Die Hausordnung: Vorschriften für ein geregeltes und harmonisches Zusammenleben

Wenn sich Vermieter und Mietinteressenten auf den Abschluss eines neuen Mietverhältnisses einigen, ist für beide Parteien von Interesse, dass die neuen Mieter ein gutes Verhältnis zu den anderen Mietern pflegen können. Um das gemeinschaftliche Zusammenleben zu ermöglichen, haben Vermieter meist eine Hausordnung erstellt. Dieses schriftliche Regelwerk hilft bei der Einhaltung von notwendigen, den Hausfrieden bewahrenden Verhaltensrichtlinien und befindet sich als allgemeiner Aushang im Eingangsbereich oder Treppenhaus. Häufig ist die Hausordnung auch Bestandteil des Mietvertrages beziehungsweise wird als Anhang dem Mietvertrag beigefügt.

Aufgrund der Vielzahl von Regelungen, die in der Hausordnung oftmals aufgelistet werden, ist es für Mieter schwierig nachzuvollziehen, welche Vereinbarungen mit dem Mietrecht konform sind. Wir von LAWIO wollen Ihnen mit dem folgenden Beitrag eine Übersicht über zulässige und unzulässige Regelungen in Hausordnungen verschaffen.

Was ist eine Hausordnung?

Hausordnungen regeln die Nutzungen von Gebäuden und werden in aller Regel als privatrechtliche Vorschrift dargestellt. Erstellt wird die Hausordnung vom Eigentümer bzw. dem Vermieter des Gebäudes. Wie in anderen Rechtsbereichen gilt auch für die Vorschriften der Hausordnung, dass diese den gültigen Gesetzen nicht widersprechen dürfen und Mieter somit nicht in ihren Rechten einschränkt werden. Um die Ordnung und das gemeinschaftliche Verhältnis zwischen mehreren Parteien zu wahren, findet die Hausordnung nicht nur in Mehrfamilienhäusern Anwendung, sondern auch in öffentlichen Gebäuden, Schulen, Sportstätten, Supermärkten oder Kaufhäusern.

Sofern Mieter sich mit der Thematik der Hausordnung auseinandersetzen, müssen sie beachten, dass es gewisse Unterschiede zwischen dem allgemeinen Aushang im Eingangsbereich und der Hausordnung als Anhang des Mietvertrages gibt.

Was ist der Unterschied zwischen der Hausordnung im „allgemeinen Aushang“ und der im „Anhang des Mietvertrages“?

  • Die allgemeine Hausordnung enthält ordnende Regelungen. Dabei dürfen die Regeln weder die Persönlichkeitsrechte der Mieter einschränken, noch gegen geltendes Recht verstoßen (Artikel 2 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) in Verbindung mit Artikel 1 GG). Was die Einhaltung der allgemeinen Hausordnungsregeln betrifft, so können diese auch untereinander, von allen Mietern eingefordert werden.

 

  • Als Bestandteil vom Mietvertrag hat die Hausordnung verpflichtenden Charakter. Der Vermieter überträgt bestimmte Aufgaben auf den Mieter, die dieser den Vorgaben entsprechend ausführen muss. Dabei kann es sich um Tätigkeiten wie die sommerliche Rasenpflege, Unkraut jäten oder das Schneeräumen und Streuen der vereisten Flächen handeln.

In vielen Mietobjekten hängen standardisierte Aushänge, teilweise mit Regelungen, die möglichst alle Eventualitäten absichern sollen. Doch das Mietrecht ist komplex und zum Teil auch Auslegungssache der zuständigen Gerichte, da oft viele verschiedene Aspekte berücksichtigt werden müssen. Vor diesem Hintergrund stellt sich oftmals die Frage nach der Rechtmäßigkeit der einen oder anderen Regelung in der Hausordnung. Deshalb werden im Folgenden die Ordnungspunkte unter verschiedenen Kriterien aufgelistet.

Übersicht: Die verschiedenen Kriterien der Hausordnung:

  • Welche Regeln dürfen in die allgemeine Hausordnung aufgenommen werden?
  • Welche Ordnungsregeln sind unzulässig?
  • Besondere Rechte der Mieter, die auch gleichzeitig zu besonderen Pflichten werden.
  • Was geschieht, wenn Mieter sich nicht an die Ordnungsregeln halten?
  • Wie ist die Regelung bei der Eigentümergemeinschaft?

Welche Regeln dürfen in die allgemeine Hausordnung aufgenommen werden?

