Kündigung des Mietvertrages: Was zu beachten ist

Egal ob Mieter oder Vermieter: Wer kündigen möchte, sollte sich zuvor über seine Rechte und Pflichten im Klaren sein. Wer sich ausgiebig mit dem Thema befassen möchte, findet die Antworten auf seine Fragen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Genau genommen wird die Kündigung eines Mietvertrages zwischen § 542 und § 575 behandelt. Dort können Sie nicht nur nachlesen, was für ordentliche und außerordentliche Kündigungen gilt, sondern auch wie es mit gesetzlich vorgeschriebenen Fristen aussieht, was es mit Zeitmietverträgen auf sich hat und in welchen Fällen ein Widerspruch gegeben ist.

Im Folgenden führen wir von LAWIO mögliche Gründe und Fristen für ordentliche und außerordentliche Kündigungen sowohl von Seite des Mieters als auch von Seite des Vermieters auf. Dabei ist zwischen einem unbefristeten und einem befristeten Mietverhältnis zu unterscheiden. Neben einfachen Kündigungsgründen können Sonderkündigungsrechte zum Tragen kommen, für die gesonderte Fristen gelten. Je nach Fall und Ursache sind sogar fristlose Kündigungen von beiden Seiten möglich.

Ordentliche Kündigung: Was müssen Mieter beachten?

Grundsätzlich gilt für alle Kündigungen, dass sie der schriftlichen Form bedürfen. Für ordentliche Kündigungen eines unbefristeten Mietvertrages gilt, dass der Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten hat. Die Kündigung muss beim Vermieter spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats vorliegen, um den laufenden Monat in dieser Frist einzukalkulieren. Achtung: In diesem Fall gelten Samstage als Werktage. Wenn die Kündigung – aus welchem Grund auch immer – später beim Vermieter ankommt, zählt der Monat nicht mehr in die Frist. Eine erneute Kündigung ist in diesem Fall jedoch nicht nötig. Hier wird von einer Kündigung zum nächstmöglichen Termin ausgegangen, sprich das Ende des Mietverhältnisses verschiebt sich um einen Monat nach hinten.

Kündigungsausschluss im Mietvertrag beachten

Wer seinen Mietvertrag kündigen möchte, sollte vorher seinen Mietvertrag genauer unter die Lupe nehmen. Bestenfalls ist dies bereits beim Einzug in die Wohnung geschehen. Ein sogenannter Kündigungsausschluss verhindert die ordentliche Kündigung in einem festgesetzten Zeitraum. Vermietern ist es gestattet, ein Kündigungsverbot von bis zu vier Jahren nach Abschluss des Vertrages festzusetzen. Diese Klauseln sind zulässig, betreffen außerordentliche Kündigungen allerdings nicht zwangsläufig.

Sonderkündigungsgründe verschieben Fristen für Mieter

In manchen Fällen steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn es zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter gekommen ist. Wer innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Mieterhöhung kündigt, kann nach § 561 BGB bereits im übernächsten Monat aus dem Mietvertrag rauskommen. Ein weiterer Grund für eine Sonderkündigung kann eine Sanierung des Mietobjekts sein. Das gilt vor allem dann, wenn die Modernisierung für den Mieter als erheblicher Störfaktor gewertet werden kann. Kleinere Reparaturen hingegen sind kein Kündigungsgrund. Größere Sanierungsarbeiten ermöglichen die Sonderkündigung zum Ende des übernächsten Monats. Komplett entfällt die Kündigungsfrist, wenn eine gesundheitliche Gefährdung durch Baufälligkeit des Mietobjekts oder Schimmelbefall nachgewiesen werden kann. Allerdings gibt es Regelungen, die dem Vermieter einen gewissen Zeitraum zusprechen, um möglichen Schimmelbefall fachgerecht zu bekämpfen.

Außerordentliche Kündigung durch den Mieter

Außerordentliche Kündigungen durch den Mieter sind dann zulässig, wenn der Vermieter seine Pflichten nicht oder nicht zureichend erfüllt. Neben den obengenannten Sonderkündigungsrechten kann darunter auch eine verspätete Bereitstellung der Wohnung fallen. Wurde im Mietvertrag ein Zeitpunkt festgelegt, der vom Vermieter nicht eingehalten werden kann, hat der Mieter das Recht auf eine fristlose Kündigung. Der Glaube, dass eine Wohnung außerhalb der festgelegten Fristen gekündigt werden kann, wenn eine gewisse Anzahl an möglichen Nachmietern gestellt wird, ist hingegen ein weitverbreiteter Irrtum. Dies gilt nur dann, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag festgehalten wurde. Anders sieht es beim Thema Untervermietung aus. Gestattet ein Vermieter die Untervermietung der Wohnung nicht, kann der Mieter auf ein außerordentliches Kündigungsrecht zurückgreifen. Vorsicht: Für Zeitmietverträge gelten andere Regelungen, die wir am Ende des Artikels noch einmal für Sie zusammengefasst haben.

