Lexikon

Das Mietrecht-Lexikon von LAWIO soll Ihnen dabei helfen, komplexe Begriffe einfacher verstehen zu können. Von A wie Abtretung bis Z wie Zahlungsverzug versuchen wir, Licht in die Welt der Mietrecht-Themen zu bringen.

Abtretung

Eine Forderung kann von dem Gläubiger durch Vertrag mit einem anderen auf diesen übertragen werden (Abtretung). Mit dem Abschluss des Vertrags tritt der neue Gläubiger an die Stelle des bisherigen Gläubigers (§ 398 BGB).

Bei LAWIO findet die Beauftragung im Zuge einer Abtretung statt. LAWIO tritt an die Stelle des Mieters, um den Anspruch auf Rückzahlung einzuholen. Gleichzeitig verpflichtet LAWIO sich, die eingeholte Mietminderung abzüglich der Erfolgsprovision an den Mieter weiterzuleiten.

Abmahnung im Mietverhältnis

Eine Abmahnung kann durch den Vermieter ausgesprochen werden, wenn der Mieter sich vertragswidrig verhält. Mit der Abmahnung fordert man die Gegenseite auf, ein bestimmtes Verhalten künftig zu unterlassen. Abmahngründe können zum Beispiel die Missachtung der Hausordnung oder Mietrückstände sein. Für eine fristlose Kündigung ist einer vorangegangene Abmahnung eine zwingende Voraussetzung. Bedeutet, dass man erst dann eine fristlose Kündigung erhalten kann, wenn man wegen dem gleichen Verhalten bereits eine Abmahnung erhalten hat.

Abnahmeprotokoll

Das Abnahmeprotokoll (bzw. Übergabeprotokoll) dokumentiert den Status Quo der Mietwohnung zum Zeitpunkt, an dem die Wohnung vom Mieter an den Vermieter zurückgegeben wird. Sollten Mängel bei der Wohnungsübergabe festgestellt werden, so haftet der Mieter für die entstandenen Schäden. Um keinen oder einen geringen Schadensersatz an den Vermieter zu zahlen, muss der Mieter beweisen, dass er für die Mängel nicht verantwortlich ist.
Mieter sollten beachten, dass es keine gesetzliche Verpflichtung für die Ausstellung eines Abnahmeprotokolls gibt.

Abtretungsvertrag

Der Abtretungsvertrag beschließt den Forderungsübergang. Der neue Gläubiger kann nun die Forderung beim Schuldner einfordern.

Aufhebungsvertrag

Ein Aufhebungsvertrag wird geschlossen, wenn beide Seite des Vertrages kein Interesse an der Weiterführung haben. Die Kündigungsfristen werden dadurch ausgehebelt. Ein Aufhebungsvertrag kann für Mieter von Vorteil sein, wenn die neue Wohnung schon Einzugsbereit ist. So verhindert man doppelte Mietzahlungen. Ob der Vertragspartner sich jedoch auf einen solchen Aufhebungsvertrag einlässt, ist ihm selbst überlassen.

Asbest

Früher wurde aufgrund seiner vorteilhaften Eigenschaften wir hohe Elastizität und Zugfestigkeit sowie Unempfindlichkeit Asbest häufig im Bauwesen verwendet. Mittlerweile ist bekannt, dass Asbest ein krebserregender Stoff ist. Von Vermietern kann verlangt werden, Auskunft über die Asbesthaltigkeit der Mietwohnung zu erlangen. Asbestbelastung kann unter Umständen zur Mietminderung berechtigen.

Baulärm

An manchen Tagen möchte man einfach nur die Ruhe in seinen eigenen vier Wänden genießen und dann das: Baulärm! Dabei kann der Lärm durch den Nachbarn, den Vermieter oder gar die städtischen Bauprojekte entstehen. Wird die Wohnqualität des Mieters beeinträchtigt, dann kann eine Mietminderung in Betracht gezogen werden. Ein Kriterium ist hierbei, ob die Lärmbelästigung durch Baumaßnahmen im / am Haus stattfinden oder in der Nachbarschaft. Weiter Informationen finden Sie in unserem Info-Beitrag zum Thema Lärmbelästigung.

