Miete unter Vorbehalt

Für Mietzahlungen, welche Mieter zukünftig zurückfordern wollen, sollte der Vorbehalt gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Die Rechtsprechung versteht unter dem Vorbehalt die Erklärung gegenüber dem Vermieter, die man aufgrund eines konkreten Mietmangels erteilt, um zukünftig nicht auf seine Gewährleistungsansprüche verzichten zu müssen (OLG Hamburg ZMR 2005, 855). 

Miete unter Vorbehalt

Für Mietzahlungen, welche Mieter zukünftig zurückfordern wollen, sollte der Vorbehalt gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Die Rechtsprechung versteht unter dem Vorbehalt die Erklärung gegenüber dem Vermieter, die man aufgrund eines konkreten Mietmangels erteilt, um zukünftig nicht auf seine Gewährleistungsansprüche verzichten zu müssen (OLG Hamburg ZMR 2005, 855). 

Miete unter Vorbehalt bei Mietminderungen und Mieterhöhungen

Mietminderungen

Im Laufe des Mietverhältnisses kann es zu Schäden bzw. Mietmängeln in der Wohnung kommen. Solche Mängel können unter gewissen Voraussetzungen einen Mietminderungsanspruch gemäß §536 BGB darstellen. Erhebliche Mängel wie beispielsweise Wasserschäden, fehlendes Warmwasser oder Schädlingsbefall können dann vom Zeitpunkt des Mangelbeginns an eine Minderung der Miete rechtfertigen. 

 

Trotz der gesetzlichen Regelung von Mietmängeln ist zunächst unklar, ob ein Gericht den vorliegenden Mangel als erheblich einschätzen würde und welche Höhe der Mietminderung gerechtfertigt erscheint. Zudem darf der Schaden nicht vom Mieter selbst verursacht worden sein, um die Miete mindern zu können. Um Rechtsstreitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden, können Mieter mit der Erklärung der Mietzahlung unter Vorbehalt signalisieren, dass der berechtigte Anteil zukünftig zurückgefordert wird und man die ursprüngliche Miethöhe weiterhin zahlt, bis eine Einigung über die Mietminderungshöhe erzielt wurde. 

Mieter, die ihre Mietminderungsansprüche schnell und rechtssicher durchsetzen wollen, können den Prüfbericht-Service von LAWIO nutzen.

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Mieterhöhung

Ein weiterer Aspekt sind Mieterhöhungen, welche nur in gewisser Höhe bzw. in bestimmten Abständen von Vermietern vorgenommen werden können (§558 BGB). Eine Mietzahlung unter Vorbehalt ist bei Mieterhöhungen sinnvoll, sofern ein Zweifel an der Rechtmäßigkeit besteht. Allerdings gilt dieser Vorbehalt nur für den Zeitraum der Überlegungsfrist, welche Mietern mindestens zwei Monate vom Vermieter eingeräumt werden muss, um der Mieterhöhung zuzustimmen (§558b II BGB). 

Die häufigsten Fragen zur Zahlung unter Vorbehalt

Weshalb sollte man die Miete unter Vorbehalt zahlen, anstatt die Miete einzubehalten?

Sofern Mieter die Miete aufgrund eines ungerechtfertigten Mietmangels oder einen zu hohen Anteil der Miete einbehalten haben, besteht die Gefahr der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies ist laut §§543 Absatz 2 Satz 1 Nr.3, 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB möglich, wenn der Mieter über mehr als zwei Monate hinweg einen Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten verursacht hat. 

Um dieses Risiko zu verhindern, sollte die Miete unter Vorbehalt gezahlt werden. Alternativ kann der Mietminderungsanspruch auch rechtssicher mit dem LAWIO-Prüfbericht bewertet werden lassen.

Wie sollte man die Miete unter Vorbehalt ankündigen?

Mieter sollten die Zahlung unter Vorbehalt schriftlich beim Vermieter ankündigen, um sich bei gerichtlichen Auseinandersetzungen später darauf berufen zu können. Diesbezüglich ist es zusätzlich hilfreich, den Vermerk des Vorbehalts bei der Überweisung im Verwendungszweck mit anzugeben. Wichtig ist auch, dass der Vorbehalt nicht auf die vollständige Zahlung der Miete angekündigt wird, sondern lediglich auf einen Teilbetrag der zur Rückforderung vorbehalten wird. Ansonsten könnte der Vermieter annehmen, dass die Mietzahlung nicht stattgefunden habe (da der gesamte Betrag zurückgefordert werden könnte) und die fristlose Kündigung wäre wieder möglich. 

Wie lange darf man die Miete unter Vorbehalt zahlen?

Wird das Minderungsrecht vom Mieter trotz Zahlung unter Vorbehalt für länger als sechs Monate nicht ausgeübt, so darf der Vermieter davon ausgehen, dass sich der Mieter mit dem Mangel abgefunden hat und zukünftig keine Ansprüche mehr stellen wird. Das Mietminderungsrecht des Mieters ist mit Ablauf der sechs Monate verwirkt. 
 
Bei Unsicherheiten können Mieter die Mietrecht-Experten von LAWIO zur Prüfung des Mietminderungsanspruchs beauftragen. 

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