Abmahnung

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Abmahnungen im Mietrecht

Die Abmahnung bei Mietverhältnissen hat die Funktion den Mieter aufzufordern ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen und ist unter anderem Voraussetzung für eine fristlose Kündigung.

Nachfolgend werden wir von LAWIO die gesetzlichen Grundlagen, die Abmahnungsgründe, die einschlägigen Fristen und die Form näher betrachten.


Abmahnung: Definition und rechtlicher Rahmen

Der Unterlassungsanspruch des Vermieters bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache ist im § 541 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) normiert. Neben der Unterlassung als solches kann der Vermieter nach § 543 BGB kündigen oder Schadensersatzansprüche aus den §§ 280, 823 BGB geltend machen. Der Anspruch auf Unterlassung setzt neben einem vertragswidrigen Gebrauch durch den Mieter auch eine Abmahnung und eine Fortsetzung des Fehlverhaltens voraus.

Während das Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 543 BGB eine gravierende Rechtsverletzung voraussetzt, genügt für den Unterlassungsanspruch prinzipiell jeder vertragswidriger Gebrauch durch den Mieter.
Dreh- und Angelpunkt sämtlicher Rechtsfolgen und Möglichkeiten ist die Abmahnung. Die Abmahnung soll dem Mieter vor Augen führen, dass der Vermieter zur Duldung eines bestimmten Verhaltens nicht mehr bereit ist. In erster Linie hat der Gesetzgeber eine andauernde Störung im Blick, die jederzeit sofort oder nach einer kurzen Prüfungsfrist eingestellt werden kann. Abmahnungsgegenstand ist stets ein Verstoß gegen die Haupt- und/oder Nebenpflichten aus dem Mietvertag.


Form und Frist einer Abmahnung

Grundsätzlich besteht Formfreiheit und die Abmahnung kann daher in mündlicher oder schriftlicher Form ausgesprochen werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit und Nachweisbarkeit sollte die schriftliche Form gewählt werden.

Zur zweifelsfreien Wirksamkeit muss das Schriftstück vom Vermieter unterschrieben sein. Als beweisbare Zustellart sollte eine Übermittlung per Einschreiben in Erwägung gezogen werden. Das Abmahnungsschreiben sollte zur Klarstellung den Begriff der Abmahnung enthalten. Die Pflichtverletzung sollte konkret und eindeutig beschrieben werden.

Die Frist zur Beseitigung des störenden Verhaltens ist auf die Besonderheiten des Einzelfalls abzustellen und sollte dementsprechend bei dem Anschreiben nicht zu knapp bemessen sein. Es ist die übliche Zeitdauer für die Behebung der jeweiligen Störung anzusetzen. Die drohenden Konsequenzen sollten unmissverständlich benannt werden.


Abmahnungsgründe durch vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache

Ein vertragswidriger Gerbrauch der Mietsache liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache objektiv anders gebraucht, als dies vertraglich vereinbart wurde. Sofern der Mietvertrag das beanstandete Verhalten nicht ausdrücklich erwähnt, ist durch Auslegung unter Berücksichtigung des Zwecks des konkreten Vertragswerkes sowie der Verkehrssitte zu ermitteln, was erlaubt und was verboten ist. Grundsätzlich trifft den Vermieter die Beweislast.

Die nachfolgenden Pflichtverletzungen kommen exemplarisch als Abmahnungsgrund in Frage.


Mietrückstand als Abmahnungsgrund

Wenn die Mieten regelmäßig zu spät oder gar nicht entrichtet werden, ist der Vermieter zu einer Abmahnung berechtigt. Die Kündigung als Ultima Ratio kann von dem Mieter durch Begleichung der geforderten Mietrückstandes abgewendet werden. Das Mietrecht gewährt diese Möglichkeit bis zu zwei Monate nach erfolgtem Räumungsbescheid.


Verstoß gegen die Hausordnung

Hausordnungen dienen in erster Linie der Wahrung des Hausfriedens und der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme. Mit dem Unterschreiben des Mietvertrages stimmt der Mieter der Einhaltung der Hausordnung zu. Eine Abmahnung kommt demgemäß in Frage, wenn der Mieter gegen diese Regularien verstößt.

Im Bereich der Lärmbelästigung kommt eine Rüge in Frage, wenn der Mieter laut musiziert oder durch häufige Feierlichkeiten auffällig wird. Es ist allerdings zu berücksichtigen, dass ein generelles Spielverbot nicht zulässig ist. Gleichwohl sind von dem Mieter die Ruhezeiten des Hauses zu achten.