Befristetes Mietverhältnis

Der § 575 Abs. (1) BGB regelt den Zeitmietvertrag und ermöglicht es Mietern und Vermietern unter gewissen Voraussetzungen ein befristetes Mietverhältnis abzuschließen. In Verbindung mit § 575 Abs. (1) Nr. 1 – 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann der Vermieter die folgenden drei Gründe für die Befristung angeben:

1) Eigennutzung durch Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts
2) der Vermieter will das Mietobjekt im Anschluss umbauen, modernisieren oder abreißen
3) die Wohnung soll künftig als Werkswohnung genutzt werden

Mieter sollten jedoch beachten, dass keine Kündigungsmöglichkeit innerhalb des befristeten Mietzeitraums besteht. Mit dem Ende der Befristung läuft der Mietvertrag aus, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Da für den Zeitmietvertrag keine zeitliche Obergrenze durch das BGB gesetzt wird, sind Mieter auch bei einer Veränderung der Lebenssituation vertraglich gebunden.

Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung enthält eine Aufstellung der Kosten, die beim Eigentümer zu Lasten des Grundstücks anfallen. In der Regel ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten zu erstatten hat. Betriebskostenabrechnungen enthalten in der Regel Kostenstellen für unter anderem folgende Punkte:
• Wasserversorgung
• Abwasser
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung
• Heizkosten und Warmwasser
• Grundsteuer
• Aufzugskosten
• Hausbeleuchtung
• Etc.

Betriebskostenpauschale

Die Betriebskostenpauschale ist die durch den Mietvertrag vorgegebene Abschlagssumme, die monatlich an den Vermieter zu bezahlen sind. Zusammen mit der Nettokaltmiete ergibt der Betrag die Warmmiete. In der Betriebskostenabrechnung erfolgt der Vergleich der bezahlten Abschläge und tatsächlich angefallenen Summen. Hier könnte der Mieter dann entweder einen zu viel gezahlten Betrag zurückerstattet bekommen oder aber muss eine Nachzahlung vornehmen. Das ist der Fall, wenn die kalkulierte Pauschale unterhalb des tatsächlichen Verbrauchswert liegt.

Bruttokaltmiete

Die Bruttokaltmiete setzt sich zusammen aus der Nettokaltmiete und den kalten Nebenkosten (exklusive Heiz- und Warmwasserkosten).

Einzug

Der Einzug in eine neue Wohnung ist für viele Mieter der Beginn eines neuen Lebensabschnittes. Bevor die Wohnung nach den jeweiligen Wünschen gemütlich eingerichtet werden kann, muss der Mieter noch ein paar Formalien klären. Hierzu zählen die Wohnungsübergabe inklusive Übernahmeprotokoll, gegebenenfalls die Vereinbarung einer Abstandszahlung mit dem Vermieter, die Zahlung der Mietkaution und das Anmelden des neuen Wohnsitzes. Bei möglichen Verzögerungen beim Einzug kann der Mieter dann auf das Urteil des Amtsgerichts Köln (209 C 542/02) verweisen. Das Urteil besagt, dass der Vermieter den Einzug zum vereinbarten Mietvertragsbeginn sicherstellen muss und für entstehende Kosten durch Verzögerungen aufkommen muss.

Feuchtigkeit in der Wohnung

Feuchtigkeit in der Wohnung entsteht, wenn die Luft zu viel Wasserdampf enthält. Die Luft kann – je nach Temperatur – unterschiedlich viel Wasser aufnehmen und ist das Maximum erreicht, dann entsteht Kondenswasser (beispielsweise an den Fliesen oder den Fenstern). Überschreitet die Luftfeuchte den Grenzwert von 60% In Wohnräumen bzw. von 70% im Badezimmer, dann besteht für den Mieter die Gefahr der Schimmelbildung. Das Zusammenspiel von feuchter Luft und organischem Material, wie Tapete oder Putz, bietet den Nährboden für den Schimmelpilzbefall. Die zwei häufigsten Gründe für eine zu hohe Luftfeuchtigkeit in der Wohnung sind ein inkonstantes Heizverhalten und falsches Lüften. Wobei Mieter beim ersten Fall bspw. nur Abends heizen und somit das Kondenswasser an der kalten Wand entsteht, entsteht der Fehler beim Lüften, indem Fenster geschlossen bleiben und die Luftfeuchtigkeit nicht nach außen gelangen kann.

