Mietpreisbremse Baden Württemberg

Mietpreisbremse Baden-Württemberg:
Jetzt Miete senken in Stuttgart und Co.!

Das südwestlich gelegene Bundesland Baden-Württemberg hat einiges zu bieten: den Schwarzwald, den Bodensee, die Schwäbische Alb, das Schloss Heidelberg oder den Europa-Park. Besonders interessant für Städtereisende ist die gemeinsame Grenze zu Frankreich, Österreich und der Schweiz.  

Mit mehr als 10 Millionen Einwohnern und mehr als 35.000 Quadratkilometern ist Baden-Württemberg das drittgrößte Bundesland Deutschlands (sowohl von der Bevölkerungszahl als auch von der Fläche). Dabei zieht nicht nur die Landeshauptstadt Stuttgart Mieter*innen an, sondern auch Freiburg, Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg wissen mit ihrem einzigartigen Flair zu überzeugen. 

Die hohe Lebensqualität und das attraktive städtische Angebot führten dazu, dass der Wohnraum in vielen Gemeinden Baden-Württembergs über die Jahre hinweg knapp wurde und die Mieten für neuvermietete Wohnungen stetig anstiegen. Diese Entwicklungen boten die Grundlage für die Anwendung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG), besser bekannt unter dem Begriff der Mietpreisbremse.  

Die baden-württembergische Landesregierung erließ am 01. November 2015 die Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse, um den angespannten Wohnungsmarkt in 68 Städten und Gemeinden zu entlasten. Aufgrund der fehlenden Begründung bei Erlassung der Mietpreisbegrenzungsverordnung wurde das Gesetz Anfang 2019 vom Landgericht Stuttgart als formell unwirksam erklärt (13.03.19, Az. 13 S 181/18). 

Zum 04. Juni 2020 tritt die Mietpreisbremse – mit der notwendigen Begründung – nun in Baden-Württemberg in Kraft. Per Gutachten wurde ermittelt, für welche Kommunen die Kriterien eines „angespannten Wohnungsmarktes“ erfüllt werden. Das rechtliche Instrument zur Einschränkung des Mietenanstiegs lässt sich ab Juni in 89 baden-württembergischen Städten und Gemeinden durchsetzen.  

Doch wie ist die Mietpreisbremse rechtlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definiert? Wann und wie können Mieter*innen ihren Anspruch auf Mietsenkung durchsetzen? Antworten auf diese Fragen finden Sie im folgenden Beitrag.  

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Gesetzliche Regelungen zur Mietpreisbremse in Baden-Württemberg

Der Grundstein für den Gesetzesentwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) wurde 2013 im Koalitionsvertrag zwischen der SPD und der Union gelegt. In Kraft getreten ist das Mietpreisbremsen-Gesetz, welches im § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches verankert ist, am 01. Juni 2015. Mit der Verabschiedung des Gesetzes verdeutlichte der Bundesgesetzgeber, dass der stetige Mietpreisanstieg bei Wiedervermietungen von Bestandswohnungen eingeschränkt werden soll. Gemäß § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB wird ersichtlich, dass die Rechtsverordnung von den Landesregierungen erlassen werden muss, um angewendet werden zu können. Von dem Zeitpunkt des Inkrafttretens an ist die Rechtsverordnung für maximal 5 Jahre wirksam. Zudem müssen nach § 556d Abs. 2 BGB die Kriterien eines „angespannten Wohnungsmarktes“ erfüllt sein. Durch die Einholung eines Gutachtens werden ab Juni 2020 89 Städte und Gemeinden Baden-Württembergs zur Gebietskulisse mit Mietpreisbremse gehören. 

Für Baden-Württemberg greift die rechtswirksame Neuregelung der Mietpreisbremse ab dem 04. Juni 2020. Fortan darf die Miete bei neuen Mietverträgen, welche nach dem 04. Juni 2020 unterzeichnet wurden, nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.  

Ein praktisches Beispiel: 

Sie unterzeichnen einen Mietvertrag ab dem 04.06.2020 innerhalb einer der 89 Städte und Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Laut Mietvertrag beträgt die Nettokaltmiete pro Quadratmeter 15 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt hingegen bei einer Nettokaltmiete von lediglich 10 Euro pro Quadratmeter. Gemäß Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist ein Aufschlag von bis zu zehn Prozent – in unserem Beispiel: max. 11 Euro Nettokaltmiete – zulässig. Somit würden Sie 15 Euro minus 11 Euro = 4 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter zu viel zahlen. 

