Miete sparen per Mietpreisbremse
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Mietpreisbremse Bayern: Jetzt Mietsenkung für München prüfen!

Sie wohnen in München und haben das Gefühl, dass Sie viel zu viel Miete zahlen? Nutzen Sie unseren Rechner für die Mietpreisbremse und finden Sie es heraus. Jetzt schnell und einfach Ihre Miete in München senken. Unsere Mietpreisbremsen-Rechner für alle weiteren Städte in Bayern folgen in kürze.

Hintergründe der Mietpreisbremse in Bayern

Am Juli 2019 verkündete Bayerns Justizminister Georg Eisenreich, dass ab dem 07. August 2019 die Mietpreisbremse in 162 Städten und Gemeinden Bayerns gelten werde. Damit beschloss die Landesregierung den steigenden Mietpreisen in Ballungsräumen entgegen zu wirken und den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Aktuell läuft die Mietpreisbremse mit dem 31.07.2020 aus, allerdings zeigte sich die Landesregierung bereit diese anschließend zu verlängern, sofern der Bundesgesetzgeber diese Verlängerung ermöglicht. 

Im Folgenden zeigen wir Mietern aus Bayern, wie sie die Mietpreisbremse anwenden können, um ihre Miete langfristig zu senken. 

Wie funktioniert die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen in Bayern?

Wenn Mieter in Bayern im Zeitraum vom 07.08.2019 und 31.07.2020 einen neuen Mietvertrag unterzeichnen, können sie sich auf die Regelungen der Mietpreisbremse berufen (sofern ihre Stadt zu den 162 Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnmarkt zählt). Diese besagt, dass bei Wieder- bzw. Neuvermietungen maximal 10% mehr Miete verlangt werden darf, als die ortsübliche Vergleichsmiete derzeit vorweist (§556d Absatz 1 BGB). 

Beispiel: 

Eine Wohnung, für die laut ortsüblicher Vergleichsmiete im Schnitt 10 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter gezahlt wird, darf bei der nächsten Vermietung nur 11 Euro kosten.  

Dazu benötigen bayerische Mieter eine Auskunft zur aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete. Dieser muss bei der Kommune und dem Wohnungsamt der Gemeinde angefragt werden. 

Wie kann die Mietpreisbremse in Bayern durchgesetzt werden?

Um die Mietpreisbremse in Bayern durchsetzen zu können, brauchen Mieter neben der ortsüblichen Vergleichsmiete auch Informationen über das Alter der Wohnung und den Mietpreis des Vormieters, da Vermieter sich gegebenenfalls auf Ausnahmen berufen können. 

Generell gilt jedoch: 

Mieter, die nach dem 01. Januar 2019 einen Mietvertrag in einer Region mit Mietpreisbremse unterschreiben, müssen gemäß §556g Absatz 1a BGB vom Vermieter unaufgefordert offengelegt bekommen, wenn und weshalb der Mietpreis die gesetzlichen 10 Prozent über Mietspiegel übersteigt. Benennt der Vermieter diese Begründung nicht vor Unterzeichnung des Mietverhältnisses, so kann er dies zwar zu einem späteren Zeitpunkt tun, allerdings darf die Miete dann erst frühestens nach zwei Jahren erhöht werden. 

Mit einer einfachen Rüge können Mieter hingegen die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete senken, wenn festgestellt werden kann, dass 1) die Miete die zulässigen Mietobergrenze übersteigt und 2) diese vom Vermieter vor Vertragsunterschrift nicht begründet wurde. 

Ausnahmen der bayerischen Mietpreisbremse

Wie bei nahezu alle Regelungen und Gesetzen werden auch Ausnahmen formuliert. So auch bei der Mietpreisbremse in Bayern.  

Neue Wohnungen / Erstvermietung

Wird ein Wohnobjekt zum ersten Mal nach dem 01. Oktober 2014 vermietet, so kann für dieses Objekt die Mietpreisbremse nicht angewendet werden. Die geforderten Mieten dürfen dann die gesetzlich vorgegebenen Obergrenzen überschreiten. 

Modernisierungsmaßnahmen bei bayerischen Mietwohnungen

Umfassende Modernisierungen“ können Vermieter dazu berechtigen die Wohnung im Anschluss für eine Miete oberhalb der Obergrenze und ohne Kopplung an die Mietpreisbremse zu vermieten. Man spricht von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen, sofern die bestehende Wohnung dann einem Neubau gleichgestellt werden kann oder die Kosten ca. einem Drittel eines potentiellen Neubaus entsprechen.  

Zu maximal 8 Prozent pro Jahr können gewöhnliche Modernisierungen auf die Miete hinzugerechnet werden.  

Auch die Modernisierungskosten müssen laut Gesetz vor der Vertragsunterschrift offengelegt werden, sofern der Vermieter eine überhöhte Miete rechtfertigen will (§556g Absatz 3 BGB) 

Mieter, denen keine Kostenübersicht vor Vertragsunterschrift vorgelegt wurde oder bei denen sich der Vermieter weigert eine Übersicht zu erstellen, können sich an LAWIO wenden. 