Ordentliche Kündigung: Das gilt für den Vermieter

Für Vermieter ist es deutlich schwerer, den abgeschlossenen, nicht zeitlich begrenzten Mietvertrag zu kündigen als für den Mieter. Im Gegensatz zu diesem muss er laut § 573 BGB ein „berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses“ nachweisen. Er kann dem Mieter beispielsweise nicht kündigen, nur um die Miete zu erhöhen. Ein Grund für eine ordentliche Kündigung des Vermieters ist der Nachweis des berüchtigten Eigenbedarfs. Das bedeutet, sofern der Vermieter nachweisen kann, dass er die Wohnung für seine Familienangehörigen oder sich selbst benötigt, kann er dem Mieter kündigen. Hier gilt sogar ein Sonderkündigungsrecht ohne Angabe von Gründen, wenn Mieter und Vermieter in einem Ein- bis Zweifamilienhaus (gegebenenfalls mit Einliegerwohnung) gemeinsam unter einem Dach leben.
Zudem ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten stark verletzt hat. Außerdem ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter dann möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vermieter „an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes“ (§ 573) hindert und ihm dadurch Nachteile entstehen. Hat der Vermieter sich dazu entschieden, aus einer Miet- eine Eigentumswohnung zu machen, gelten Sperrfristen von drei Jahren, in denen der Mieter nicht gekündigt werden darf.

Die Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB). Während bei einem jüngeren Mietverhältnis die Drei-Monats-Regel gilt, wird sie bei einer Mietdauer von acht Jahren unter anderem auf neun Monate verlängert. Sonderklauseln im Mietvertrag sind nur bedingt zulässig. Längere Kündigungsfristen gelten einzig für den Vermieter, nicht für den Mieter. Von kürzeren kann ebenfalls nur der Mieter Gebrauch machen. Das heißt im Klartext: Der Vermieter kann sich durch entsprechende Vereinbarungen im abgeschlossenen Vertrag keinen Vorteil gegenüber seinem Mieter verschaffen. Bei der schriftlichen Kündigung durch den Vermieter muss der Grund für die Kündigung angegeben werden, während ein Mieter ohne Angabe von Gründen fristgerecht kündigen kann.

Außerordentliche Kündigung: Sonderkündigungsrechte für Vermieter

Auch Vermieter haben die Chance, bei unbefristeten Mietverträgen auf ein Sonderkündigungsrecht zurückzugreifen. Das gilt beispielsweise dann, wenn ein Mieter zwei Monate in Folge die Mietzahlung nicht geleistet hat. In diesem Fall ist sogar eine fristlose Kündigung möglich. Des Weiteren ist eine Kündigung wegen vertragswidrigem Gebrauch der Mietwohnung oder massiver Störung des Hausfriedens generell möglich. Im Einzelfall muss jedoch entschieden werden, ob die Gründe als ausreichend erachtet werden können. Beispiele für den vertragswidrigen Gebrauch sind Drogenhandel in den eigenen vier Wänden oder Umbauten wie der zusätzliche Einbau eines Fensters durch den Mieter. Was die Störung des Hausfriedens angeht, reicht beispielsweise die unabgesprochene Hundehaltung nicht für eine fristlose Kündigung aus. Hier muss zunächst eine Abmahnung an den Mieter verschickt werden, so § 543 BGB. Relevanter sind Ursachen wie tätliche Angriffe auf andere Mieter oder den Vermieter selbst sowie absichtliche Sachbeschädigung im Haus.

Wie kann ein befristeter Mietvertrag gekündigt werden?

Manchmal werden Mietverträge für einen bestimmten Zeitraum geschlossen. Dies gilt beispielsweise dann, wenn der Vermieter nach dieser Frist die Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen benötigt oder nach diesem Zeitraum eine großflächige Sanierung angesetzt ist, die durch das Mietverhältnis erschwert werden würde. In der Regel kann ein solcher Vertrag weder vom Mieter noch vom Vermieter aus vermeintlich ordentlichen Gründen gekündigt werden. Einen Anspruch auf Kündigungsschutz nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit besteht außerdem nicht. Gründe, die hier für eine außerordentliche Kündigung infragekommen, sind dieselben wie bei unbefristeten Mietverträgen. Lediglich eine fristlose Kündigung ist nicht möglich, sondern muss gesetzlichen Fristen genügen. Ausnahmen bilden hier gesundheitliche Bedrohungen wie giftige Dämpfe im Mietobjekt. Hierüber muss in Streitfällen allerdings ein Gericht entscheiden.