Mietrecht im BGB

Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen werden in Deutschland durch die Rechtsvorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Ein wichtiger Bestandteil des BGB ist das Mietrecht, welches im Buch 2 unter „Recht der Schuldverhältnisse“ in den Paragraphen §§ 535 bis 580a verankert ist.

Mietrecht im BGB

Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen werden in Deutschland durch die Verordnungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Ein wichtiger Bestandteil des BGB ist das Mietrecht, welches im Buch 2 unter „Recht der Schuldverhältnisse“ in den Paragraphen §§ 535 bis 580a verankert ist.

Mietrecht Themen

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Mietrecht Lexikon

In unserer Kategorie Mietrecht Lexikon finden Sie verschiedene Beiträge, die Ihnen helfen sich einen Überblick im Mietrecht-Jungle zu verschaffen.

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Mietmängel

Unter der Kategorie Mietmängel haben wir für Sie die wichtigsten Informationen zu den häufigsten Mietmängel zusammengefasst.

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Ratgeber

In der Kategorie Ratgeber klären wir alle häufigen Fragen, die sich Mieter zu Themen wie dem Vermieter oder der eigenen Wohnung stellen.

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Die Mietrecht-Übersicht

Die gesetzlichen Bestimmungen von Mietverträgen in Buch 2, Titel 5 BGB in die folgenden Untertitel bzw. Kapitel gegliedert:

§535 – 548 BGB

Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse

§549 – 555 BGB

Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum

§555a – 555f BGB

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei Mietverhältnissen über Wohnraum

§556 – 556c BGB

Vereinbarungen über die Miete

§556d – 556g BGB

Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten

§557 – 561 BGB

Regelungen über die Miethöhe

§562 – 562d BGB

Pfandrecht des Vermieters

§563 – 567b BGB

Wechsel der Vertragsparteien

§568 – 572 BGB

Allgemeine Vorschriften bei Beendigung des Mietverhältnisse

§573 – 574c BGB

Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit

§575 – 575a BGB

Allgemeine auf bestimmte Zeit

Mietrecht Lexikon

Mietkaution

Mietkaution

Die Mietkaution Die Mietkaution wird in der Regel von Vermietern gefordert, um sich vor Schäden und ausstehenden Mietzahlungen des Mieters abzusichern. Doch rechtlich betrachtet gibt es noch mehr Aspekte, auf die Mieter vor der Hinterlegung der Mietsicherheit achten sollten. Im folgenden Beitrag liefern wir Mieter*innen alle wichtigen Informationen zur Mietkaution. Mietmängel? Jetzt Mietminderung prüfen! Wie…

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mietspiegel

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Ortsübliche Vergleichsmiete Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt im Rahmen des Mietrechts in vielerlei Hinsicht eine große Rolle, vor allem was den letztendlichen Mietzins betrifft. In diesem Beitrag informieren wir Sie umfassend darüber, was unter diesem Instrument zu verstehen ist und wie es zur Anwendung kommt. Gesetzliche Grundlagen und Definition Definiert ist die ortsübliche Vergleichsmiete in §…

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LAWIO

Mietzahlungen unter Vorbehalt

Miete unter Vorbehalt Für Mietzahlungen, welche Mieter zukünftig zurückfordern wollen, sollte der Vorbehalt gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Die Rechtsprechung versteht unter dem Vorbehalt die Erklärung gegenüber dem Vermieter, die man aufgrund eines konkreten Mietmangels erteilt, um zukünftig nicht auf seine Gewährleistungsansprüche verzichten zu müssen (OLG Hamburg ZMR 2005, 855).  Jetzt Miete mindern Miete unter Vorbehalt Für…

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Mietrecht Lexikon

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Mietmängel

mietminderung lärmbelästigung

Lärm in der Wohnung

Lärm in der Wohnung In der Ruhe liegt die Kraft – so sagt es ein schönes, altes Sprichwort. Es zeigt, welche wichtige Rolle Ruhe in unserem Alltag einnimmt. Umso unerfreulicher ist es, wenn Lärm den Frieden in den eigenen vier Wänden stört. Die Ursachen für eine Lärmbelästigung sind vielfältig: vom Baulärm bis zu den lauten…

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mietminderung warmwasserausfall

Warmwasserausfall

Warmwasser in der Wohnung Wer feststellt, dass kein warmes Wasser aus den Wasserhähnen im eignen Zuhause fließt, ärgert sich selbstverständlich. Kalt duschen mag vielleicht gesund sein und macht wach, unfreiwillig stellt jedoch kaum jemand gerne die Dusche kalt. Bei gekoppelten Systemen kann es sogar passieren, dass neben der niedrigen Wassertemperatur auch noch die Heizung kaputt…

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heizungsausfall mietminderung

