Energetische Modernisierungs­maßnahmen

Wenn Mieter die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen im Briefkasten finden, stellen sich ihnen einige Fragen. Welche rechtlichen Regelungen gelten für sogenannte energetische Modernisierungen? Welche Maßnahmen zählen als energetische Modernisierung und welche nicht? Wird die Miete nach im Zuge der Modernisierungen immer erhöht bzw. welche gesetzlichen Grenzen sind der Mieterhöhung gesetzt?

Wir von LAWIO wollen die wichtigsten Fragen zu Modernisierungsmaßnahmen in diesem Beitrag klären.

Was gilt gesetzlich als energetische Modernisierungs­maßnahme?

Auch während laufender Mietverhältnisse darf ein Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Dabei hat der Gesetzgeber klar definiert, was als Modernisierungsmaßnahme gelten darf. Nach der Modernisierung kann der Vermieter die Miete anpassen, bzw. erhöhen mit der sogenannten Modernisierungsmieterhöhung.

Laut § 555b im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zählen Maßnahmen, die der Einsparung von Endenergie, Primärenergie, Wasser und dem Klimaschutz dienen und Maßnahmen, die den Gebrauchswert einer Wohnung steigern oder zur Verbesserung der Wohnverhältnisse beitragen, zu den vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen.

Wird eine Wohnung komplett umgestaltet, handelt es sich laut BGB um keine Modernisierungsmaßnahme.

Muss der Vermieter Modernisierungen ankündigen?

Will ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen, muss er diese nach § 555c BGB dem Mieter drei Monate vor Beginn ankündigen.
Die schriftliche Ankündigung muss Art und Umfang der Maßnahme, Beginn und voraussichtliche Dauer und den Hinweis auf die eventuelle Erhöhung von Miete und Betriebskosten enthalten.

Der Mieter muss darüber informiert werden, welche Maßnahmen genau geplant und umgesetzt werden und wie sich seine Wohnung dadurch verändert. Er muss ebenso über den konkreten Beginn und das voraussichtliche Ende Bescheid wissen, um sich gegebenenfalls darauf vorbereiten zu können. Auch sind dem Mieter die einzelnen Posten, die zu Mieterhöhung führen, möglichst genau aufzuführen. Ebenso detailliert muss der Vermieter bei der eventuellen Erhöhung von Betriebskosten verfahren. Denn wenn der Vermieter seiner Ankündigungspflicht nicht in aller Form nachkommt, muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden. Ebenso kann eine nicht der Form entsprechende Ankündigung dazu führen, dass die Mieterhöhung erst sechs Monate nach Abschluss der Baumaßnahmen wirksam wird.

Die Ankündigungspflicht entfällt, wenn die Maßnahmen nur unerheblich sind und die darauf folgende Mieterhöhung gering ist.
Wer als Mieter in Bezug auf die Mieterhöhung einen Härtefall geltend machen will oder muss, der sollte das innerhalb von vier Wochen nach Erhalt der Ankündigung tun.

Welche Maßnahmen berechtigen zu einer Mieterhöhung und welche nicht?

Hat ein Vermieter seine Maßnahmen ordnungsgemäß angekündigt und fallen diese unter die vom Gesetzgeber geforderten Kriterien, so darf er nach Abschluss der Baumaßnahmen die Miete erhöhen.
Dies gilt nicht bei Maßnahmen zur Einsparung von Primärenergie und zum Klimaschutz. Hier gilt allerdings die Einschränkung, wenn mit den gleichen Maßnahmen auch Endenergie eingespart wird, ist eine Erhöhung zulässig. Ebenso ausgeschlossen von einer Mieterhöhung sind Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums.
Hat der Vermieter durch seine Modernisierungsmaßnahmen auch gleichzeitig fällige Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, so sind die Kosten dafür nicht auf die Mieter zu übertragen. Der Vermieter muss vielmehr in seiner Kostenrechnung Instandsetzung und Modernisierung voneinander trennen. So besagt es ein Urteil des BGH vom 17.12.2014, VIII ZR 88/13.

Berechnung der Mieterhöhung nach den Modernisierungs­maßnahmen

Die Erklärung über die Mieterhöhung für die Modernisierung darf erst nach Abschluss aller Maßnahmen in Kraft treten. Sie muss auf schriftlichem Weg erfolgen und alle entstandenen Kosten und die genaue Berechnung, wie diese auf die Miete umgelegt werden, enthalten. Diese genaue Darlegungspflicht gehört auch zu den Anforderungen nach § 559 und 559a des BGB und ist für den Vermieter bindend.

Der Mieter muss laut § 559b die erhöhte Miete ab den 3. Monat nach Eingang der schriftlichen Erklärung entrichten. Er kann sich damit weitere sechs Monate Zeit lassen, wenn nicht vorschriftsmäßig angekündigt wurde oder die neue Miete um zehn Prozent höher ist, als der angekündigte Betrag.
Laut § 559 Abs. 1 BGB dürfen maximal acht Prozent der Kosten für die baulichen Maßnahmen auf das Jahr verteilt, der Miete zugeschlagen werden. Bei einem Rechnungsbetrag von etwa 2000 Euro heißt das, dass ungefähr 160 Euro für den Mieter im Jahr anfallen und auf die monatliche Miete -der Betrag geteilt durch zwölf- aufgerechnet werden.

Bei Maßnahmen für mehrere Wohnungen werden die Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt.

Hat der Vermieter staatliche Zuschüsse für seine Modernisierung erhalten, so muss er diese von den Gesamtkosten abziehen.

Sonderkündigungs­recht bei Modernisierungs­maßnahmen

In dem Moment, in dem ein Mieter die Ankündigung der energetischen Modernisierungsmaßnahme erhält, gilt für ihn ein Sonderkündigungsrecht. Der Mieter kann seine Wohnung bis zum Ablauf des nächsten Monats, der auf den Monat der Ankündigung folgt, kündigen. Dieses Kündigungsrecht haben Mieter auch bei befristeten Mietverhältnissen und bei vertraglichem Kündigungsausschluss. Deswegen ist dieses Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen von Bedeutung.