Ruhezeiten

Nach der „Sechsten Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz“ besteht Nachtruhe in der Zeit zwischen 22 Uhr und 6 Uhr. Die Sonn- und Feiertagsruhe gilt immer ganztägig. Bei Zuwiderhandlung wird die Ruhestörung als Ordnungswidrigkeit geahndet.

Durch diese Grundlage müssen Mieter auch ohne die Hausordnungsregel folgende gesetzliche Ruhezeiten einhalten:

  • Von Montag bis einschließlich Freitag gilt die allgemeine Nachtruhe von 22 – 6 Uhr. Am Wochenende, Samstag und Sonntag, beginnt die Ruhezeit mit der Nachtruhe um 22 Uhr und hört nach 32 Stunden am Montagmorgen um 6 Uhr auf.
  • Beim Einsatz von motorengetriebenen Gartengeräten, wie beispielsweise von Rasenmähern, beginnt die Ruhezeit ab 20 Uhr und endet um 7 Uhr.
  • Für die Mittagsruhe gibt es keine bundeseinheitliche Vorgabe. Sie dürfte sich zwischen 12 und 15 Uhr bewegen.
  • Während der Ruhezeiten darf die Geräuschkulisse auf keinen Fall die Zimmerlautstärke überschreiten.
  • Es besteht grundsätzlich kein Recht auf das Feiern von Partys. Wer also Feiern möchte, sollte alle Hausbewohner rechtzeitig informieren und wer gute Nachbarschaft fördern will, kann die Mitbewohner zu der Party einladen.

Doch nicht jedes laute Geräusch ist eine nächtliche Ruhestörung. Trittgeräusche, wenn sie nicht gerade durch High Heels ausgelöst wurden, und nächtliches Duschen (maximal 30 Minuten) geben beispielsweise keine Veranlassung zur Beschwerde.

Sicherheit, Schließzeiten

  • Diese Regel dient der Sicherheit der Hausbewohner: Türen wie die Eingangstüren, Hoftüren, Kellereingänge und Garagentore müssen tagsüber geschlossen sein und abends ab 22 Uhr abgeschlossen werden. Dabei ist allerdings darauf zu achten, dass die Fluchtwege freigehalten werden.
  • In Hausfluren können lediglich Kinderwagen, Gehhilfen und Rollstühle abgestellt werden, vorausgesetzt, dass diese andere Mitbewohner nicht behindern.

Reinigung

  • Die Reinigung umfasst sämtliche gemeinschaftlich genutzten Flächen wie den Eingangsbereich, die Hausflure, die Fenster sowie mögliche Dachbodenräume und das Treppenhaus.
  • Das Treppenhaus ist immer sauber zu halten. Es ist kein Ort, um Unrat abzustellen.

Nutzung der Gemeinschaftsräume

  • Bei der Nutzung von gemeinschaftlichen Räumen wie beispielsweise der Waschküche oder dem Dachboden können den Mietern Benutzungszeiten zugeordnet werden, ebenso die Fläche zum Trocknen der Wäsche.
  • Gehört ein Gemeinschaftsgarten zu dem Wohnobjekt, muss geregelt sein, was im Garten erlaubt und was verboten ist. So kann es beispielsweise um die Frage gehen, ob Liegestühle im Garten stehen bleiben dürfen oder nach jeder Benutzung wieder weggeräumt werden müssen.

Weitere mögliche Regelungen umfassen:

  • Zur Vermeidung von Schimmelbildung muss die Wohnung regelmäßig gelüftet werden.
  • Mit Ausnahme der eigenen Wohnung, gilt innerhalb des Mietgebäudes Rauchverbot.
  • Kinder können in den für sie vorgesehenen Bereichen spielen. Im Keller oder in der Tiefgarage dürfen sie sich beispielsweise nicht aufhalten.
  • Auch wenn Haustierhaltung grundsätzlich erlaubt ist, müssen Besitzer die durch ihr Tier entstandenen Verunreinigungen entfernen und dafür Sorge tragen, dass die Tiere sich nicht unbeaufsichtigt in den öffentlichen Bereichen aufhalten. Vor allem nicht auf den hauseigenen Kinderspielplätzen.
  • Die Erlaubnis zu Untervermietung muss beim Vermieter eingeholt werden.
  • Es ist nur der vertragsgemäße Gebrauch der Mieträume gestattet. Die gewerbliche Nutzung ist nicht erlaubt.

Welche Regeln sind in der Hausordnung unzulässig?

Eigentümer oder Vermieter legen oftmals auch Vorschriften in der Hausordnung fest, die nicht mit den zugrundeliegenden Gesetzen vereinbar ist. Dies geschieht entweder aus Unwissenheit oder um das gemeinschaftliche Zusammenleben über das zulässige Maß hinaus zu gewährleisten.

