Mietpreisbremse in Hamburg nutzen!

Die Stadt Hamburg gehört zu den teuersten Städten Deutschlands. Mit durchschnittlichen ca. 14,5 Euro pro Quadratmeter zahlen Hamburg Mieter*innen ungefähr 50 Prozent mehr Miete als im bundesweiten Durchschnitt. Um die angespannte Wohnmarktlage zu entspannen, führte der Hamburger Senat am 03. Juli 2018 die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet Hamburg ein.

 

Wie Sie als Mieter*in profitieren können, erfahren Sie hier bei LAWIO.

Allgemeine Informationen zur Mietpreisbremse in Hamburg

Das Mietpreisbremsen-Gesetz wurde am 01. Juni 2015 auf Bundesebene verabschiedet. Bereits einen Monat später, am 01. Juli 2015, erließ der Hamburger Senat die Mietpreisbremse für das gesamte Gebiet Hamburgs. Aufgrund von formellen Fehlern erkannte das Landgericht die ursprüngliche Mietpreisbremse in Hamburg nicht an, sodass der Senat am 03. Juli 2018 erneut eine Mietpreisbremse erlassen hatte. Dieser Neuerlass ist nun rechtskonform. Die Intention hinter der Mietpreisbremse ist, dass Hamburger Mieter im Zuge der Gesetzesverabschiedung besser mit bezahlbarem Wohnraum versorgt werden sollen 

 
Wir von LAWIO wollen Sie in diesem Beitrag über alle wichtigen Details der hamburgischen Mietpreisbremse aufklären.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse in Hamburg?

Die Mietpreisbremse in Hamburg soll Mieter vor signifikant hohen Mietpreisen bzw. Mietpreiserhöhungen bei Neuanmietungen von Wohnungen schützen. Diesbezüglich dürfen Mieten in Hamburg maximal die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent betragen (§556d Absatz 1 BGB).  

Die Mietpreisbegrenzverordnung schließt jedoch auch einige Fälle zur Mietpreisbegrenzung aus, welche Sie bei uns unter den Ausnahmen nachlesen können.  

Wie können Mieter die Mietpreisbremse in Hamburg durchsetzen?

Damit Hamburger Mieter die Verordnungen der Mietpreisbremse nutzen können, muss die Miethöhe über den zulässigen Bereich der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent liegen. Außerdem muss der neue Mietvertrag nach Erlass der Hamburger Mietpreisbremse (somit nach dem 03.07.2018) unterzeichnet worden sein.  

Doch wie können Mieter den Hamburger Mietspiegel in Erfahrung bringen? Fündig wird man auf der Website der Stadt Hamburg. Stellt man nun fest, dass die eigene Miete über der zulässigen Miethöhe gemäß Mietpreisbremse liegt, so können Mieter den Vermieter rügen. Die Rüge ist notwendig, um die Miete fortan auf die zulässige Miethöhe senken zu können. Mieter, die ihren Mietverhältnis nach dem 01.04.2020 begonnen haben, profitieren von der gesetzlichen Verschärfung der Mietpreisbremse. Die Verschärfung der Mietpreisbremse ermöglicht es Mietern überhöhte Mietzahlungen innerhalb von 2 ½ Jahren rückwirkend bis zum Mietbeginn einzufordern. 

Mieter, die ihre Mietsenkung schnell und rechtssicher prüfen und durchsetzen lassen wollen, können den Mietpreisbremsen-Rechner von LAWIO nutzen. Der Vorteil: Kosten in Form einer Provision entstehen nur bei erfolgreicher Mietsenkung für den Mieter. Sollten Sie nicht von der Mietpreisbremse profitieren, so müssen Sie für die Prüfung dementsprechend nicht bezahlen. 

Mietpreisbremse Hamburg: Diese Ausnahmen gelten

Die Verordnungen der Mietpreisbremse wurden im Interesse der Mieter für bezahlbaren Wohnraum getroffen. Dennoch sollen auch Vermieter in gewissen Fällen geschützt werden, weshalb der Gesetzgeber Ausnahmen der Mietpreisbegrenzung definierten. Auf diese Ausnahmen wird im Folgenden detailliert eingegangen.

