitlich auf die Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Falsche Wohnfläche im Mietvertrag? Mietminderung prüfen mit LAWIO!

Die Quadratmeteranzahl ist falsch! Das haben Sie gemäß der jeweiligen Berechnungsart selbst ermittelt bzw. das Gutachten einer Vermessungsfirma bestätigt diesen Sachverhalt. Doch wie können Sie als Mieter nun vorgehen?

Laut dem deutschen Mietrecht, besteht für Mieter mit erheblichen Mietmängeln ein Anspruch auf Mietminderung (§ 536 BGB). Eine Wohnung, die weniger Quadratmeter aufweist, als im Mietvertrag vereinbart wurden, erfüllt diese Kriterien eines Mietmangels. Um eine Mietminderung durchzusetzen zu können, muss der Mangel beim Vermieter gemeldet werden und fortan darf die Miete vom Mieter um den angemessenen Betrag – die festgestellte Flächenabweichung – gemindert werden. Hinzu kommt, dass die Mietminderung für zu viel gezahlte Miete aufgrund falscher Quadratmeterangaben bis zu drei Jahre rückwirkend möglich ist.

 

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