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Mietpreisbremse Thüringen: So profitieren Mieter*Innen in Erfurt und Jena

Obwohl der Freistaat Thüringen zu den kleineren Ländern der Bundesrepublik gehört, bieten seine Städte einen einzigartigen historischen Charme, der viele Touristen beispielsweise zur weltberühmten Wartburg zieht. Besonders die Natur hinterlässt einen bleibenden Eindruck bei Besuchern, die im Thüringer Wald oder in der Rhön wandern gehen. Aufgrund dieser attraktiven Gegebenheiten stiegen besonders in Erfurt und Jena, den beiden größten Städten des Bundeslandes mit ca. 213.000 bzw. ca. 110.000 Einwohnern (2018), die Mieten in den vergangenen Jahren rasant an.  

Um diesen Entwicklungen entgegenzusteuern, erließ die thüringische Landesregierung im März 2016 die Mietpreisbegrenzungsverordnung (ThürMietBegrVO)  – besser bekannt unter dem Begriff „Mietpreisbremse“.  

Wie Mieter, die ab dem 31.03.2016 nach Erfurt oder Jena gezogen sind, profitieren können und welche Verordnungen durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) - besser bekannt als Mietpreisbremsen-Gesetz - im allgemeinen gelten, erfahren Sie im folgenden Beitrag. 

Mietpreisbremse in Thüringen: Deshalb können Mieter in Jena und Erfurt profitieren

Um die Mietpreisbremse in Städten, Gemeinden oder Kommunen erlassen zu können, muss die Landesregierung einen angespannten Wohnungsmarkt gemäß der Kriterien aus § 556d Abs. 2 BGB vorfinden. Vom Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietpreisbremse an, dürfen die Mieten innerhalb des angespannten Wohnungsmarktes – in Thüringen: Erfurt und Jena – zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um zehn Prozent übersteigen 556d Abs. 1 BGB). Das Mietpreisbremsen-Gesetz (MietNovG) gilt somit für Neuvermietungen / Wiedervermietungen 

Die Mietspiegel-Berechnungsgrundlage können Mieter auf der Website der Stadt Erfurt einsehen. 

Zusammenfassend bietet sich folgendes Beispiel an: 

Alle Mieter, die ab dem 31.03.2016 in den thüringischen Städten Erfurt oder Jena ein neues Mietverhältnis begonnen haben, müssen in der Regel nicht mehr als 10 Prozent Abweichung vom Mietspiegel bei der Mietzahlung hinnehmen.  

Beträgt die Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen in Erfurt bzw. Jena beispielsweise 10 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter und der Vermieter fordert hingegen 12 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter, so übersteigt die vereinbarte Mietzahlung die zulässige Miethöhe gemäß dem Gesetz zur Mietpreisbremse (MietNovG). Die zulässige Miethöhe gemäß § 556d Abs. 1 BGB würde in diesem Beispiel nämlich nur 11 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter betragen. 

Mit einer schriftlichen Rüge an den Vermieter können Mieter die zu viel gezahlte Miete senken. 

Können thüringische Mieter die Miete per Mietpreisbremse rückwirkend senken?

Wie so oft im Leben kommt es auf den jeweiligen Sachverhalt an. Die ursprüngliche Verordnung sah lediglich vor, dass Mieter überhöhte Mieten ab dem Zeitpunkt der Rüge auf das zulässige Mietenniveau senken können. Diese Regelung besteht für jene Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten (in Thüringen: 31.03.2016) und vor der Verschärfung der Mietpreisbremse (01.04.2020) unterzeichnet worden sind. 

Diesbezüglich sollten Mieter direkt die Konditionen ihres Mietvertrages prüfen, denn mit jedem verstrichenen Tag entgeht einem Geld, das man unzulässigerweise zu viel an den Vermieter zahlt. 

Allen Mietern in Jena und Erfurt, die ab dem 01.04.2020 einen Mietvertrag unterzeichnet haben, kommt die besagte Verschärfung der Mietpreisbremse zugute. Von diesem Stichtag an lässt sich die überhöhte Miete rückwirkend bis zum Zeitpunkt des Mietbeginns (frühestens dem 01.04.2020) einfordern. Die für die Mietsenkung notwendige Rüge muss nun innerhalb von 2 ½ Jahren nach Mietbeginn vom Mieter versendet werden, um die rückwirkenden Ansprüche geltend machen zu können. Lässt der Mieter diese Frist verstreichen, so kann die überhöhte Miete fortan wieder erst zum Zeitpunkt der Rüge gesenkt werden (§ 556g Abs. 2 BGB). 

Thüringen: Mietpreisbremse einfach online für Erfurt und Jena durchsetzen

Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete benötigen Mieter zur Durchsetzung der Mietpreisbremse außerdem Informationen über das Baujahr der Wohnung und der gezahlten Miethöhe des Vormieters, da der Gesetzgeber diesbezüglich Ausnahmen (sprungmarke) in §§ 556-556g definiert hat.  

Allgemein gilt jedoch: 

Eine Prüfung der Mietpreisbremse lohnt sich für alle Mietverhältnisse, die ab dem 31.03.2016 geschlossen wurden. Da die ortsübliche Vergleichsmiete neben der Lage der Wohnung auch Zuschläge für die vorhandene Ausstattung berücksichtigt, herrscht bei Mietern oftmals Unklarheit bezüglich der zulässigen Miethöhe.

