Energetische Modernisierung

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email
energetische modernisierung

Energetische Modernisierungs­maßnahmen

Wenn Mieter die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen im Briefkasten finden, stellen sich ihnen einige Fragen. Welche rechtlichen Regelungen gelten für sogenannte energetische Modernisierungen? Welche Maßnahmen zählen als energetische Modernisierung und welche nicht? Wird die Miete nach im Zuge der Modernisierungen immer erhöht bzw. welche gesetzlichen Grenzen sind der Mieterhöhung gesetzt?

Wir von LAWIO wollen die wichtigsten Fragen zu Modernisierungsmaßnahmen in diesem Beitrag klären.

 

Was gilt gesetzlich als energetische Modernisierungs­maßnahme?

Auch während laufender Mietverhältnisse darf ein Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Dabei hat der Gesetzgeber klar definiert, was als Modernisierungsmaßnahme gelten darf. Nach der Modernisierung kann der Vermieter die Miete anpassen, bzw. erhöhen mit der sogenannten Modernisierungsmieterhöhung.

Laut § 555b im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zählen Maßnahmen, die der Einsparung von Endenergie, Primärenergie, Wasser und dem Klimaschutz dienen und Maßnahmen, die den Gebrauchswert einer Wohnung steigern oder zur Verbesserung der Wohnverhältnisse beitragen, zu den vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen.

Wird eine Wohnung komplett umgestaltet, handelt es sich laut BGB um keine Modernisierungsmaßnahme.

Einsparen von Endenergie nach §555b Nr.1 BGB

Mit der energetischen Modernisierung wird -auf Dauer- die sogenannte Endenergie eingespart. Diese besteht aus der Nutzenergie, die für Heizungen, Warmwasseraufbereitungsanlagen und Klimaanlagen gebraucht wird und der Zusatzenergie, wie Strom, die für das Arbeiten dieser Anlagen benötigt wird. Endenergie kann auf verschiedenen Wegen eingespart werden, dann zum Beispiel, wenn eine veraltete Heizungsanlage erneuert und optimiert wird. Wärmedämmung an der Fassade reduziert den Energieverlust, ebenso wie die Isolierung des Dachstuhls, das Einbauen moderner Fenster und Außentüren und die Isolierung von Leitungen. Das Anbringen von Thermostatventilen dient ebenso dem Einsparen von Endenergie.

Primärenergie und Klimaschutz nach §555b Nr.2 BGB

Wenn fossile Brennstoffe als nicht-erneuerbare Energieträger durch Sonnen- oder Windenergie ersetzt werden, wird dabei Primärenergie eingespart. Ebenso kann der simple Austausch von Nachtspeicheröfen durch Gasheizung, der Einbau einer Wärmepumpe oder der Anschluss an eine Kraft-Wärme-Kopplung dem Einsparen dieser Energie dienen. Zu den klimaschützenden Maßnahmen gehören alle Einrichtungen, bei denen CO2 reduziert wird, wie es bei der Produktion von elektrischem Strom durch eine Photovoltaik-Anlage der Fall ist.
Umbauten, die den Verbrauch von Primärenergie und das CO2 reduzieren, sind für den Mieter duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen. Sie rechtfertigen aber nicht eine Mieterhöhung, es sei denn, dass mit diesen Maßnahmen auch Endenergie eingespart wird. Dann ist eine Mieterhöhung angebracht.

Ein- und Umbauten zur Reduzierung des Wasserverbrauchs nach § 555b Nr.3 BGB

Wasser wird erfahrungsgemäß dann sparsam verbraucht, wenn jede Wohnung einen eigenen Wasserzähler hat. Also gilt deren Einbau als zulässige Modernisierungsmaßnahme. Durchlaufbegrenzer, wasserreduzierende Toilettenspülkästen und Armaturen sorgen ebenso dafür, dass der Wasserverbrauch reduziert wird. Weitere Einsparmaßnahmen sind das Einrichten von Anlagen, mit denen Regenwasser gesammelt wird oder das Aufstellen von Sammelbecken für Regenwasser.