Heizung

Die richtige Temperatur in Wohnzimmer, Küche und Bad wird durch eine ordnungsgemäß funktionierende Heizung sichergestellt. Sollte die Heizung mal defekt sein, muss der Vermieter sich um die Reparatur kümmern, da er eine angemessene Wohntemperatur per Mietrecht gewährleisten muss. Sollte der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige durch den Mieter reagieren und die kalten Außentemperaturen die Wohnqualität mindern, so können Mieter einen Anspruch auf Mietminderung prüfen. Zudem sollten Mieter die Berechnung der Heizkosten beachten. Eine vollständige Abrechnung nach Wohnfläche ist dabei nicht zulässig.
Die richtige Temperatur in Wohnzimmer, Küche und Bad wird durch eine ordnungsgemäß funktionierende Heizung sichergestellt. Sollte die Heizung mal defekt sein, muss der Vermieter sich um die Reparatur kümmern, da er eine angemessene Wohntemperatur (per Mietrecht / per Mietvertrag) gewährleisten muss. Sollte der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige durch den Mieter reagieren und die kalten Außentemperaturen die Wohnqualität mindern, so können Mieter einen Anspruch auf Mietminderung prüfen. Zudem sollten Mieter die Berechnung der Heizkosten beachten. Eine vollständige Abrechnung nach Wohnfläche ist dabei nicht zulässig.

Indexmiete

Der Begriff der Indexmiete beschreibt die variable Kopplung der Miethöhe an das Mietobjekt. Die Miete orientiert sich hierbei an dem Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt. Einigen sich Mieter und Vermieter gemäß §557b BGB auf ein an die Indexmiete gekoppeltes Vertragsverhältnis, so gelten zusätzlich die folgende Kriterien:
1) Die Miete muss für ein Jahr unverändert bleiben
2) Mieterhöhungen müssen in Textform geltend gemacht werden und die Änderung des Preisindexes sowie der Miete offenlegen
3) eine durch Modernisierung begründete Mieterhöhung ist nur durch behördliche oder gesetzliche Modernisierungsauflagen durch den Vermieter möglich
4) Mieterhöhungen an die ortsübliche Vergleichsmiete sind gemäß §558 BGB ausgeschlossen.

Kaution

Der Begriff „Mietkaution“ ist sicherlich allen Mietern ein Begriff. Die Kaution dient als Sicherheitsleistung für den Vermieter und soll diesen gegenüber Mietschäden und nicht geleistet Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis absichern. Häufige Verstöße sind in diesem Zusammenhang nicht geleistete Mietzahlungen, nicht gezahlte Betriebskosten oder Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Jedoch sind der Absicherung gesetzliche Grenzen gesetzt. Vermieter dürfen maximal die Höhe von drei Nettokaltmieten als Mietsicherheit fordern (§551 BGB). Allerdings haben Mieter das Recht, die Mietkaution zum Beginn des Mietverhältnisses in drei gleichen Monatsraten abzuzahlen. Für den Fall, dass Mieter die Mietkautionszahlung nicht leisten, bietet der §569 Abs. 2a BGB Vermietern die Berechtigung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Eine weitere Form der Mietkaution ist beispielsweise die Mietbürgschaft.

Kostenrisiko

Der Mieter und Kunde von LAWIO hat bis zur erfolgreichen Durchsetzung der Mietminderung kein Kostenrisiko und zahlt erst im Falle des Erfolges eine Provision an LAWIO. Diese Provision setzt sich aus der Höhe der Mietminderung zusammen und besteht aus 35 %. Nach der Prüfung des individuellen Schadens wird LAWIO durch einen Abtretungsvertrag damit beauftragt die Minderung geltend zu machen. Jegliche Prozesskosten und zusätzlicher Aufwand werden dem Kunden somit abgenommen.