Daher lohnt sich eine Prüfung mit dem kostenlosen Online-Tool von LAWIO. Die notwendigen Angaben zur Wohnung können innerhalb weniger Minuten eingegeben werden und Sie bekommen direkt Bescheid, wenn für Sie ein Anspruch auf Mietsenkung besteht. Wer LAWIO zudem mit der Durchsetzung der Mietpreisbremse beauftragt, spart sich den Papierkram und die langen Wartezeiten, falls der Vermieter nicht reagiert. Denn wir von LAWIO übernehmen die gesamte Kommunikation mit dem Vermieter.   

Der Vorteil: Es besteht vorab kein Kostenrisiko für Mieter, da nur nach erfolgreicher Durchsetzung eine Provision fällig wird. Die Provision orientiert sich dabei an dem Betrag, den wir für Sie im Rahmen der Mietsenkung eingefordert haben.  

Welche Ausnahmen gelten für die Mietpreisbremse in Thüringen?

Der Gesetzgeber hat auch für die Mietpreisbremse Ausnahmen definiert, um sowohl die Investitionsbereitschaft für Neubauten zu sichern als auch den Vermietern eine Verrechnungsmöglichkeit bereits getätigter Investitionen zu bieten. Da modernisierte Wohnungen beispielsweise eine höhere Wohnqualität garantieren, ermöglicht der Gesetzgeber Vermietern diesbezüglich einen gewissen Spielraum bei der Mietpreisgestaltung. Im Folgenden werden wir detaillierter auf die Ausnahmen der Mietpreisbremse eingehen. 

Erstvermietungen bzw. Neubauten

Wohnobjekte, die erst vor Kurzem fertiggestellt wurden und zum ersten Mal nach dem 01.10.2014 vermietet wurden, gelten als Neubau und können im Rahmen des Mietpreisbremsen-Gesetzes (MietNovG) nicht angewendet werden. Mietzahlungen für Neubauten, die den Mietspiegel um zehn Prozent übersteigen, sind somit zulässig und können nicht gesenkt werden.  

Modernisierungsmaßnahmen in Thüringen

Um Wohnungen langfristig für den Wohnungsmarkt attraktiv zu gestalten, müssen diese regelmäßig saniert oder modernisiert werden. Da die Politik befürchtet, dass Vermieter solche Arbeiten nur durchführen, wenn sie die Aufwertung des Wohnobjekts an eine Erhöhung der Miete koppeln können, findet die Mietpreisbremse bei „umfassenden Modernisierungen“ ebenfalls keine Anwendung.  

Diesbezüglich ist die Definition „umfassender“ bzw. „einfacher“ Modernisierungen maßgeblich.  

Eine „umfassende Modernisierung“ versetzt die Wohnung in einen Zustand, in dem sie von der Ausstattung her einem Neubau gleichgestellt werden kann oder wenn die veranschlagten Modernisierungskosten ca. einem Drittel eines gleichwertigen Neubaus entsprechen. Ist dies der Fall, so sind Vermieter gemäß der Ausnahmeregelung berechtigt, einen Mietpreis oberhalb des Mietspiegels bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung zu fordern. Mieter müssen gemäß § 556g Abs. 3 BGB vor der Vertragsunterschrift vom Vermieter über die Höhe der Modernisierungskosten in Kenntnis gesetzt werden, sofern dieser die überhöhte Miete in diesem Kontext rechtfertigen will. 

Für „einfache“ Modernisierungen dürfen hingegen lediglich bis zu maximal acht Prozent der Kosten auf die Miete hinzugerechnet werden. 

Was tun, wenn der Vermieter die Ausstellung einer Kostenübersicht verweigert?

Oftmals berufen sich Vermieter auf die „umfassenden“ Kosten der Modernisierung, um eine höhere Miete zu verlangen. Zulässig ist dies jedoch nur mit einer wirksamen Begründung und wenn der Vermieter dem Mieter Einsicht in die entstandenen Kosten gewährt. Doch genau in diesem Punkt reagieren Vermieter oft nicht auf Anfragen von Mietern. 
 
Wir von LAWIO haben uns auf die Durchsetzung der Mietpreisbremse spezialisiert und daher umfasst unser Service auch diese Form der Kommunikation mit dem Vermieter. 

Was können thüringische Mieter tun, wenn der Vermieter behauptet, dass der Vormieter dieselbe Miete gezahlt hat?

Sie haben die ideale Wohnung in Erfurt bzw. Jena gefunden, doch nun der Schock: der Vermieter verlangt einen deutlich überhöhten Mietpreis. Ist dies gemäß der Mietpreisbremse zulässig? 

Ja, denn der § 556e Abs.atz 1 BGB regelt, dass Vermieter vom potentiellen neuen Mieter dieselbe Miethöhe wie vom Vormieter verlangen dürfen – auch wenn diese die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt. Allerdings werden nur Vormieten berücksichtigt, die älter als 12 Monate sind, um auszuschließen, dass der Vermieter die Miete des Vormieters kurz vor dem Vertragsende erhöht hat.  

Möblierte Wohnungen: Welche Zuschläge sind laut Mietpreisbremse zulässig?

Sofern für Sie eine möblierte Wohnung in Betracht kommt, müssen Sie wissen, dass auch in diesem Kontext eine Anwendung der Mietpreisbremse möglich ist. Der Zeitwert der Möbel kann mit maximal zwei Prozent auf der Miete hinzugerechnet werden.