  • Neubauten 

Findet die Erstvermietung eines Mietobjekts nach dem 01. Oktober 2014 statt, so gilt dieses als Neubau. Für Neubauten greifen die Beschränkungen der Mietpreisbremse nicht, weshalb Vermieter auch Mieten oberhalb des Mietspiegels plus zehn Prozent einfordern dürfen. Somit will der Gesetzgeber weiterhin Anreize für den Bau von neuer Wohnfläche setzen.  

 

  • Modernisierungen 

Vermieter modernisieren Wohnungen, um ein attraktives Angebot für den Wohnungsmarkt zu schaffen. Damit ihnen dieser Anreiz nicht genommen wird, beinhaltet die Mietpreisbremse eine Ausnahme für umfassende Modernisierungen. Von einer umfassenden Modernisierung ist die Rede, sobald die modernisierte Wohnung einem Neubau gleichgestellt werden kann oder die Modernisierungskosten ca. einem Drittel eines Wohnungsneubaus entsprechen.  

Wenn der Vermieter die überhöhte Miete mit den umfassenden Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen will, so muss er dem Mieter vor Mietvertragsunterschrift eine Kostenübersicht offenlegen (§556d Absatz 3 BGB). Sollte sich der Vermieter weigern eine solche Kostenübersicht zu erstellen, so können Mieter LAWIO beauftragen, um die zu viel gezahlte Miete einzufordern.  

Sollten die Kriterien für eine umfassende Modernisierung nicht gegeben sein, so spricht man von einer einfachen Modernisierung. Hierbei sind Vermieter dazu berechtigt maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete aufzuschlagen.   

 

  • Zuschlag für möblierte Wohnungen 

Oftmals versuchen Vermieter unzulässige Miethöhen durch die Möblierung von Wohnungen zu rechtfertigen. Doch auch möblierte Wohnungen fallen häufig unter die Anwendung der Mietpreisbremse. Maximal zwei Prozent des Zeitwerts des Mobiliars darf pro Jahr der Mietzahlung hinzugerechnet werden.

 

  • Überhöhte Mietpreise bereits vor der Wiedervermietung 

Sofern die Miete für eine Wohnung bereits signifikant über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, so darf der Vermieter diese Miete auch vom nächsten Mieter verlangen (§556e Absatz 1 BGB). Um diese Ausnahme der Mietpreisbremse geltend machen zu können, muss der Vermieter dem neuen Mieter die Miete des Vormieters offenlegen. Tut er dies nicht, können Mieter die Miete per schriftlicher Rüge auf die zulässige Höhe senken. 

Wo sind die Mieten in Hamburg am höchsten?

Hamburg gehört zu den teuersten Städten Deutschlands. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei ca., 14,5 Euro pro Quadratmeter, während es im bundesweiten Schnitt nur ca. 8,8 Euro pro Quadratmeter sind. Wer jedoch eine Mietwohnung in den begehrten Stadtteilen Hamburgs ergattern möchte, der muss bis zu 20 Euro /qm zahlen. Da Vermieter besonders in Stadtteilen mit einer hohen Nachfrage dazu neigen, die Miete oberhalb der zulässigen Miete anzusetzen, sollten Mieter hier besonders auf die vereinbarte Miethöhe schauen. Diesbezüglich nennen wir Ihnen im Folgenden die zehn teuersten Stadtteile: 

  1. Hamburg-Altstadt: 20,46€ 
  2. HafenCity: 20,39€ 
  3. Harvestehude: 19,36€ 
  4. Rotherbaum: 17,98€ 
  5. St. Georg: 16,84€ 
  6. Neustadt: 16,71€ 
  7. Altona-Altstadt: 16,65€ 
  8. Hohenfelde: 16,64€ 
  9. Uhlenhorst: 16,62€ 
  10. Blankenese: 16,24€