Ratgeber Mietrecht

Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen werden in Deutschland durch die Verordnungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Ein wichtiger Bestandteil des BGB ist das Mietrecht, welches im Buch 2 unter „Recht der Schuldverhältnisse“ in den Paragraphen §§ 535 bis 580a verankert ist.

Ratgeber

In der Kategorie Ratgeber klären wir alle häufigen Fragen, die sich Mieter zu Themen wie dem Vermieter oder der eigenen Wohnung stellen.

Mietmängel

Unter der Kategorie Mietmängel haben wir für Sie die wichtigsten Informationen zu den häufigsten Mietmängel zusammengefasst.

Mietrecht Lexikon

In unserer Kategorie Mietrecht Lexikon finden Sie verschiedene Beiträge, die Ihnen helfen sich einen Überblick im Mietrecht-Jungle zu verschaffen.

Wichtige Paragraphen im Mietrecht

§535 – 548 BGB

Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse

§549 – 555 BGB

Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum

§555a – 555f BGB

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei Mietverhältnissen über Wohnraum

§556 – 556c BGB

Vereinbarungen über die Miete

§556d – 556g BGB

Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten

§557 – 561 BGB

Regelungen über die Miethöhe

§562 – 562d BGB

Pfandrecht des Vermieters

§563 – 567b BGB

Wechsel der Vertragsparteien

§568 – 572 BGB

Allgemeine Vorschriften bei Beendigung des Mietverhältnisse

§573 – 574c BGB

Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit

§575 – 575a BGB

Allgemeine auf bestimmte Zeit

Mietrecht Ratgeber

Nebenkostenabrechnung

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Die wichtigsten Mietrecht-Paragraphen zusammengefasst

Im ersten Kapitel der Regelungen zum Mietrecht findet sich allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse. Der § 535 BGB regelt den Inhalt und die Hauptpflichten des Mietvertrages. Zusammengefasst kann man sagen, dass der Vermieter verpflichtet ist dem Mieter die Mietsache zu überlassen und für einen vertragsgemäßen Gebrauch Sorge zu tragen, der Mieter ist zur Mietzinszahlung verpflichtet.  Nachfolgend sind Regelungen zu Mängelrechten im Mietrecht aufzufinden. § 536 BGB ist der wichtigste Paragraph im Mietminderungsrecht. Lesen Sie hier die allgemeinen Regelungen zu Mietminderung bei Mängeln. Auch im allgemeinen Teil des Mietrechts aufzufinden sind die Reglungen zur Beendigung des Mietverhältnisses. § 542 BGB und § 573c BGB regeln die ordentliche Kündigung von Wohnraummietverträgen.

Mietverhältnisse können in der Regel von beiden Parteien, dem Vermieter oder dem Mieter, gekündigt werden (§542 BGB). Eine Voraussetzung für die Beendigung des Mietvertrages ist jedoch, dass der Vertrag nicht zeitlich befristet ist. Sofern die Vertragslaufzeit von beiden Parteien vorab für einen Zeitraum festgelegt wurde, so ist die Rede von einem Zeitmietvertrag (§ 575 BGB). Die Besonderheit des Zeitmietvertrages ist, dass Mieter und Vermieter gemäß Mietrecht kein Recht auf eine ordentliche Kündigung besitzen.

Ordentliche Kündigungen durch Mieter

Mieter können ihr Mietverhältnis ohne die Angabe von Gründen ordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate (§573c), sofern keine kürzere Kündigungsfrist im Mietvertrag verankert ist, und ist daher nicht an die Länge des bestehenden Mietverhältnisses gebunden. Die Kündigung muss in schriftlicher Form beim Vermieter eingehen.