Nun können Sie auf Grundlage des Mietpreisbremsen-Gesetzes die Miete dauerhaft auf das zulässige Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete senken. Sofern Sie erst zu einem späteren Zeitpunkt auf die Regelungen zur Mietpreisbegrenzung stoßen, so hilft Ihnen hier die Verschärfung der Mietpreisbremse, die bereits zum 01.04.2020 erlassen wurde. Mieter in Baden-Württemberg können nämlich zu viel gezahlte Miete rückwirkend vom Vermieter einfordern, sofern Sie den Vermieter innerhalb von 2 ½ Jahren nach Vertragsunterschrift rügen.  

Wie können Mieter*innen die ortsübliche Vergleichsmiete in Erfahrung bringen?

Die herkömmliche Methode, um die ortsübliche Vergleichsmiete in Erfahrung zu bringen, sieht vor, dass Mieter*innen auf der Website ihrer Stadt nach der Berechnungsgrundlage (inkl. Tabellen mit Zu- und Abschlägen, je nach Wohnungsausstattung) suchen.

Sofern Sie Ihren Anspruch zur Durchsetzung der Mietminderung in wenigen Minuten online prüfen wollen, können Sie das hier im Online-Tool von LAWIO tun. 

Ausweitung des Mieterschutzes: Änderungen der Kappungsgrenze und Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei Umwandlung

Für die 89 Städte und Kommunen, für die ab Juni 2020 die Mietpreisbremse anwendbar ist, wurde bereits im April 2020 eine Ausweitung des Mieterschutzes beschlossen. Städte aus der genannten Gebietskulisse unterliegen bei künftigen Mieterhöhungen nun einer reduzierten Kappungsgrenze von 15 Prozent (vorher: 20 Prozent). Zudem wurde die Kündigungssperrfrist bei Umwandlungen von Miet- zu Eigentumswohnungen von drei auf fünf Jahre erhöht. 

 

In diesen 89 Städten und Kommunen Baden-Württembergs gilt die Mietpreisbremse

Bodenseekreis:

Friedrichshafen, Überlingen

Böblingen:

Leonberg, Sindelfingen

Breisgau-Hochschwarzwald:

Bad Krozingen, Badenweiler, Breisach am Rhein, Eichstetten am Kaiserstuhl, Gundelfingen, Hartheim am Rhein, Kirchzarten, March, Merzhausen, Müllheim, Neuenburg am Rhein, Schallstadt, Staufen im Breisgau, Umkirch

Emmendingen:

Denzlingen, Emmendingen, Riegel am Kaiserstuhl, Waldkirch 

Enzkreis:

Heimsheim

Esslingen:

Denkendorf, Esslingen am Neckar, Kirchheim unter Teck, Nürtingen, Wendlingen am Neckar, Wernau (Neckar), Filderstadt, Leinfelden-Echterdingen

Freiburg:

Freiburg im Breisgau

Göppingen:

Eislingen/Fils

Heidelberg:

Heidelberg

Heilbronn:

Heilbronn

Heilbronn (Landkreis):

Güglingen, Neckarsulm

Karlsruhe:

Karlsruhe

Karlsruhe (Landkreis):

Bretten, Ettlingen

Konstanz:

Büsingen am Hochrhein, Eigeltingen, Konstanz, Radolfzell am Bodensee, Reichenau, Singen (Hohentwiel)

Lörrach:

Bad Bellingen, Fischingen, Grenzach-Wyhlen, Kandern, Lörrach, Rheinfelden (Baden), Rümmingen, Schallbach, Weil am Rhein

Ludwigsburg:

Ditzingen, Kornwestheim, Ludwigsburg, Möglingen, Bietigheim-Bissingen, Remseck am Neckar

Mannheim:

Mannheim

Ortenaukreis:

Kehl, Lahr/Schwarzwald, Meißenheim, Offenburg, Neuried, Kappel-Grafenhausen

Ravensburg:

Weingarten

Rems-Murr-Kreis:

Backnang, Fellbach, Waiblingen, Winnenden, Weinstadt, Kernen im Remstal

Reutlingen:

Dettingen an der Erms, Eningen unter Achalm, Pliezhausen, Reutlingen, Wannweil

Rhein-Neckar-Kreis:

Weinheim

Stuttgart:

Stuttgart

Tuttlingen:

Balgheim, Bubsheim

Waldshut:

Lauchringen, St. Blasien


Diese Ausnahmen gelten für die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg

Damit auch zukünftig ein Interesse für Investitionen in die Immobilienwirtschaft besteht, hat der Gesetzgeber Ausnahmeregelungen implementiert. Dadurch sollen anfallende Aufwendungen für neue Wohnbauprojekte nicht durch Begrenzungen der Mietpreise unwirtschaftlich werden. Im Folgenden werden wir auf die Ausnahmeregelungen bei Neubauten, Modernisierungen, überhöhter Miete des Vormieters und möblierten Wohnungen

Das Mietobjekt wird zum ersten Mal vermietet / ist ein Neubau

Die erste Ausnahmeregelung betrifft Mietobjekte, die nach dem 01.10.2014 zum ersten Mal vermietet wurden. Per Definition gelten sie dann als Neubau. Mieter, die in solch eine Mietwohnung gezogen sind, können die Mietpreisbremse im angespannten Wohnungsmarkt nicht anwenden. Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete sind somit zulässig. 

Wohnen in einer modernisierten Wohnung: Kann die Mietpreisbremse BaWü angewendet werden?

Modernisierungsmaßnahmen sind langfristig ein wichtiger Bestandteil, um Mietobjekte in den verschiedenen Kommunen attraktiv zu gestalten. Allerdings entstehen Kosten für den Vermieter, die in der Regel anteilig auf die Mietzahlung aufgeschlagen werden. Wie sind Modernisierungen und die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg also zu vereinbaren? 

Entscheidend ist hierbei, ob es sich um eine „einfache“ oder eine „umfassende“ Modernisierung handelt. „Einfache“ Modernisierungen, welche vom finanziellen Aufwand gering sind, können höchstens mit acht Prozent pro Jahr den Mietzahlungen hinzugerechnet werden. 

Bei „umfassenden“ Modernisierungen ist der Anteil der Investitionen deutlich höher. Die veranschlagten Modernisierungskosten müssen ca. einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus entsprechen. Vermieter müssen den Mietern die Kosten vor Vertragsunterschrift offenlegen, sofern sie Mietpreise über ortsüblicher Vergleichsmiete mit dieser Begründung rechtfertigen (§ 556g Abs. 3 BGB) wollen. Sofern Vermieter dieser Nachweispflicht nachgekommen sind, können baden-württembergische Mieter die Mietpreisbremse nicht anwenden. 

Was können Mieter tun, wenn der Vermieter die Modernisierungskosten nicht offengelegt hat?

Sofern bei Ihnen der Verdacht besteht, dass die von Ihnen gezahlte Miete gemäß Mietpreisbremsen-Gesetz überhöht ist und der Vermieter vor Vertragsschluss nicht unaufgefordert Auskunft erteilt hat, dass die Miete über der zulässigen Grenze aufgrund einer umfassenden Sanierung liegt, sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich per Rüge zum Nachreichen der entsprechenden Belege auffordern und die Mietzahlung unter Vorbehalt ankündigen

Mit der Beauftragung von LAWIO können Sie das online, rechtssicher und innerhalb weniger Minuten erledigen. Nur bei einer erfolgreichen Mietsenkung wird eine Provision fällig. 

Der Vermieter beruft sich darauf, dass der Vormieter die Miete in derselben Höhe gezahlt hat?

Gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter dazu berechtigt, dieselbe Miete, die der Vormieter bereits gezahlt hat, auch vom neuen Mieter zu fordern. Allerdings müssen Vermieter auch diesen Umstand mit entsprechenden Belegen vor der Vertragsunterschrift offenlegen. 

Welche Zuschläge sind bei möblierten Wohnungen in Baden-Württemberg zulässig?

Mietwohnungen, bei denen Sie das Mobiliar mitgemietet haben, fallen – entgegen der herrschenden Meinung – unter die Regelungen der Mietpreisbremse. Maximal zwei Prozent des Zeitwerts des Mobiliars können auf die zulässige Miethöhe hinzugerechnet werden.