Eigenbedarfs­kündigung durch den Vermieter

Wenn wir in eine neue Mietwohnung umziehen, sind wir meist in freudiger Erwartung. Schließlich haben wir uns die Veränderung selbst ausgesucht und können uns nun so richtig auf die Umsetzung und die Zeit nach dem Umzug freuen.

In einigen Fällen sind Mieterinnen und Mieter aber auch unfreiwillig dazu gezwungen, sich eine neue Bleibe zu suchen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Vermieter oder die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigt.

Um jene Kündigung wegen Eigenbedarf geht es im folgenden Artikel. Wir von LAWIO wollen dabei erläutern, welche rechtlichen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung gestellt werden und welche Rechte Sie als Mieterin oder Mieter haben. Auch die Möglichkeiten, die Kündigung abzuwenden, werden im Rahmen dieses Artikels behandelt.

Rechtliche Grundlage der Eigenbedarfs­kündigung

Eine Kündigung auf Eigenbedarf stellt im Sinne des § 573 BGB eine ordentliche Kündigung des Vermieters dar. Vermieter können dem Mieter nur dann ordentlich kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben (§ 573 Abs. 1 BGB). Im Absatz 2 des § 573 BGB werden drei Beispiele für das Vorliegen eines berechtigten Interesses genannt:

  • Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt
  • Der Vermieter benötigt die Räume der Mietwohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts
  • Dem Vermieter würden bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen.

Dem findigen Leser fällt auf, dass der zweite Aspekt (bzw. § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB) die Kündigung wegen Eigenbedarf thematisiert.

Wie muss die Eigenbedarfs­kündigung durch den Vermieter erfolgen?

Selbstredend muss eine Kündigung wegen Eigenbedarf grundsätzlich in schriftlicher Form erfolgen. Eine mündliche Kündigung ist vollkommen unwirksam und kann schlicht und einfach ignoriert werden.

Doch auch für den verfassten Brief gibt es zahlreiche Anforderungen, die erfüllt sein müssen, damit die Kündigung wirksam ist.

Zunächst einmal muss der Vermieter oder die Vermieterin in der Eigenbedarfskündigung alle Personen ansprechen, mit denen das Mietverhältnis besteht. Hierbei sind alle Personen zu berücksichtigen, die auch im geltenden Mietvertrag stehen. Wird nur ein Ansprechpartner angesprochen oder ist der Brief nur an eine im Haushalt lebende Person gerichtet, obwohl der Mietvertrag mit mehreren Menschen besteht, ist die Kündigung unwirksam.

Im Anschluss an die korrekte Anrede muss der Vermieter oder die Vermieterin ausführen, dass die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt wird. Das Anliegen muss somit konkret benannt werden. Hierbei muss die Kündigungsfrist beachtet werden, die sich nach der jeweiligen bisherigen Mietzeit richtet.
Hier gilt: Wohnen die Mieterinnen und Mieter bis zu 5 Jahre in der Wohnung, so ist eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Bei einer längeren Mietzeit erhöht sich die Kündigungsfrist zunächst auf 6 Monate, wobei sie bei noch weitaus längeren Mietverhältnissen auch diese Länge deutlich übersteigen kann.

Der Vermieter oder die Vermieterin ist verpflichtet, die Gründe für die Kündigung wegen Eigenbedarf genau und schlüssig darzulegen. Auch für welche Person Eigenbedarf angemeldet wird, muss im Brief dargelegt werden.
Hierbei ist zu beachten: Grundsätzlich ist es für den Vermieter und die Vermieterin möglich, für sich selbst oder für eigene Angehörige den Eigenbedarf anzumelden.

Zum Abschluss der Eigenbedarfskündigung wartet noch einmal eine formale Hürde auf den Vermieter bzw. die Vermieterin. Achten Sie als Mieter daher sehr genau darauf, dass auf Ihr Widerspruchsrecht hingewiesen wird, welches Ihnen gesetzlich zugestanden wird. Ist dies nicht der Fall, liegt in dem Kündigungsschreiben ein Formfehler vor und die Kündigung wird bei einer Anfechtung vor einem Gericht keinen Bestand haben können. Als Mieterin oder Mieter sollten Sie im Falle einer zugestellten Eigenbedarfskündigung unbedingt darauf achten, dass die dargelegten formalen Kriterien erfüllt sind.

