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Mietpreisbremse Nordrhein-Westfalen: Alle Regelungen

Wirkt sie oder wirkt sie nicht? Die Rede ist von der sogenannten Mietpreisbremse. Wohnraum ist in Großstädten in den vergangenen Jahren immer mehr zu einem kostbaren Gut geworden. Der Grund ist naheliegend, immer mehr Menschen zieht es in die Städte in dem allerdings nur begrenzter Wohnraum zur Verfügung steht. Die Nachfrage übersteigt also bei Weitem das Angebot und das führt in einer Marktwirtschaft zu steigenden Preisen. Weil sogenannte Normalverdiener durch die überhöhten Mieten aus den Innenstädten verdrängt werden, hat der Gesetzgeber im Jahr 2015 das Mietrechtsnovellierungsgesetz – besser bekannt unter dem Begriff „Mietpreisbremse“ – auf Bundesebene verabschiedet und wollte damit den fortlaufenden Anstieg des Mietpreisniveaus eindämmen.

Die Landesregierung in Nordrhein-Westfalen war eine der ersten Landesregierungen, die vom neuen Mietpreisbremsen-Gesetz Gebrauch machte. Bereits zum 01. Juli 2015 trat die Mietpreisbremse in NRW in Kraft. Allerdings fehlte in der nordrhein-westfälischen Verordnung die notwendige Begründung zur Anwendung der Mietpreisbremse, weshalb das Amtsgericht Köln die Mietpreisbremse in NRW im Februar 2019 als formal unwirksam erklärte. Im Anschluss veröffentlichte die Landesregierung NRW zum 01. Juli 2020 die neue Verordnung inklusive der rechtlichen Begründung.

Im folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO Ihnen erläutern, wie Sie die Regelungen der Mietpreisbremse in Nordrhein-Westfalen anwenden, um Ihre Miete auf das gesetzliche Mietniveau zu senken.

Wie ist die Mietpreisbremse in NRW geregelt?

Die Mietpreisbremse basiert auf einer Novellierung des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) aus dem Jahr 2015. In einem neu hinzugefügten Unterkapitel („Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“) regeln die Paragrafen §§ 556d bis 556g die sogenannte Mietpreisbremse. Wann und für welche Regionen die Verordnung erlassen wird, entscheiden die jeweiligen Landesregierungen je nach Zustand des Wohnungsmarktes. Die Anwendung der Verordnung wird hierbei in der Regel auf bestimmte Städte, Gemeinden oder Kommunen beschränkt, da die Kriterien des §556d Abs. 2 erfüllt sein müssen.

In diesen Gebieten durfte bei neu abgeschlossenen Mietverträgen die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zudem wurde durch die Verordnung die Kappungsgrenze geregelt. Danach dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent steigen. Von der Verordnung zur Kappungsgrenze waren in NRW 37 Gemeinden betroffen. Die dritte Verordnung betraf die Kündigungssperrfrist, die in NRW in 33 Gemeinden angewendet wurde.

Im Rahmen ihrer Neufassung der Mietpreisbremse musste die Landesregierung begründen, warum sie diese Gemeinden ausgewählt hat. Dafür wurden in der Mietrechtsnovelle mehrere Kriterien benannt, von denen mindestens eins erfüllt sein muss. Unter anderem gilt eine durchschnittliche Mietsteigerung, die über dem Bundesdurchschnitt liegt. Die dauerhaft angespannte Wohnungssituation in den Ballungsräumen in NRW mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen wurde deshalb als Begründung verwendet.

Was regelt die Mietpreisbremse in NRW?

Kernstück des neuen Mietpreisbremsen-Gesetzes in NRW ist die Regelung der Mietpreiserhöhung, die bei einem Mieterwechsel ansetzt. In diesem Fall darf nur eine Miete vereinbart werden, die maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete der letzten sechs Jahre liegt.

Der Vermieter einer Wohnung muss offenlegen, wie hoch die Miete beim Vormieter war und welche Ausnahmeregelungen er unter Umständen angewendet hat. Übrigens ist diese Grenze zwingend und kann nicht durch anderslautende vertragliche Vereinbarungen umgangen werden.

Wie hoch der jeweilige ortsübliche Mietpreisspiegel liegt, lässt sich bei der Kommune anfragen oder ist auf den Webseiten der Stadtverwaltung zu finden.

Die ebenfalls in der Mieterschutzverordnung enthaltene Kappungsgrenze regelt die Mietpreisentwicklung in bereits bestehenden Mietverhältnissen. Demnach darf eine Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren maximal 15 Prozent betragen. Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt dabei die Obergrenze dar.

Auch von der Kündigungssperrfrist sind die bestehenden Mietverhältnisse betroffen. Die Kündigungssperrfrist schützt den Mieter, wenn die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der neue Vermieter den Eigenbedarf ankündigt. Laut BGB sind Mieter drei Jahre vor einer wirksamen Kündigung geschützt. NRW hat diesen Zeitraum auf fünf Jahre erweitert.