Nachhaltige Steigerung des Gebrauchswerts nach § 555 Nr.4 BGB

Steigt der Wert eines Wohnobjekts durch bauliche Maßnahmen, so sind diese vom Mieter hinzunehmen, auch wenn er selbst keinen subjektiven Nutzen davon hat. Die Einschätzung der Maßnahmen zur Wertsteigerung richtet sich danach, ob diese Wohnung nach der Modernisierung leichter zu vermieten ist. Energetische Sanierungen sind somit in der Regel wertsteigernd.

So müssen Mieter zum Beispiel hinnehmen, dass Anschlüsse in ihrer Wohnung verlegt werden und ebenso dulden, wenn Durchbrüche für die Anschlüsse in anderen Wohnungen erforderlich sind.
Der Gebrauchswert einer Wohnung erhöht sich auch durch Maßnahmen, die die Sicherheit des Mieters erhöhen, z.B. durch optimale Tür- und Fenstersicherung.

Verbesserungen von Lichtverhältnissen, Belüftung und Schallschutz, verbesserte Funktionsabläufe in der Wohnung sowie eine Veränderung bzw. Verbesserung ihres Zuschnitts erhöhen ebenfalls den Wert einer Mietwohnung.

Wird die Wohnung allerdings grundlegend verändert, zum Beispiel durch eine Totalsanierung, zählt das nicht zu den Modernisierungsmaßnahmen. So hat der Bundesgerichtshof am 21.11.2017 unter VIII ZR 20/17 entschieden.

Maßnahmen zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse § 555b Nr.5 BGB

Wohnverhältnisse können mit verschiedenen Maßnahmen verbessert werden. Dazu gehört, wenn Rauchwarnmelder, Blitzableiter oder eine Beleuchtung vor der Eingangstür installiert werden. Der Einbau eines Aufzugs im Haus gehört genauso dazu wie das Anlegen von Stellplätzen, Grünanlagen oder einem Kinderspielplatz vor dem Haus.

Maßnahmen nach behördlicher oder gesetzlicher Vorgabe § 555b Nr.6 BGB

Ferner gibt es Maßnahmen, die nicht unter die Verantwortung des Vermieters fallen und die trotzdem zu den hinzunehmenden baulichen Veränderungen zählen. Das sind in der Regel Maßnahmen nach gesetzlicher oder behördlicher Vorgabe. Sie ergeben sich aus den Landesbauordnungen, der Energieeinsparverordnung oder aus dem Denkmalschutz. Der Einbau von Rauchmeldern, Wasserzählern und verschieden Maßnahmen aus der Energiesparverordnung gehören in diese Kategorie.

Erschaffung von neuem Wohnraum § 555b Nr.7 BGB

Erlaubte Maßnahmen sind auch die Schaffung neuer Wohnräume. Der Vermieter darf das Dachgeschoss oder Nebenräume zu neuen Wohnungen ausbauen und neuen Wohnraum durch Anbau und Aufstocken schaffen. Hier darf er selbstverständlich keine Mieterhöhung geltend machen.

Muss der Vermieter Modernisierungen ankündigen?

Will ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen, muss er diese nach § 555c BGB dem Mieter drei Monate vor Beginn ankündigen.
Die schriftliche Ankündigung muss Art und Umfang der Maßnahme, Beginn und voraussichtliche Dauer und den Hinweis auf die eventuelle Erhöhung von Miete und Betriebskosten enthalten.

Der Mieter muss darüber informiert werden, welche Maßnahmen genau geplant und umgesetzt werden und wie sich seine Wohnung dadurch verändert. Er muss ebenso über den konkreten Beginn und das voraussichtliche Ende Bescheid wissen, um sich gegebenenfalls darauf vorbereiten zu können. Auch sind dem Mieter die einzelnen Posten, die zu Mieterhöhung führen, möglichst genau aufzuführen. Ebenso detailliert muss der Vermieter bei der eventuellen Erhöhung von Betriebskosten verfahren. Denn wenn der Vermieter seiner Ankündigungspflicht nicht in aller Form nachkommt, muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden. Ebenso kann eine nicht der Form entsprechende Ankündigung dazu führen, dass die Mieterhöhung erst sechs Monate nach Abschluss der Baumaßnahmen wirksam wird.