Wir von LAWIO haben uns darauf spezialisiert Ihre Forderungen im Rahmen der Mietpreisbremse durchzusetzen 

Zuschlag für möblierte Wohnungen

Die Mietpreisbremse findet auch bei möblierten Wohnungen Anwendung. Eine überhöhte Miete ist diesbezüglich nicht gerechtfertigt. Lediglich maximal zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel können pro Jahr mit der Miete verrechnet werden, urteilte das Landesgericht Berlin. 

Überhöhte Mietpreise vor Wiedervermietung

Lag die Miete der Wohnung bereits zum Zeitpunkt Ihres Vormieters oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, so sind Vermieter berechtigt diesen Mietpreis auch vom nächsten Mieter zu fordern (§556e Absatz 1 BGB). 

Gemäß §556e Absatz 1 BGB bieten jedoch nur Mieten diese Berechtigung, die mindestens 12 Monate vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses vom Vormieter gezahlt wurden. 

In welchen Städten / Kommunen Bayerns gilt die Mietpreisbremse?

Seit dem 07. August 2019 gilt die Mietpreisbremse, die abgesenkte Kappungsgrenze und die ausgeweitete Kündigungssperrfrist in diesen 162 bayerischen Städten und Gemeinden:

Welche bayerischen Gemeinden verzeichnen das größte Bevölkerungswachstum?

Mietpreise steigen, wenn der verfügbare Wohnraum knapp ist. Daher ist die Entwicklung des Bevölkerungszuwachses eines Bundeslandes ein guter Indikator, um zu sehen, welche Regionen attraktiv für Mieter sind und daher viele neue Mietverhältnisse verzeichnen. Im Bundesland Bayern steigt die Einwohnerzahl kontinuierlich. Allein im Zeitraum von 2013 bis 2018 stieg die Einwohnerzahl von ca. 12,6 Millionen auf ca. 13,1 Millionen (Quelle: Statista)

Um einen Eindruck zu bekommen, welche Region in Bayern zukünftig am meisten wachsen wird, kann man die Schätzungen des Bayerischen Landesamts für Statistik aus dem Jahr 2014 betrachten. Demnach werden für die Regionen Oberbayern (+10,1%), Mittelfranken (+1,9%), Niederbayern (+1,1%) und Schwaben (1,6%) ein weiteres Wachstum bis 2032 erwartet, während Oberfranken (-8,1%), Unterfranken (-5,2%) und die Oberpfalz (-1,7%) für diesen Zeitraum wohl mit einem Rückgang der Bevölkerung rechnen müssen. 

Welche bayerischen Städte sind am teuersten zum Wohnen?

Die Mietpreisbremse lohnt sich finanziell dort am meisten, wo Mieter hohe Mieten zahlen müssen. Zwar ist für die Mietpreisbremse vorrangig entscheidend, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist und ob der Vormieter bereits eine überhöhte Miete gezahlt hat, allerdings setzen Vermieter die Miete besonders häufig dort über der gesetzlichen Obergrenze an, wo Mieter bereits hohe Mietpreise gewohnt sind. Mieter sind außerdem oftmals dazu bereit, überhöhte Mieten zu zahlen, wenn die Wohnraumsituation so angespannt ist, dass man solch ein überteuertes Angebot in Kauf nimmt. Mit der Mietpreisbremse können bayerische Mieter nun die zu viel gezahlte Miete zurückfordern und dauerhaft senken. 

Diese drei bayerischen Städte verzeichneten im Jahr 2018 durchschnittlich die höchsten Mietpreise pro Quadratmeter: 

1) München: 18,89 Euro pro Quadratmeter 

Die bayerische Landeshauptstadt ist eine der deutschen Metropolen. München hat als Stadt viele verschiedene Facetten: sowohl die Kleinkunstszene als auch der global-agierende Konzern sind hier vertreten. Im Sommer kann man die Zeit in Parks und am Ufer der Isar verbringen und auch die geografische Nähe zu Italien ist reizvoll.  

2) Unterföhring: 17,93 Euro pro Quadratmeter 

Die Gemeinde Unterföhring grenzt an den Nordosten Bayerns und ist heutzutage als innovativer Medienstandort bekannt. Der Bayerische Rundfunk und das ZDF sind hier niedergelassen. Zudem ist die Gemeinde für ihre familienfreundliche Umgebung und die gute Infrastruktur attraktiv für Mieter.  

3) Grünwald, Kreis München: 17,8 Euro pro Quadratmeter 

Die südlich von München liegende Gemeinde Grünwald gilt als der wohlhabendste Ort Bayerns. Dies verdeutlicht folgende Statistik, die ermittelte, dass das durchschnittliche Einkommen der Einwohner Grünwalds drei Mal so hoch sei wie der bayerische Durchschnitt. In 2010 verdienten nur 9,8 Prozent der Einwohner weniger als 50.000 Euro im Jahr, während es bayernweit hingegen 45,6 Prozent waren. 

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