Mit der neuen Verordnung ist zeitgleich die Umwandlungsverordnung weggefallen, die bislang aber nur in zwei Gemeinden in NRW angewendet wurde. Die Umwandlungsverordnung sollte die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnung erschweren und damit verhindern, dass bestimmte Einkommensgruppen durch Luxussanierungen aus städtischen Quartieren vertrieben werden.

 

In welchen Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens greift die Mietpreisbremse?

In NRW umfasste die ursprüngliche Mietpreisbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2015 insgesamt 22 Städte und Gemeinden. Die bekanntesten Städte waren hierbei die Ballungsgebiete in Köln und Düsseldorf.

Die vollständige Liste der 22 Städte, für die die Erstfassung der Mietpreisbremse in NRW galt (ACHTUNG: mittlerweile FORMAL UNWIRKSAM):

  • Regierungsbezirk Düsseldorf: Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen
  • Regierungsbezirk Köln: Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf
  • Regierungsbezirk Münster: Münster, Bocholt
  • Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld, Paderborn

 

Für den rechtskonformen Neuerlass zum 01. Juli 2020 ist die Mietpreisbremse in NRW für folgende 18 Städte anwendbar:

  • Regierungsbezirk Düsseldorf: Düsseldorf
  • Regierungsbezirk Köln: Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Bornheim, Hennef (Sieg), Köln, Königswinter, Leichlingen, Niederkassel, Pulheim, Rösrath, Siegburg, Wachtberg, Wesseling
  • Regierungsbezirk Münster: Münster, Telgte

In den Städten und Gemeinden Aachen, Bielefeld, Bocholt, Brühl, Erkrath, Frechen, Hürth, Kleve, Langenfeld, Leverkusen, Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Paderborn, Ratingen, Sankt Augustin und Troisdorf wird die Neufassung der Mietpreisbremse zum 01. Juli 2020 nicht mehr angewendet. Eine Ursache für die Nichtberücksichtigung könnte der zwischenzeitliche Bau von Wohnraum sein, welcher zu einer Entspannung des Wohnungsmarktes geführt hat.

Warum war der erste Erlass der Mietpreisbremse NRW unwirksam?

Die Mietpreisbremse in Nordrhein-Westfalen war Gegenstand einer gerichtlicher Auseinandersetzung und hat – wie in einigen anderen Bundesländern - zu einer Unwirksamkeit der Mietpreisbremse geführt, obwohl das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) das Mietrechtnovellierungsgesetz im BGB für zulässig erklärt hatte.

In Nordrhein-Westfalen war die Auslegung der Verordnung Gegenstand eines Verfahrens vor dem Kölner Amtsgericht. Eine Mieterin hatte wegen einer zu hohen Miete gegen ihren Vermieter geklagt und sich dabei auf die Mietpreisbremse berufen. So mussten die Richter darüber befinden, ob in Köln ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt und ob die Regelungen der Landesverordnung anwendbar seien. Das Gericht hat zwar einen angespannten Wohnungsmarkt in Köln festgestellt, die Klage aber letztlich abgewiesen, weil die Landesverordnung aufgrund von Formfehlern unwirksam sei. Konkret seien die Anforderungen an die Begründung nur unzureichend und nicht direkt auf Köln anwendbar umgesetzt worden.

Spätestens nach fünf Jahren müssen die Landes-Verordnungen zur Mietpreisbremse überprüft und neu geregelt werden. In NRW traten die neuen Regelungen am 01. Juli 2020 in Kraft. In der sogenannten Mieterschutzverordnung werden die drei bisherigen Verordnungen zur Mietpreisbegrenzung, zur Kappungsgrenze und zur Kündigungssperrfrist gebündelt. Von der neuen Verordnung sind deutlich weniger Kommunen betroffen, manche gar nicht mehr und andere sind neu hinzugekommen. Insgesamt gilt die neue Mieterschutzverordnung in 18 Städten und Kommunen. Die neuen Regelungen hat bis zum 30. Juni 2025 Bestand.

Welche Ausnahmen gelten für die Mietpreisbremse NRW?

Keine Regel ohne Ausnahme, dies gilt auch für die Mietpreisbremse und die neue Mieterschutzverordnung. Schon in der Novelle zum Mietrecht im BGB wurden drei Ausnahmefälle für die Mietpreisbremse aufgeführt, die nach wie vor Gültigkeit haben. So kann die Mietpreisbremse nicht für Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden, angewendet werden. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass es zu weniger Neubauten kommt, weil sich Mietimmobilien nicht mehr rentieren.

Das gleiche gilt für umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, die vor einer Mietpreiserhöhung durchgeführt wurden. Als umfangreiche Modernisierung bezeichnet das Gesetz Umbauten, die in etwa mehr als ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus vereinnahmen.

Als dritte Ausnahme gelten Wohnungsvermietungen, wenn die Miete bereits vor Einführung der Mietpreisbremse zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Häufig berufen sich Vermieter auch auf die Vermietung von Wohnungen inklusive Mobiliar, um die Anwendung der Mietpreisbremse zu umgehen. Allerdings kann die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen gezogen werden.