Ordentliche Kündigung durch Vermieter

Vermieter müssen, im Gegensatz zu Mietern, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, um dem Mieter ordentlich kündigen zu können (§ 573 Abs. 1 BGB). Das Gesetz will an dieser Stelle den Mieterschutz sichern. Auch die sich mit der Zeit verlängernden Kündigungsfristen für Vermieter spiegeln den Schutz der Mieter wider. § 573c Abs. 1 BGB besagt, dass sich die Kündigungsfristen für Vermieter bei über 5 Jahren (8 Jahren) bestehenden Mietverhältnissen auf sechs (neun) Monate verlängern. Auch die Vermieter sind den Mietern verpflichtet die Kündigung in schriftlicher Form mitzuteilen.

Wann hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses?

Laut Mietrecht besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters bei:

  • Einer erheblichen und selbstverschuldeten Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter
  • Einer Eigenbedarfsanmeldung für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts
  • nachteiliger wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks (Verwertungskündigung)

Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist für Vermieter nicht zulässig.

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Sofern sich Mieter und Vermieter im Konflikt befinden, kann es zugunsten des beiderseitigen Interesses sein, dass das Mietverhältnis bereits vor dem Ablauf der Kündigungsfrist beendet wird. In diesem Zusammenhang regelt der § 543 die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Im zweiten Absatz des Paragraphen nennt der Gesetzgeber Merkmale für das Vorliegen eines wichtigen Grundes:

  • der Vermieter hat dem Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt oder den Gebrauch an der Wohnung entzogen
  • der Mieter hat die Wohnung einem Drittem zum Gebrauch überlassen, ohne die Befugnis des Vermieters
  • die Wohnung wurde in erheblichem Maße durch fahrlässige oder mutwillige Handlungen des Mieters beschädigt
  • der Mieter ist mit den Mietzahlungen für zwei aufeinander folgende Termine im Verzug

Rückgabepflicht des Mieters

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung dem Vermieter übergeben (nach §546 BGB). Die im Gesetz verankerte Rückgabepflicht umfasst sowohl jede Beendigungsform des Mietverhältnisses als auch jede Kündigungsform. Sollte ein Mieter dem Vermieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses vorenthalten, so kann der Vermieter gemäß § 546a BGB Entschädigungen oder Schadensersatzforderungen geltend machen.

Gesetzliche Vorschriften zur Miete nach dem BGB

Das zweite Kapitel im Wohnraummietrecht ( § 556 – 561 BGB) beinhaltet Reglungen zur Miete. Hier aufzufinden ist z.B. die Vereinbarung über Betriebskosten (§ 556 BGB), die Fälligkeit der Miete (§ 556b BGB) aber auch Regelungen zu Mieterhöhungen (§ 557 BGB) und Mietspiegel (§ 558c BGB). Ein Blick in dieses Kapitel lohnt sich insbesondere bei Neueinzug in eine Wohnung sowie bei Ankündigung einer Mieterhöhung durch den Vermieter.

Sonstige Regelungen des Mietrechts

In den Kapiteln 3 bis 6 finden sich zusätzliche Regelungen insbesondere für Fälle des Wechsels einer Vertragspartei, z.B. durch Tod (§ 563 BGB) oder Verkauf der Mietsache (§ 566 BGB). Der in § 566 BGB genannte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist ein Schutz für Mieter, deren Mietwohnung während der Mietzeit an einen neuen Eigentümer übergeht. Der neue Eigentümer tritt dann in die Rechte und Pflichten des ehemaligen Vermieters ein.

Der Gesetzgeber unterscheidet im Wohnraummietrecht zwischen Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit und Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit. Unterschiede der beiden Arten finden sich insbesondere in der Kündigungsfrist und bezüglich einzelner Rechtsbehelfe. Erster Schritt bei einer rechtlichen Prüfung des eigenen Mietverhältnisses sollte daher stets die Klarstellung sein, in welche Kategorie das Mietverhältnis einzustufen ist. Ausgangspunkt dafür ist der Mietvertrag. Doch der Blick in den Mietvertrag ist nur die halbe Miete, denn neben dem Vertrag muss das Gesetz beachtet werden. Verstößt ein Vertrag gegen zwingendes Recht – welches gerade im Wohnraummietrecht nicht selten anzutreffen ist –  ist dieser nicht wirksam.