Lärmprotokoll

Mit einem Lärmprotokoll können Mieter die Belästigung von Lärm dokumentieren. Hierbei ist es wichtig zu beachten, dass die Störungen genau dokumentiert werden, am besten mit der Angabe von Dezibel. Die Lärmbelästigung kann unter Umständen einen Mietmangel darstellen und zur Mietminderung berechtigen. Eine Pflicht zur Erstellung eines Lärmprotokolls besteht grundsätzlich nicht.

Mieter

Um die Verpflichtungen zu verstehen, welchen der Mieter nachkommen muss, um das Mietverhältnis zu vervollständigen ist es ratsam sich die Definition im BGB anzuschauen. Hier betrachten wir den § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags.
Die zwei Parteien eines Mietvertrages sind Mieter und Vermieter. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu bezahlen.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Mietmangel

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (§ 536 Absatz 1 BGB).
Ein Mietmangel liegt somit vor, wenn der Mieter in seiner Lebens- und Wohnqualität erheblich eingeschränkt ist und den Mangel nicht verschuldet hat. In einem solchen Fall können Mieter, LAWIO beauftragen die Ihnen zustehende Mietminderung einzufordern.

Wichtig hierbei ist es alle Daten vollständig anzugeben. Ein wesentlicher Punkt ist auch, dass der Mieter rasch nach dem Eintritt des Mangels den Vermieter in Kenntnis zu setzen. Diese Kenntnis des Vermieters über den Mangel und die Dauer des Zeitraumes ist unter anderem wesentlich für den Ausfall der Mietminderungsquote und die Höhe der Minderung die geltend gemacht werden soll.

Mietminderung

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (§ 536 Absatz 1 BGB).

Den Prozess der Mietminderungsforderung übernimmt LAWIO für Sie. Erst im Falle des Erfolges wird für den Kunden eine Provision von 35 % von der erhaltenen Mietminderung fällig. Der Kunde wird nach Abschluss unverzüglich über den Ausgang informiert und die erhaltene Mietminderung wird im Falle des Erfolges umgehend an den Mieter überwiesen.

Mietminderungsforderung

Die Mietminderungsforderung ist der Geldanspruch, welcher einen Kunden bei einem Mietmangel zusteht. Den Prozess der Einforderung übernimmt LAWIO gerne für Sie
Die Mietminderungsforderung basiert auf dem deutschen Recht. Sollte der Vermieter nach der Aufforderung nicht auf die Mietminderung eingehen wird ein professioneller Ablauf eingeleitet – z.B. Mahnverfahren, um die Rechte des Mieters durchzusetzen.

Mietminderungshöhe

Die Höhe der Mietminderung fällt spezifisch auf jeden Fall abgestimmt und basierend auf dem deutschen Recht aus. Insbesondere die Art des Mangels und dessen Laufzeit hat Einfluss auf die Mietminderungshöhe.

Mietminderungsquote

Die Mietminderungsquote ist spezifisch auf jeden Fall ausgerichtet. Basierend auf dem deutschen Recht gibt es nach der erfolgreichen und kostenlosen Prüfung über LAWIO die Mietminderungsquote auf der sich LAWIO beruft und das Recht einfordert.

Mietverhältnis

Ein Mietverhältnis ist im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert. Hier können beide Parteien nachlesen welche Forderungen eingehalten werden müssen, um in einem klar definierten Mietverhältnis zueinander zu stehen.

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Nachmieter

Es gibt zahlreiche Gründe, weshalb ein Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden möchte – ein Zimmer in der favorisierten Studenten-WG, eine Beziehung oder ein Job in einer neuen Stadt. Um nicht doppelt Miete zahlen zu müssen, ist die Suche nach einem Nachmieter in den meisten Fällen der nächste Schritt. Doch wie ist die Nachmieter-Lösung gesetzlich geregelt?
Selbst das Stellen von potenziellen Nachmietern bietet – entgegen der herrschenden Meinung – keinen gesetzlichen Anspruch auf die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages. Sollte der Vermieter einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren, so kann der Vermieter die Mietkaution dennoch bis zu sechs Monate nach Ende des ursprünglichen Mietverhältnisses als Sicherheit gegen Mietschäden einbehalten. Zudem kann zwischen Mietern und Vermietern eine Nachmieterklausel im Mietvertrag aufgenommen werden. Sollte keine Nachmieterklausel im Vertrag hinterlegt sein, so kann laut Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH III ZR 247/14) ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters eine vorzeitige Kündigung erwirken. Ein „berechtigtes Interesse“ besteht laut Urteil, wenn sich das Wohnverhältnis des Mieters aufgrund der berufsbedingten Situation, der Heirat oder durch Familienzuwachs verändert oder der Mieter in ein Alters- oder Pflegeheim zieht.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Eine häufig genannte Begründung für eine Mieterhöhung ist die Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Hierbei verweist der Vermieter auf die Mieten vergleichbarer Mietobjekte in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Gesetzlich berechtigt der §558 die Vermieter zu einer Mieterhöhung bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“.