Heizungen in Mietwohnungen

Heizungen in Mietwohnungen In der kalten Jahreszeit will keiner freiwillig auf die wärmespendende Heizung verzichten. Heizungen stellen daher ein zentrales Element im Mietobjekt dar. Neben der Raumtemperatur wird oftmals auch die Warmwasseraufbereitung über das Heizsystem geregelt. Fällt nun die Heizung eines Mieters aus, so muss dieser direkt zwei Mängel erdulden: eine kalte Wohnung UND eine…

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mietminderung schimmel

Schimmel in der Wohnung

Schimmel in der Wohnung Ein Alptraum für jeden Mieter ist es, wenn man in den eigenen vier Wänden Schimmel feststellen muss. Manche Mieter entdecken die meist dunklen Flecken zufällig in verwinkelten Ecken ihrer Wohnung, während Andere die Schimmelausbreitung bereits vermutet haben. Eine, über längeren Zeitraum herrschende, hohe Luftfeuchtigkeit und ein unangenehmer Geruch sind typische Indizien…

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Ratgeber

Mietminderung Baulärm

Baulärm: Was können Mieter tun?

Baulärm: Was können Mieter tun? Baulärm ist einer der häufigsten Störfaktoren, die Mieter während ihrer Mietzeit in der Regel erleben. Ob Straßenbauarbeiten, die Errichtung oder der Abriss eines Wohnblocks, grundsätzliche Renovierungen im Wohngebäude oder die privaten Heimwerkertätigkeiten des Nachbarn – die Liste der möglichen Ursachen ist lang. Zudem ist Lärm nicht nur störend, sondern kann…

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unterschied mietendeckel mietpreisbremse

Mietendeckel vs. Mietpreisbremse: Die Unterschiede

Mietendeckel vs. Mietpreisbremse: Die Unterschiede Durch die tägliche Arbeit mit deutschen Mietern wurde uns verdeutlicht, dass die Begriffe “Mietendeckel” und “Mietpreisbremse” noch für Verwirrung sorgen. Allgemein betrachtet, handelt es sich jeweils um ein gesetzliches Instrument, mit dem die Politik ein Ziel verfolgt: die Begrenzung von Mietpreisen und deren Entwicklung. Besonders in Großstädten führte die hohe…

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lärmprotokoll erstellen

Lärmprotokoll führen: So sollten Mieter vorgehen

Lärmprotokoll führen: So sollten Mieter vorgehen Musik, die durch die Wände dröhnt, laute Streitgespräche, Gepolter von oben: Wenn Sie sich durch Nachbarschaftslärm beeinträchtigt fühlen, kann das ganz schön an den Nerven zerren. Daher sollten Sie unbedingt das Gespräch mit Ihren Nachbarn suchen. Zeigen diese sich uneinsichtig und erfolgt die Lärmbelästigung weiterhin regelmäßig, können Sie sich…

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Heizung funktioniert nicht – 5 Tipps für Mieter

Heizung funktioniert nicht – 5 Tipps für Mieter Der Sommer war lang und warm, umso mehr zögern wir die Heizung nun tatsächlich anzustellen. Und dann folgt die Ernüchterung: Die Heizung wird nicht warm. Welche Gründe das hat, weiß man meistens nicht. Recherchen führen zu Anleitungen, die erklären, wie man einen Heizkörper „entlüften“ soll oder andere…

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Wenn der Vermieter nicht antwortet - LAWIO

Wenn der Vermieter nicht antwortet – Das können Sie tun

Wenn der Vermieter nicht antwortet – Das können Sie tun Nahezu jeder Mieter hat es früher oder später mit Mängeln in seiner Mietwohnung zu tun. Die Liste an potentiellen Mietmängeln ist hierbei lang – Schimmel an Wänden oder der Decke, undichte Fenster, Heizungsausfall, ein Warmwasserausfall oder ähnliche Schäden treten häufig auf. Entdecken Mieter einen Mangel, müssen sich Mieter an den…

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Mieter müssen nicht für gewöhnliche Gebrauchsspuren aufkommen

Mieter müssen nicht für gewöhnliche Gebrauchsspuren aufkommen Mieter müssen nach dem Auszug aus einer Mietwohnung nicht für gewöhnliche Gebrauchsspuren aufkommen. Das Wiesbadener Landgericht hat damit die Mieterrechte gestärkt und ein Urteil des Wiesbadener Amtsgericht aus dem Dezember 2018 bestätigt. Die Klage hatte ein Vermieter gegen einen Mieter eingereicht, der nach 14 Jahren aus der Mietwohnung ausgezogen war und Gebrauchsspuren…