Die häufigsten unzulässigen Regeln der Hausordnung sind:

  • allgemeines Besuchsverbot
  • allgemein gehaltenes Zutrittsrecht des Vermieters
  • Baden und Duschen nur bis 22:00 Uhr
  • Reinigungsplan, nach welchem die Mieter abwechselnd den Reinigungsdienst übernehmen müssen, es sei denn, diese Pflicht wurde als Bestandteil des Mietvertrages erwähnt.
  • Pflicht, die Haustür nachts abzuschließen, wenn keine Notfalltüren vorhanden sind und die geschlossene Haustür im Brandfall ein Hindernis darstellen würde.
  • Übernachtungsverbot für Besucher
  • uneingeschränktes Musizierverbot: Hierbei kommt es allerdings auf die spielerischen Gepflogenheiten an. Wer meint, während der Ruhezeit spielen zu müssen, wird den Groll der Nachbarn auf sich ziehen und damit eine Abmahnung riskieren.
  • uneingeschränktes Tierhalteverbot: Aus Rücksichtnahme auf die Mitbewohner können allerdings konkrete Gründe dafür vorliegen, die Haltung eines bestimmten Tieres zu untersagen.
  • Verbot, die Wäsche in der Wohnung aufzuhängen
  • Verbot, Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen
  • Vorgaben zur Zimmertemperatur

Besondere Rechte der Mieter, die auch gleichzeitig zu besonderen Pflichten werden:

Die Mieter haben ein Recht darauf, dass Vermieter Mängel beseitigen. Ebenso müssen sie Mängel melden, damit sich die Schäden nicht ausweiten. Neben dem Recht, die Heizung entsprechend der Wohlfühltemperatur einzustellen, besteht Heizpflicht. Wenn der Wohnraum in der kalten Jahreszeit nicht ausreichend geheizt wird, beispielsweise um Heizkosten zu sparen, und sich dadurch Schimmel in der Wohnung bildet oder ein Rohr einfriert, könnte der Mieter eventuell sogar zu Schadensersatz verpflichtet werden. Im Falle von Untervermietung oder Umbauten, ist immer der Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Bestehen keine wichtigen Gründe gegen die Untervermietung, kann sie laut Mietrecht nicht vom Vermieter verboten werden. Prinzipiell darf der Mieter die Mietsache frei nutzen, aber bei übermäßigem Verschleiß muss er gegebenenfalls im Zuge von Schönheitsreparaturklauseln aufkommen oder die Abnutzungen ausbessern.

Was geschieht, wenn Mieter sich nicht an die Hausordnung halten?

Bei Missachtung der allgemeinen Hausordnung kann mit Abmahnung gedroht werden. Mehrfache Abmahnungen berechtigen den Vermieter, über den Weg der Unterlassungsklage, dem Mieter zu kündigen.

Sind die Ordnungsregeln mit dem Mietvertrag verbunden und werden die vereinbarten Aufgaben nicht oder nicht ordnungsgemäß ausgeführt, wie beispielsweise wenn die Nachtruhe nicht eingehalten wird, berechtigt das den Vermieter, den Mieter abzumahnen und ihm bei wiederholten Verstößen zu kündigen. Sollten andere Mieter aufgrund des Lärms die Miete gekürzt haben, kann es zusätzlich zur Schadensersatzforderung vonseiten des Vermieters kommen.

Die Hausordnung bei Eigentümergemeinschaften

Sind die Nutzer der Wohnimmobilie gleichzeitig die Eigentümer, regelt der § 21 Abs. 5 Wohneigentumsgesetz (WEG), dass eine Eigentümergemeinschaft eine Hausordnung auszuhängen oder aufzustellen hat, damit diese von den Besuchern eingesehen werden kann.

Wann besteht laut Mietrecht die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages?

Mietverträge können stets von beiden Parteien unter Berücksichtigung der gesetzlichen Regelungen zum Ende der Kündigungsfrist hin gekündigt werden. Für außerordentliche Kündigungen müssen allerdings wichtige Gründe gemäß § 543 Abs. 3 BGB vorliegen. Ein wichtiger Grund ist zum Beispiel, wenn der Mieter die Wohnung unbefugt einem Dritten zum Gebrauch überlässt. Sofern die Hausordnung dem Mietvertrag angehängt worden ist, so kann ein Verstoß gegen die Vorschriften als Verletzung der Pflichten gemäß Mietvertrag interpretiert werden. In solch einem Fall wäre eine außerordentliche fristlose Kündigung gegebenenfalls rechtmäßig.