Mietpreisbremse Hessen: So profitieren Mieter*Innen

Der §556d Absatz 2 BGB ermächtigt die Länder seit dem 01. Juni 2015 zur Anwendung der Mietpreisbremse in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Auch das Bundesland Hessen hatte die Mietpreisbremse in der Folge eingeführt, jedoch unterlief der hessischen Landesregierung ein formeller Fehler, indem sie die Begründung der Mietpreisbremse als Entwurf vorlegten. Da die Begründungserfordernis notwendig für die Anwendung der Mietpreisbremse ist, entschied der Bundesgerichtshof, dass die hessische Mietpreisbremse für die Zeit zwischen November 2015 und Juni 2019 unwirksam war.  

Die Landesregierung in Hessen erließ zum 28. Juni 2019 eine neue Mietpreisbremsenverordnung, welche die notwendige Begründung enthielt. Diese Verordnung ist gesetzeskonform und gilt für 31 Gemeinden in Hessen.

Wie greift die Mietpreisbremse in Hessen?

Um Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu entlasten, begrenzt die Mietpreisbremse die Miethöhe bei Wiedervermietung einer Wohnung. Gemäß §556d Absatz 1 BGB dürfen Vermieter in Gebieten mit der Mietpreisbremse maximal zehn Prozent mehr als die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.  

Allerdings beinhaltet die Mietpreisbremse auch Ausnahmeregelungen, welche es Vermietern erlaubt Mieten deutlich oberhalb des Mietspiegels anzusetzen. 

In welchen Städten / Gemeinden in Hessen gilt die Mietpreisbremse?

Mit Inkrafttreten der hessischen Mietpreisbremse zum 28. Juni 2019 sind die Mieten bei Wiedervermietung für die folgenden 31 Städte und Gemeinden begrenzt: 

  • Bad Homburg vor der Höhe
  • Bad Soden am Taunus
  • Bad Vilbel
  • Bischofsheim
  • Darmstadt
  • Dreieich
  • Egelsbach
  • Eschborn
  • Flörsheim am Main
  • Frankfurt am Main
  • Ginsheim-Gustavsburg
  • Griesheim
  • Hattersheim am Main
  • Heusenstamm
  • Hofheim am Taunus
  • Kassel
  • Kelkheim (Taunus)
  • Kelsterbach
  • Kiedrich
  • Langen (Hessen)
  • Marburg
  • Mörfelden-Walldorf
  • Nauheim
  • Nidderau
  • Obertshausen
  • Oberursel (Taunus)
  • Offenbach am Main
  • Raunheim
  • Schwalbach am Taunus
  • Weiterstadt
  • Wiesbaden

Wie können Mieter die hessische Mietpreisbremse durchsetzen?

Die Mietpreisbremse in Hessen regelt, dass Mieten, die zum Zeitpunkt der Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschreiten, unzulässig sind. Um dies zu überprüfen, müssen Mieter den Mietspiegel ihrer Stadt bzw. Gemeinde herausfinden. 

Mieter, die schnell, kostenlos und rechtssicher in Erfahrung bringen wollen, ob ihre Miete überhöht ist, können den Mietpreisbremsen-Rechner von LAWIO nutzen.  

Ein weiterer Vorteil bringt die gesetzliche Verschärfung der Mietpreisbremse zum 01. April 2020. Während die überhöhte Miete vor April 2020 nur ab dem Zeitpunkt der Rüge des Vermieters gesenkt werden konnte, so können Mieter ab dem 01.04.20 unzulässige Mietzahlungen innerhalb von 2 ½ Jahren rückwirkend zum Beginn der Miete einfordern.  

Diese Ausnahmen müssen Mieter beachten

Mit dem Mietpreisbremsen-Gesetz sollen Mieter vor überhöhten Mieten und Mietpreiserhöhungen bei Wiedervermietung geschützt werden und so die angespannte Lage der jeweiligen Wohnungsmärkte verringert werden. Der Gesetzgeber hat für Vermieter dennoch Ausnahmeregelungen getroffen, bei denen die Mietpreise nicht bzw. begrenzt an die ortsübliche Miete gekoppelt sind. 

Neubauten-Regelung

Wird ein Mietobjekt nach dem 01. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet, so entspricht dies der Definition eines Neubaus. Für Neubauten greift die Mietpreisbremse nicht. Deshalb sind auch Mietforderungen über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. 

Modernisierungsmaßnahmen

Wohnungen, die vom Vermieter umfassend modernisiert worden sind, sind bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Eine umfassende Modernisierung stellt die modernisierte Wohnung mit einem Neubau gleich. Dies ist der Fall, wenn die Modernisierungsmaßnahmen ca. ein Drittel eines Neubaus vereinnahmten. Sollte die Modernisierung weniger Kapital in Anspruch genommen haben, so ist von einer einfachen Modernisierung die Rede. Einfache Modernisierungen dürfen dem Mieter mit maximal acht Prozent pro Jahr berechnet werden. 

Die Gesetzesverschärfung sieht zudem vor, dass Vermieter Mietern die Kostenübersicht der Modernisierung offenlegen (§556d Absatz 3 BGB) – sofern der Vermieter Mieten über ortsüblicher Vergleichsmiete verlangt. Tun Vermieter dies nicht, kann die überhöhte Miete per schriftlicher Rüge gesenkt werden. Wenn Sie ihren Mieter rechtskonform Rügen wollen, können Sie uns von LAWIO damit beauftragen.  

Überhöhte Mietpreise bereits vor der Wiedervermietung

Auch die Miethöhe des Vormieters kann für Sie als neuer Mieter einer Wohnung entscheidend sein. Das Gesetz ermöglicht es Vermietern, Miete über Mietspiegelniveau zu fordern, sofern der Vormieter bereits überhöhte Miete gezahlt hat (§556e Absatz 1 BGB). Allerdings sieht das Gesetz hier vor, dass Vermieter überhöhte Mieten mit der Offenlegung der Vormiete rechtfertigen müssen. Bleibt diese notwendige Rechtfertigung aus, so können die Mieter die Miete per schriftlicher Rüge senken. 
 
Sollte Ihr Vermieter die Offenlegung der Mietzahlungen des Vormieters verweigern, können Sie uns von LAWIO zur Durchsetzung der Mietsenkung beauftragen. Hierbei entstehen Ihnen nur Kosten in Höhe einer Erfolgsprovision 4 mal der eingesparten Miete, wenn die Mietsenkung erfolgreich ist. 

Zuschlag für möblierte Wohnungen

Mit der Vermietung von möblierten Wohnungen versuchen Vermieter oftmals Mieten oberhalb des Mietspiegels zu rechtfertigen. Allerdings greift die Mietpreisbremse grundsätzlich auch bei möblierten Wohnungen. Maximal zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel können der Miete pro Jahr hinzugerechnet werden. 

In welchen Städten bzw. Gemeinden in Hessen sind die Mieten am höchsten?

 

In der Bankenmetropole Frankfurt zu wohnen ist für Mieter teuer. Doch auch in Bad Homburg, Darmstadt oder Offenbach liegt der Mietspiegel über dem bundesweiten Durchschnitt von ca. 8,8 Euro pro Quadratmeter. Da Vermieter besonders in teuren Städten zu überhöhten Mietforderungen neigen, nennen wir Ihnen die fünf hessischen Städte mit der höchsten Preis pro Quadratmeter. 

 

  1. Frankfurt am Main14,48 
  2. Bad Homburg13,3 
  3. Kelsterbach: 12,84 
  4. Sulzbach (Taunus): 12,72€ 
  5. Oberursel: 12,59