Auswirkungen von Corona auf das Mietrecht und Wohnen allgemein

COVID-19, auch besser bekannt unter dem Namen Corona-Virus, schränkt momentan den Alltag und das Sozialleben von Millionen Menschen ein. Durch die bestehende Infektionsgefahr verhängte die Bundesregierung ein Kontaktverbot. In der Folge mussten nahezu alle nicht-systemrelevanten Geschäfte, wie Restaurants und Bars, schließen. Dadurch entfallen den Geschäften notwendige Umsätze und Arbeitnehmer werden in Kurzarbeit geschickt oder müssen gar ganz zu Hause bleiben. Die finanziellen Schäden bringen Mieter in Not, da die Mietkosten weiterhin monatlich gezahlt werden müssen – bis jetzt. Am 25. März 2020 beschloss der Bundestag eine temporäre Anpassung des Mietrechts, damit zahlungsunfähigen Mietern keine fristlose Kündigung der Mietwohnung droht. Die notwendige Zustimmung des Bundesrats am 27.03.2020 gilt als reine Formsache. Die weiteren Details werden im Absatz zum „Aufschub der Mietzahlungen“ genannt. 

 

Doch das Wohnen ist durch die Corona-Pandemie in weiteren Bereichen deutlich eingeschränkt. Mieter fragen sich nun, wie sich die Kontaktsperre mit Wohnungsbesichtigungen und Umzügen vereinbaren lässt, ob man als WG-Bewohner Besuch empfangen darf, ob der Vermieter entstehende Mietmängel auch in Corona-Zeiten unverzüglich beheben muss und welche Meldepflichten man als Mieter hat. Auf all diese Fragen bieten wir von LAWIO in diesem Beitrag die Antworten. 

Aufschub der Mietzahlungen durch Corona-Pandemie möglich

Der Bundestag hat auf die Auswirkungen der Corona-Krise reagiert und im Rahmen des milliardenschweren Hilfspakets beschlossen, dass Vermieter zahlungsunfähigen Mietern im Zeitraum der COVID-19-Pandemie nicht kündigen dürfen. Dieser krisenbedingte Kündigungsschutz stellt eine Ausnahme zu der gesetzlichen Verordnung aus §543 BGB, die die außerordentliche fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug regelt.  

Bedingungen zum Aufschub der Miet­zahlungen

Das Mietenmoratorium ist allerdings an Bedingungen geknüpft. Die entstehenden Mietrückstände von Mietern sollen im Zeitraum von April bis Juni 2020 keine Berechtigung zur fristlosen oder ordentlichen Kündigung der Mietverhältnisse darstellen. Um sich auf die Beschränkung des Kündigungsrechts berufen zu können, müssen Mieter den Zusammenhang zwischen Zahlungsunfähigkeit und der Corona-Pandemie „glaubhaft nachweisen“ können. Mieter benötigen diesbezüglich einen Nachweis über den Verdienstausfall oder eine Bescheinigung des Arbeitgebers. Sofern die stagnierende wirtschaftliche Lage aufgrund der Corona-Krise den Juni überdauert, so ist die Bundesregierung befähigt, die Kündigungsbeschränkung bis September 2020 zu verlängern.

Müssen Mieter jetzt keine Miete zahlen? 

Nein. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete besteht für Mieter weiterhin, allerdings wird die Deadline, bis zu welcher Mieter etwaige Mietrückstände begleichen müssen, auf den 30.06.2022 gesetztBis zu diesem Datum haben Mieter Zeit, um ausstehende Mietzahlungen zu begleichen. Wer die Möglichkeit hat, sollte die Mietzahlungen selbstverständlich wie gewohnt weiterführen.  

Auch die Nebenkostenzahlungen können bei einer wirtschaftlichen Notlage des Mieters aufgeschoben werden. 

 

Mietmoratorium wird nicht verlängert

Die gesetzliche Sonderregelung, welche Mieter, die aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie zahlungsunfähig wurden, vor der Kündigung des Mietraums schützte, läuft zum 01. Juli 2020 aus.

Eine entsprechende Verlängerung des Kündigungsschutzes wurde von der Bundesregierung nicht erlassen.