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Aktuelles

Tag der Nachbarn 2020

Tag des Nachbarn 2020

Umzüge, Wohnungsbesichtigungen und gekündigte Wohnungen während Corona Die Sachen sind gepackt, in Umzugskartons verstaut worden und die Wohnung gleicht einer Baustelle. Ob aus privaten oder beruflichen Gründen, deutsche Mieter wechseln oft den Wohnort. Ca. 8,8% der Deutschen begannen im Jahr 2017 ein neues Mietverhältnis (Quelle: Statista). Die bevorzugte Jahreszeit für einen Tapetenwechsel ist mit Abstand…

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umzug-wohnungsbesichtigung

Umzüge, Wohnungsbesichtigungen und gekündigte Wohnungen während Corona

Umzüge, Wohnungsbesichtigungen und gekündigte Wohnungen während Corona Die Sachen sind gepackt, in Umzugskartons verstaut worden und die Wohnung gleicht einer Baustelle. Ob aus privaten oder beruflichen Gründen, deutsche Mieter wechseln oft den Wohnort. Ca. 8,8% der Deutschen begannen im Jahr 2017 ein neues Mietverhältnis (Quelle: Statista). Die bevorzugte Jahreszeit für einen Tapetenwechsel ist mit Abstand…

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40 Tipps gegen die Langeweile in Quarantäne über Ostern

40 Tipps gegen Quarantäne-Langeweile über Ostern Die Kontakteinschränkungen dauern mittlerweile schon einige Tage an und viele Menschen wissen bereits nicht mehr, wie sie ihre freie Zeit zu Hause nutzen können. Jetzt stehen auch noch die Osterfeiertage vor der Tür. Damit keine Langeweile über Ostern aufkommt, präsentieren wir von LAWIO Ihnen nun 40 Tipps mit Aktivitäten,…

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LAWIO macht Mitarbeitern eine Freude mit Gutscheinen von lokalen Unternehmen

LAWIO macht Mitarbeitern eine Freude mit Gutscheinen von lokalen Unternehmen Das Coronavirus versetzt in diesen Zeiten die ganze Welt in Stillstand und unzählige Menschen sind dessen ausgesetzt. Lokale Unternehmen müssen der gesellschaftlichen Gesundheit zur liebe ihre Geschäfte schließen und verzichten somit auf ihre lebenswichtigen Einkünfte. Die Nachrichten über solche Unternehmen und die Menschen die darunter…

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Die Corona-Quarantäne Playlist gegen Langeweile

Die Corona-Quarantäne Playlist gegen Langeweile – LAWIO Seit Beginn der Corona-Krise ist die soziale Interaktion stark eingeschränkt. Spätestens seit dem Kontaktverbot dürfen sich nicht mehr als zwei Menschen in der Öffentlichkeit auf 1,5 Meter nähern. Das heißt im Klartext: keine Partys und keine Konzerte. Da Musik positive Wirkung auf unseren Körper hat und deshalb sogar…

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Corona: Mieterverein reagiert nicht, welche Alternativen gibt es?

Corona: Mieterverein reagiert nicht, welche Alternativen gibt es? Die Schnellübersicht Corona: Mieterverein reagiert nicht, was tun? LAWIO, die digitale Alternative zum Mieterverein. Das Corona-Virus hält Deutschland, Europa und die Welt derzeit in Schach und damit einher gehen Einschränkungen unseres alltäglichen Lebens. Selbst die Politik sah sich gezwungen einzugreifen und verabschiedete eine Abmilderung des Mietrechts, um…

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Die wichtigsten Mietrecht-Paragraphen zusammengefasst

Im ersten Kapitel der Regelungen zum Mietrecht findet sich allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse. Der § 535 BGB regelt den Inhalt und die Hauptpflichten des Mietvertrages. Zusammengefasst kann man sagen, dass der Vermieter verpflichtet ist dem Mieter die Mietsache zu überlassen und für einen vertragsgemäßen Gebrauch Sorge zu tragen, der Mieter ist zur Mietzinszahlung verpflichtet.  Nachfolgend sind Regelungen zu Mängelrechten im Mietrecht aufzufinden. § 536 BGB ist der wichtigste Paragraph im Mietminderungsrecht. Lesen Sie hier die allgemeinen Regelungen zu Mietminderung bei Mängeln. Auch im allgemeinen Teil des Mietrechts aufzufinden sind die Reglungen zur Beendigung des Mietverhältnisses. § 542 BGB und § 573c BGB regeln die ordentliche Kündigung von Wohnraummietverträgen.

Kündigung des Mietvertrages

Mietverhältnisse können in der Regel von beiden Parteien, dem Vermieter oder dem Mieter, gekündigt werden (§542 BGB). Eine Voraussetzung für die Beendigung des Mietvertrages ist jedoch, dass der Vertrag nicht zeitlich befristet ist. Sofern die Vertragslaufzeit von beiden Parteien vorab für einen Zeitraum festgelegt wurde, so ist die Rede von einem Zeitmietvertrag (§ 575 BGB). Die Besonderheit des Zeitmietvertrages ist, dass Mieter und Vermieter gemäß Mietrecht kein Recht auf eine ordentliche Kündigung besitzen.