Die Ankündigungspflicht entfällt, wenn die Maßnahmen nur unerheblich sind und die darauf folgende Mieterhöhung gering ist.
Wer als Mieter in Bezug auf die Mieterhöhung einen Härtefall geltend machen will oder muss, der sollte das innerhalb von vier Wochen nach Erhalt der Ankündigung tun.

Welche Maßnahmen berechtigen zu einer Mieterhöhung und welche nicht?

Hat ein Vermieter seine Maßnahmen ordnungsgemäß angekündigt und fallen diese unter die vom Gesetzgeber geforderten Kriterien, so darf er nach Abschluss der Baumaßnahmen die Miete erhöhen.
Dies gilt nicht bei Maßnahmen zur Einsparung von Primärenergie und zum Klimaschutz. Hier gilt allerdings die Einschränkung, wenn mit den gleichen Maßnahmen auch Endenergie eingespart wird, ist eine Erhöhung zulässig. Ebenso ausgeschlossen von einer Mieterhöhung sind Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums.
Hat der Vermieter durch seine Modernisierungsmaßnahmen auch gleichzeitig fällige Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, so sind die Kosten dafür nicht auf die Mieter zu übertragen. Der Vermieter muss vielmehr in seiner Kostenrechnung Instandsetzung und Modernisierung voneinander trennen. So besagt es ein Urteil des BGH vom 17.12.2014, VIII ZR 88/13.

Berechnung der Mieterhöhung nach den Modernisierungs­maßnahmen

Die Erklärung über die Mieterhöhung für die Modernisierung darf erst nach Abschluss aller Maßnahmen in Kraft treten. Sie muss auf schriftlichem Weg erfolgen und alle entstandenen Kosten und die genaue Berechnung, wie diese auf die Miete umgelegt werden, enthalten. Diese genaue Darlegungspflicht gehört auch zu den Anforderungen nach § 559 und 559a des BGB und ist für den Vermieter bindend.

Der Mieter muss laut § 559b die erhöhte Miete ab den 3. Monat nach Eingang der schriftlichen Erklärung entrichten. Er kann sich damit weitere sechs Monate Zeit lassen, wenn nicht vorschriftsmäßig angekündigt wurde oder die neue Miete um zehn Prozent höher ist, als der angekündigte Betrag.
Laut § 559 Abs. 1 BGB dürfen maximal acht Prozent der Kosten für die baulichen Maßnahmen auf das Jahr verteilt, der Miete zugeschlagen werden. Bei einem Rechnungsbetrag von etwa 2000 Euro heißt das, dass ungefähr 160 Euro für den Mieter im Jahr anfallen und auf die monatliche Miete -der Betrag geteilt durch zwölf- aufgerechnet werden.

Bei Maßnahmen für mehrere Wohnungen werden die Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt.

Hat der Vermieter staatliche Zuschüsse für seine Modernisierung erhalten, so muss er diese von den Gesamtkosten abziehen.

Sonderkündigungs­recht bei Modernisierungs­maßnahmen

In dem Moment, in dem ein Mieter die Ankündigung der energetischen Modernisierungsmaßnahme erhält, gilt für ihn ein Sonderkündigungsrecht. Der Mieter kann seine Wohnung bis zum Ablauf des nächsten Monats, der auf den Monat der Ankündigung folgt, kündigen. Dieses Kündigungsrecht haben Mieter auch bei befristeten Mietverhältnissen und bei vertraglichem Kündigungsausschluss. Deswegen ist dieses Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen von Bedeutung.

 

Der digitale Mieterschutz

Durchschnittlich 352 € pro Jahr Mietkosten sparen

Ähnliche Artikel