Bei gerichtlichen Streitigkeiten über die ortsübliche Vergleichsmiete kann das Gericht entweder den Mietspiegel der Gemeinde oder ein Sachverständigengutachten als Urteilsgrundlage zu Rate ziehen.

Provision

Die Provision bei LAWIO ist auf 35 % festgelegt. Das bedeutet für den Kunden das dieser nach der erfolgreichen Durchsetzung der Mietminderung 35 % des Betrages aus der Minderung der Miete an LAWIO abgeben muss. Der Kunde jedoch hat zu keinem Zeitpunkt ein Kostenrisiko und muss erst im Falle des Erfolges diese Provision abgeben. Somit kann LAWIO versichern, dass der Kunde von keinen Kosten überrascht wird und sich somit auch nicht an den Prozesskosten beteiligen muss. Die Höhe der Provision ist bei LAWIO in jedem spezifischen Fall der Mietminderung gleich und beträgt somit immer denselben Prozentsatz.

Prozesskosten

LAWIO kann seinen Kunden versichern das eine Beteiligung an den Prozesskosten ausgeschlossen ist. Somit übernimmt LAWIO jegliche Kosten und erst im Falle des Erfolges muss der Kunde eine Provision abgeben, die jedoch losgelöst von den Prozesskosten ist, da sich diese lediglich auf die durchgesetzte Mietminderung bezieht. Dadurch besteht im Verhältnis zwischen LAWIO und dem Kunden kein Kostenrisiko. Der mit dem Prozess verbundene Stress wird ebenfalls komplett von LAWIO übernommen. Mieter mit einem Mangel müssen somit nur die Prüfung ihres Mietmangels absolvieren und nach der Unterzeichnung des Abtretungsvertrages können diese LAWIO vertrauen immer im besten Interesse des Mieters die Mietminderung einzufordern.

Räumungsklage

Die Räumungsklage wird vom Vermieter eingereicht, wenn dem Mieter gekündigt wurde, aber dieser nicht aus der Wohnung ausziehen will. Damit die Räumungsklage wirksam ist, muss neben der schriftlichen Kündigung auch die Begründung für die Kündigung rechtens sein. Ein häufiger Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf des Vermieters. Sollte die in dem Zusammenhang stehende Begründung wirksam sein, so hat der Mieter in der Regel drei Monate Zeit um aus der Wohnung auszuziehen. Doch auch die fristlose Kündigung ist eine Option für den Vermieter, sofern einer der folgenden Vertragsbrüche nach §543 BGB beanstandet werden kann:

• Der Mieter die Wohnung für einen anderen Zweck nutzt, bspw. gewerblich anstatt privat
• Der Mieter die Miete ständig zu spät zahlt oder sich im generell im Zahlungsverzug befindet
• Der Mieter das Mietobjekt mutwillig beschädigt oder den Hausfrieden stört

Sobald der Mieter die Räumungsklage erhält, hat er 14 Tage Zeit seine Verteidigungsbereitschaft zu erklären. Dies muss persönlich beim zuständigen Gericht oder schriftlich erfolgen. Die Verteidigungsgründe des Mieters müssen innerhalb weiterer 14 Tage formuliert werden. Sollten Mietschulden der Grund für die Kündigung und die Räumungsklage sein, so muss der Konflikt nicht zwangsläufig vor Gericht gelöst werden: Zwei Monate ab dem Zeitpunkt der Räumungsklage bleiben dem Mieter Zeit, um die Mietschulden zu begleichen und die Kündigung gemäß BGB unwirksam zu machen.