Fortan können Vermieter Mietern mit Mietrückständen wieder ordentlich oder fristlos kündigen. Dies setzt zahlreiche Mieter unter Druck, da die Einschränkungen zur Ausübung der beruflichen Tätigkeit in vielen Branchen nach wie vor gegeben sind.

 

 

Sollten Mieter dem Vermieter die Zahlungs­schwierigkeiten mitteilen?

Ja, es wird empfohlen, dass Mieter zuerst den Kontakt zum Vermieter suchen sollen, um ihn über jegliche Gründe der Zahlungsschwierigkeiten zu informieren. Zum Dokumentieren der Beweislage sollte eine schriftliche Benachrichtigung für den Vermieter angefertigt werden. 

 

Für die Klärung weiterer Fragen hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) folgendes Dokument veröffentlicht

 

Müssen Mieter Wohnungsbesichtigungen während der Corona-Krise dulden?

Sobald ein Mietobjekt verkauft oder neu vermietet werden soll, können Vermieter einen Besichtigungstermin mit den Wohnungsinteressenten beim Vermieter anmelden. Müssen Mieter den angekündigten Besichtigungstermin in der Corona-Krise akzeptieren? Laut Mieterverein München können Mieter den Termin ablehnen, da es im Moment nicht zu den lebensnotwendigen Dingen gezählt werden kann. Die Anzahl der Personen für den Besichtigungstermin ist diesbezüglich unerheblich. 

Sind Umzüge während der Corona-Pandemie möglich?

Per se sind Umzüge derzeit nicht verboten, aber Mieter sollten aufgrund des Kontaktverbots ein Umzugsunternehmen beauftragen, anstatt auf Familie und Freunde zu setzen. Der Mindestabstand zwischen Mieter und Arbeitern des Umzugsunternehmen muss die benannten 1,5 Meter aufweisen. Außerdem rät der Mieterverein München dazu, den Umzug – sofern möglich – zu verschieben. Auch hier sollte der Kontakt zum Vermieter gesucht werden. 

Mieter in Quarantäne: Grund zur Mietminderung?

Trotz der Einhaltung des Mindestabstands kann es zur Infizierung des Mieters kommen. Nun kann es sein, dass der Mieter die Wohnung aufgrund der Quarantäneanordnung nicht nutzen kann. Kommt nun eine Mietminderung in Betracht, weil der Mieter die Mietsache nicht nutzen kann? Nein, denn ein Mangel an der Mietsache liegt in diesem Fall nicht vor, sofern der Vermieter den geschuldeten Umfang der Mietsache generell gewährleistet. Die für die Mietminderung notwendige Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung liegt bei einer Quarantäneanordnung des Mieters nicht vor (§537 BGB). 

Nachbar mit COVID-19 infiziert, kann ich die Miete mindern?

Wenn sich Ihr Nachbar mit dem COVID-19-Virus infiziert hat, stellt dies im Sinne des Mietrechts keinen Grund zur Mietminderung dar.

Für einen Mietminderungsanspruch bedarf es einen Mietmangel gemäß § 536 BGB. Wenn beispielsweise Engpässe bei der Energieversorgung auftreten oder Beseitigungen von Mietmängeln sich verzögern, kann dies wiederum den Sachverhalt eines Mietmangels abbilden. Dann wäre die Minderung der Miete gerechtfertigt - unabhängig davon, ob der Vermieter diesen Zustand aufgrund von Corona verschuldet hat oder nicht.

Der Vermieter beseitigt den Mietmangel nicht und beruft sich die Umstände der Corona-Krise. Mietminderung möglich?

Gemäß §536 BGB ist der Vermieter zur vertragsgemäßen Überlassung der Wohnung verpflichtet und jeder erhebliche Mietmangel muss beseitigt werden. Ansonsten steht Mietern das Recht zur Mietminderung zu. Ob der Vermieter diesen Schaden nicht selbstverschuldet hat oder den Schaden aufgrund der Corona-Krise nicht zeitnah beseitigen kann, mindert nicht den Mietminderungsanspruch des Mieters. 

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