Wann ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Die Eigenbedarfskündigung ist eben dann unwirksam, wenn gegen die rechtlichen Regelungen des §573 BGB verstoßen wird. Zu den Verstößen zählen Formfehler, fehlende Begründungen oder unzulässige Kündigungsfristen.

Welche Rechte und Möglichkeiten haben Mieter bei der Eigenbedarfs­kündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung ist für viele Mieterinnen und Mieter zunächst einmal ein Schock. Das gilt besonders dann, wenn die Kündigung im Vorfeld nicht mündlich angekündigt sondern direkt schriftlich zugestellt wird. Es gilt im Anschluss an die Kündigung nicht in Panik zu verfallen, sondern die vorhandenen Möglichkeiten sehr genau zu prüfen.
Von welchen Möglichkeiten im Umgang mit der Kündigung Sie Gebrauch machen, ist abhängig davon, ob Sie bereits eine Entscheidung getroffen haben, ob Sie in der Wohnung bleiben wollen oder sich mit der Kündigung abgefunden haben, jedoch eine längere Kündigungsfrist erreichen wollen.

Im ersten Schritt ist es natürlich möglich, das persönliche Gespräch mit dem Vermieter oder der Vermieterin zu suchen und gemeinsam nach Lösungen zu suchen. Vielleicht ist noch eine andere Wohnung verfügbar, die für den Eigenbedarf des Vermieters bzw. der Vermieterin in Frage kommt oder es besteht für Sie die problemlose Möglichkeit zum Umzug in eine solche Wohnung. Diese Möglichkeit setzt sicherlich ein menschlich gutes und vertrauensvolles Verhältnis zwischen dem Vermieter/ der Vermieterin und Ihnen voraus.

Im Idealfall wird im persönlichen Gespräch bereits eine gemeinsame Lösung gefunden. Leider ist dies nicht immer möglich. In jenen Fällen raten wir Ihnen, unbedingt das Gespräch mit einem rechtlichen Beistand zu suchen und gemeinsam zu ergründen, ob ggf. die Möglichkeit besteht, erfolgreich Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen.

Wann können Mieter Widerspruch einlegen?

Bei einer Reihe von Faktoren ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf durch die vermietende Partei unwirksam und kann von einem Rechtsbeistand im Namen der Mieterinnen und Mieter erfolgreich angefochten werden. Der §574 BGB regelt hierbei den Widerspruch von Mietern gegen Kündigungen wegen Eigenbedarf.

Hierzu gehört beispielsweise eine Schwangerschaft, die bei einer Mieterin vorliegt. In diesen Umständen ist es der Frau laut Gesetztes wegen nicht zumutbar, in der kurzen Kündigungsfrist eine neue Wohnung zu finden und gleichzeitig den Umzug zu stemmen.

Weitere Gründe für die Unwirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarf sind beispielsweise krankheitsbedingte Gründe. Auch wenn eine Mieterin oder ein Mieter pflegebedürftig ist, kann keine Kündigung wegen Eigenbedarf durchgesetzt werden.
Auch schulpflichtige Kinder, die unter der Kündigung leiden und einen viel weiteren Schulweg in Kauf nehmen müssten, wurden bereits von deutschen Gerichten als Grund anerkannt, um einer Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgreich zu widersprechen. Ebenso verhält es sich mit einem bevorstehenden Examen bzw. einer wichtigen Prüfung, die von einer Mietpartei in kurzer Zeit abgelegt werden muss. Im Zeitraum der Prüfungsvorbereitung darf der Mieter bzw. die Mieterin nicht mit der zusätzlichen Belastung der schnellen Wohnungssuche behelligt werden.

Ein letzter hier zu nennender Grund für einen erfolgreichen Widerspruch ist die Unmöglichkeit, in der vorgegebenen Frist einen angemessenen und zumutbaren neuen Wohnraum zu finden. Gerade bei der Wohnungsknappheit und immer stärker steigenden Mieten in vielen deutschen Städten ist dieser Grund häufiger relevant als zunächst vermutet wird.
Wichtig ist es, sich beim Verfassen des Widerspruchs an einen Fachanwalt zu wenden, der Erfahrungen im Mietrecht hat. Weiterhin muss der Widerspruch spätestens zwei Monate vor dem Ende der Kündigungsfrist vorliegen.