Ordentliche Kündigungen durch Mieter

Mieter können ihr Mietverhältnis ohne die Angabe von Gründen ordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate (§573c), sofern keine kürzere Kündigungsfrist im Mietvertrag verankert ist, und ist daher nicht an die Länge des bestehenden Mietverhältnisses gebunden. Die Kündigung muss in schriftlicher Form beim Vermieter eingehen.

Ordentliche Kündigung durch Vermieter

Vermieter müssen, im Gegensatz zu Mietern, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, um dem Mieter ordentlich kündigen zu können (§ 573 Abs. 1 BGB). Das Gesetz will an dieser Stelle den Mieterschutz sichern. Auch die sich mit der Zeit verlängernden Kündigungsfristen für Vermieter spiegeln den Schutz der Mieter wider. § 573c Abs. 1 BGB besagt, dass sich die Kündigungsfristen für Vermieter bei über 5 Jahren (8 Jahren) bestehenden Mietverhältnissen auf sechs (neun) Monate verlängern. Auch die Vermieter sind den Mietern verpflichtet die Kündigung in schriftlicher Form mitzuteilen.

 

Wann hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses?

Laut Mietrecht besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters bei:

  • Einer erheblichen und selbstverschuldeten Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter
  • Einer Eigenbedarfsanmeldung für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts
  • nachteiliger wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks (Verwertungskündigung)

Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist für Vermieter nicht zulässig.

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Sofern sich Mieter und Vermieter im Konflikt befinden, kann es zugunsten des beiderseitigen Interesses sein, dass das Mietverhältnis bereits vor dem Ablauf der Kündigungsfrist beendet wird. In diesem Zusammenhang regelt der § 543 die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Im zweiten Absatz des Paragraphen nennt der Gesetzgeber Merkmale für das Vorliegen eines wichtigen Grundes:

  • der Vermieter hat dem Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt oder den Gebrauch an der Wohnung entzogen
  • der Mieter hat die Wohnung einem Drittem zum Gebrauch überlassen, ohne die Befugnis des Vermieters
  • die Wohnung wurde in erheblichem Maße durch fahrlässige oder mutwillige Handlungen des Mieters beschädigt
  • der Mieter ist mit den Mietzahlungen für zwei aufeinander folgende Termine im Verzug

Rückgabepflicht des Mieters

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung dem Vermieter übergeben (nach §546 BGB). Die im Gesetz verankerte Rückgabepflicht umfasst sowohl jede Beendigungsform des Mietverhältnisses als auch jede Kündigungsform. Sollte ein Mieter dem Vermieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses vorenthalten, so kann der Vermieter gemäß § 546a BGB Entschädigungen oder Schadensersatzforderungen geltend machen.

Gesetzliche Vorschriften zur Miete nach dem BGB

Das zweite Kapitel im Wohnraummietrecht ( § 556 - 561 BGB) beinhaltet Reglungen zur Miete. Hier aufzufinden ist z.B. die Vereinbarung über Betriebskosten (§ 556 BGB), die Fälligkeit der Miete (§ 556b BGB) aber auch Regelungen zu Mieterhöhungen (§ 557 BGB) und Mietspiegel (§ 558c BGB). Ein Blick in dieses Kapitel lohnt sich insbesondere bei Neueinzug in eine Wohnung sowie bei Ankündigung einer Mieterhöhung durch den Vermieter.

Sonstige Regelungen des Mietrechts

In den Kapiteln 3 bis 6 finden sich zusätzliche Regelungen insbesondere für Fälle des Wechsels einer Vertragspartei, z.B. durch Tod (§ 563 BGB) oder Verkauf der Mietsache (§ 566 BGB). Der in § 566 BGB genannte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist ein Schutz für Mieter, deren Mietwohnung während der Mietzeit an einen neuen Eigentümer übergeht. Der neue Eigentümer tritt dann in die Rechte und Pflichten des ehemaligen Vermieters ein.

Der Gesetzgeber unterscheidet im Wohnraummietrecht zwischen Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit und Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit. Unterschiede der beiden Arten finden sich insbesondere in der Kündigungsfrist und bezüglich einzelner Rechtsbehelfe. Erster Schritt bei einer rechtlichen Prüfung des eigenen Mietverhältnisses sollte daher stets die Klarstellung sein, in welche Kategorie das Mietverhältnis einzustufen ist. Ausgangspunkt dafür ist der Mietvertrag. Doch der Blick in den Mietvertrag ist nur die halbe Miete, denn neben dem Vertrag muss das Gesetz beachtet werden. Verstößt ein Vertrag gegen zwingendes Recht - welches gerade im Wohnraummietrecht nicht selten anzutreffen ist -  ist dieser nicht wirksam.

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