Renovierungsklausel

Die Renovierungsklausel ist oftmals im Mietvertrag geregelt und soll das regelmäßige renovieren der Wohnung sicherstellen. Per Gesetz ist der Vermieter für den ordnungsgemäßen Zustand verpflichtet. Allerdings dürfen Vermieter einige Pflichten der sogenannten Schönheitsreparaturen auf die Mieter übertragen. Zu den Schönheitsreparaturen zählen u. A. das Streichen von Heizkörpern, Wänden, Decken, Innentüren oder Fenstern oder die Reinigung von Teppichböden.

Schimmel

Schimmel in der Wohnung ist oftmals eine unangenehme und nervenaufreibende Angelegenheit. Zuerst erschrickt man über den entdeckten Schimmelfleck und hat sofort gesundheitliche Bedenken: Ist der Schimmel in meiner Wohnung gefährlich für meine Gesundheit? Und gleich danach kommt die Frage auf, was die Ursache für den Schimmelbefall in den eigenen vier Wänden eigentlich ist. Beginnen wir zuerst mit dem Grund für Schimmel: Der Grund für Schimmel in der Wohnung liegt oftmals an einer fehlerhaften Feuchtigkeitsregulierung in den Innenräumen. Ist die Feuchtigkeit an gewissen Stellen der Wand dauerhaft zu hoch, kann sich daraus Schimmel bilden.
Schimmelbefall erkennt man an einem leicht erdigen Geruch, feuchten Stellen an der Wand und den typischen, schwarzen, grünen oder weißen, leicht flaumigen Flecken an der Wand oder Decke. Man unterscheidet in sichtbaren und unsichtbaren Schimmel. Deshalb ist auch schon bei einem modrigen Geruch in den Wohnräumen zu prüfen, ob Schimmel vorliegt.
Schimmelbefall kann auch gesundheitliche Konsequenzen haben. Der Grund dafür sind in der Regel die Schimmelsporen, die ein Schimmelpilz zur Vermehrung in die Luft abgibt. Diese nicht sichtbaren, kleinen Sporen in der Raumluft können zu vielfältigen gesundheitlichen Einschränkungen führen. Die variiert von Reizungen der Atemwege, Verdauungsprobleme oder Schlaflosigkeit über allergische Reaktionen oder auch Pilzinfektionen. Gibt es einen Verdacht auf eine gesundheitliche Einschränkung aufgrund von Schimmel, ist dringend ein Arzt aufzusuchen.
Ein Schimmelbefall kann die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränken und eine Mietsenkung rechtfertigen. Mehr Informationen finden Sie hier auf unserer Schimmel-Übersichtsseite.

Staffelmietvertrag

Ein Mietvertrag mit einer zwischen dem Mieter und Vermieter vereinbarten Staffelmiete regelt, wann die Miete um welchen Geldbetrag erhöht wird. Allerdings sollten Mieter überprüfen, ob die folgenden Voraussetzungen für eine wirksame Staffelmiete gegeben sind:

1) Gemäß §557a Abs. 1 BGB muss die Staffelmiete in Schriftform und per Unterschrift zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Zusätzlich muss die Mieterhöhung um den tatsächlichen Euro-Betrag im Vertrag geregelt werden. Sollten prozentuale Erhöhungen oder Preise pro Quadratmeter im Staffelmietvertrag angegeben sein, dann sind diese unwirksam.

2) §557a Abs. 1 BGB besagt, dass die Miete für mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Staffelungen mit einem kürzeren Zeitraum sind unwirksam, während den Vermietern ein Spielraum bei Mieterhöhungen nach längeren Zeitabständen gelassen wird.

3) Der Staffelmietvertrag muss mindestens eine Staffel beinhalten.

Trinkwasserbelastung in der Wohnung

Vermieter müssen regelmäßige Trinkwasseruntersuchungen in Mietwohnungen durchführen lassen. Dieser Aspekt ist seit 2011 in der Trinkwasserverordnung geregelt, welche seit dem Jahr 2012 sogar eine Trinkwasseruntersuchung im regelmäßigen Abstand von drei Jahren verordnet. Damit soll insbesondere die Trinkwasserbelastung durch Legionellen verhindert werden.