Sofern der Mieter wiederholend den vereinbarten Reinigungsarbeiten nicht nachkommt, wie zum Beispiel Reinigung der Gemeinschaftsflure, kann eine Abmahnung in Betracht gezogen werden.
Durch das falsche Lüften und Heizen der Räumlichkeiten kann es zu einer Schimmelbildung kommen. Wenn das Fehlverhalten des Mieters entsprechend nachgewiesen werden kann, kann auch hier eine Zurechtweisung erfolgen.


Unerlaubte Tierhaltung in der Mietwohnung

Die Tierhaltung in der Wohnung kann nicht durch eine Klausel, die die Haltung von Haustieren ausnahmslos verbietet, eingeschränkt werden (BGH, Urteil vom 20. Januar 1993 – Aktenzeichen: VIII ZR 10/92). Kleintiere wie Vögel, Meerschweinchen oder Hamster dürfen in gewisser Anzahl immer gehalten werden. Allerdings sind größere Tiere wie Hunde nicht immer erlaubt. Losgelöst von einer vertraglichen Klausel setzt die Zulässigkeit der Tierhaltung eine umfassende Interessensabwägung voraus, die im jeweiligen Einzelfall getroffen werden muss. Wenn durch ein Tier ein deutliches Störverhalten im Haus entsteht, kann eine Abmahnung in Erwägung gezogen werden.


Fehlendes Heizen während der Frostperiode

Während der Frostperiode ist der Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung zu beheizen und dafür Sorge zu tragen, dass die Wasserleitungen nicht einfrieren oder gar platzen. Zentral geht es hierbei um die Wahrnehmung der Obhutspflichten. Ein derartiges Fehlverhalten kann die Mietsache gefährden und daher von dem Vermieter mit einer Abmahnung gerügt werden.


Vertragswidriges Bohren von Dübellöchern

Grundsätzlich gehört das Bohren von Dübellöchern zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die Anbringung einer Regalwand oder von einem Hängeschrank ist somit unbedenklich. Allerdings ist das Anbohren von Fliesen im Badbereich nur gestattet, wenn es der Anbringung eines üblichen Gegenstandes dient und die Beschädigung der Fliesen unabwendbar ist (AG Münster, Urteil vom 29. Januar 2008 – Aktenzeichen: 28 C 3053/07). Sofern der Vermieter von einer unzulässigen Bohrtätigkeit Kenntnis erlangt, kann er das Instrument der Abmahnung nutzen, um den Mieter von einer künftigen Wiederholung abzuhalten. Hiervon losgelöst kann ein entsprechender Schadensersatzanspruch bestehen.


Unerlaubtes Aufhängen von Blumenkästen

Auch, wenn die Nutzung von Balkonen zur Aufzucht und zum Aufstellen von Blumen zum üblichen Mietgebrauch gehört, kann der Vermieter bei Vorliegen wichtiger Gründe das Aufhängen von Blumenkästen an der Außenseite des Balkons untersagen. Wird die Fläche unter bzw. vor den Balkonen zum Abstellen von Fahrzeugen verwendet, stellt die bestehende Verkehrssicherungspflicht einen solchen wichtigen Grund dar (LG Berlin, Urteil vom 03. Juli 2012 – Aktenzeichen: 65 S 40/12). Sofern der Mieter trotz Untersagung Blumenkästen anbringen sollte, kann der Vermieter das Verhalten abmahnen.


Entbehrlichkeit einer Abmahnung

Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Abmahnung entbehrlich, d.h. eine sofortige fristlose Kündigung ist ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt.

Die nachfolgenden Fälle kommen beispielsweise in Betracht:

  • Der Mieter äußerst eindeutig und direkt, dass er sein Verhalten unter keinen Umständen anpassen wird. In solch einem Fall verspricht die Abmahnung keinen Erfolg.
  • Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ist begründet, wenn der Mieter ohne sachlichen Grund gegen den Vermieter bei den zuständigen Behörden mit falschen Anschuldigungen agiert (LG Frankfurt, Urteil vom 10. August 1993 – Aktenzeichen: 2/11 S 142/93).
  • Wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen im Rückstand ist, kann eine sofortige Kündigung in Frage kommen. Muss sich nach jahrelanger Mietzahlung für den Vermieter allerdings der Schluss aufdrängen, dass die Nichtzahlung auf ein Versehen zurückzuführen ist, dann muss der Mieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung zunächst abgemahnt werden (OLG Hamm, Urteil vom 24. April 1998 – Aktenzeichen: 33 U 97/97).
  • Sofern der Mieter in der Wohnung nachweislich mit Drogen handelt, ist auch ohne Abmahnung eine außerordentliche Kündigung denkbar.

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