Untervermietung

Für viele Menschen bietet eine Untervermietung der Wohnung die Option für eine zeitlich begrenzte Zeit an einem anderen Ort zu leben, ohne dabei doppelt Miete zahlen zu müssen. Die Gründe können von beruflicher Natur sein oder generell einer veränderten Lebenssituation geschuldet sein.
Mieter sollten jedoch beachten, dass die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter erteilt werden muss. Unerlaubte Untervermietungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Vermieterbesichtigung

Vermieter besitzen kein generelles Besichtigungsrecht, allerdings kann ein Anspruch auf Besichtigung der Wohnung bestehen, sofern der Vermieter einen konkreten Grund dazu hat. Hierzu zählen beispielsweise die Feststellung von Mängeln, die erneute Ausmessung der Wohnung oder das Ablesen von Messgeräten. Besichtigungen müssen in jedem Fall durch den Vermieter angekündigt werden. Bei dringenden Reparaturarbeiten sollte der Mieter mindestens 24 Stunden vorher informiert werden.

Wasserschaden

Wasserschäden können beispielsweise durch defekte Leitungen, undichte Fenster oder einen Rohrbruch verursacht werden. Durch das austretende Wasser werden Schäden am Gebäude oder der Wohnung verursacht und Folgeschäden, wie Schimmelpilzbildung oder Ungeziefer, sind oftmals die Konsequenz. Ein festgestellter Wasserschaden sollte dem Vermieter sofort mitgeteilt werden, damit der Schaden schnellstmöglich behoben werden kann.
Auf unserer Beitragsseite zu Wasserschäden finden Mieter zusätzliche Informationen, wie sie bei einem Wasserschaden eine Mietminderung erwirken können.

Wohnfläche

Oftmals herrscht Streit zwischen Mietern und Vermietern, wenn es um die Berechnung von Wohnflächen geht. Doch wie kann man die Wohnfläche berechnen? Für die Berechnung sind nur die Wohnräume zu berücksichtigen, die ausschließlich zur Wohnung gehören (inklusive Küche und Flur). Garage, Keller, Dachboden, Waschküche und Trockenraum gelten hingegen als Zubehörraum. Zusätzlich spielt die Raumhöhe eine entscheidende Rolle. Wohnräume mit einer Raumhöhe von über 2m werden zu 100% der Wohnfläche zugeschrieben. Ist die Raumhöhe jedoch zwischen 1m und 2m, so werden nur 50% der Wohnfläche angerechnet und Grundflächen mit einer Höhe von unter 1m werden nicht hinzugerechnet. Balkonflächen werden, je nach Wohnlage, mit einem Viertel bis hin zur Hälfte der Wohnfläche angerechnet.

Für Mieter ist die richtige Wohnflächenberechnung von Interesse, da der Bundesgerichtshof (u.A. nach VIII ZR 142/08) entschieden hat, dass eine Abweichung der im Mietvertrag genannten Wohnfläche von der tatsächlichen gemessenen Wohnfläche des Mieters zur Mietminderung berechtigt.

Zahlungsverzug

Aus den Grundsätzen des §535 BGB, die das Mietverhältnis regeln, folgt, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter zur vollständigen und pünktlichen Zahlung der Miete (hier die Bruttomiete inklusive Nebenkosten) verpflichtet ist. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, ist von einem Zahlungsverzug die Rede, welcher Konsequenzen für den Mieter mit sich ziehen kann – im schlimmsten Fall eine außerordentliche fristlose Kündigung. Die außerordentliche fristlose Kündigung (ohne vorherige Abmahnung wegen Zahlungsverzuges) kann durch den Vermieter ausgesprochen werden, wenn der Mieter
1) nach §543 Abs. 2 Satz 3a BGB „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“
oder
2) nach §543 Abs. 2 Satz 3b „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht“.

Allerdings kann kein Zahlungsverzug beanstandet werden, wenn der Mieter von seinem Recht zur Mietminderung aufgrund von Mietmängeln Gebrauch macht oder der Mieter einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zunächst nicht zustimmt.