Mietkaution
Mietkaution

Die Mietkaution

Die Mietkaution wird in der Regel von Vermietern gefordert, um sich vor Schäden und ausstehenden Mietzahlungen des Mieters abzusichern. Doch rechtlich betrachtet gibt es noch mehr Aspekte, auf die Mieter vor der Hinterlegung der Mietsicherheit achten sollten.

Im folgenden Beitrag liefern wir Mieter*innen alle wichtigen Informationen zur Mietkaution.

Wie und wo ist die Mietkaution rechtlich im BGB geregelt?

Die Mietkaution ist ein Geldbetrag, welcher vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter gezahlt wird. Die gesetzlichen Bestimmungen zu dieser sogenannten Mietsicherheit sind im §551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. 
Im §551 Absatz 1 BGB ist definiert, dass eine Kaution nur dann hinterlegt werden muss, wenn dies mit dem Vermieter im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Der vereinbarte Geldbetrag darf die Höhe von drei Monatsmieten (Nettokaltmieten) diesbezüglich nicht überschreiten.

Um die finanzielle Last der zukünftigen Mieter zum Mietbeginn zu mindern, ist es Mietern gemäß §551 Absatz 2 BGB gestattet, die Mietsicherheit in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, beginnend mit Beginn des Mietverhältnisses.

 
Weiterhin ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§551 Absatz 3 BGB) festgelegt, dass die Kaution für den Zeitraum des Mietverhältnisses bei einer Bank angelegt werden muss. Wichtig ist hierbei, dass die Mietkaution auf einem separaten, insolvenzfesten Konto – somit getrennt vom Vermögen des Vermieters - angelegt werden muss. Resultierende Zinserträge stehen dem Mieter zu und müssen am Ende des Mietverhältnisses mit der Kaution zusammen ausgezahlt werden. Auch die Nutzung einer anderen Anlageform kommt bezüglich §551 Absatz 3 BGB in Betracht, sofern sich beide Vertragsparteien darauf geeinigt haben.

 
Im §551 Absatz 4 BGB wird hervorgehoben, dass jene Klauseln zur Mietsicherheit im Mietvertrag unwirksam sind, die sich zum Nachteil des Mieters auswirken können.

Wofür ist die Mietkaution gedacht? Warum muss man sie zahlen?

Oftmals fragen sich Mieter, warum sie eine Mietkaution zahlen müssen. Die Mietkaution dient dem Vermieter als Mietsicherheit: Sie dient als finanzielle Absicherung für den Fall, dass der Mieter sich nicht um die im Mietvertrag vereinbarten Pflichten wie z.B. Schönheitsreparaturen kümmert, Schäden an der Mietsache verursacht oder die vereinbarte Miete bzw. die Nebenkosten nicht zahlt. Dem Vermieter steht bei ausstehender Miete, bei nicht gezahlten Nebenkosten, anderen Nachzahlungen oder offenen Forderungen das Recht zu, auf die hinterlegte Mietkaution zurückzugreifen. Auch entstehende Kosten aus eventuell notwendigen gerichtlichen Verfahren sind mit dem hinterlegten Geldbetrag abgesichert.

 
Da sowohl nicht gezahlte Mieten als auch Mietschäden zu gravierenden finanziellen Problemen auf Seiten des Vermieters führen können, ist diese Art von Absicherung von großer Bedeutung.

Worauf muss man bei der Zahlung der Mietkaution achten?

Bei der Thematik „Kaution“ gibt es einige Aspekte, die bezüglich der Zahlung von Mietern zu beachten sind.
Wichtig ist, dass im Mietvertrag der exakte Betrag, die Zahlungsweise und die Art der Kaution schriftlich aufgeführt wurde. Der Geldbetrag darf maximal die Höhe von drei Nettokaltmieten umfassen (§ 551 Absatz 1 BGB).
Fordert der Vermieter jedoch eine höhere Mietsicherheit, so kann der Mieter die Zahlung des zu hohen Betrages verweigern. Wenn der Mieter bereits eine zu hohe Mietkaution an den Vermieter gezahlt hat – man spricht diesbezüglich von einer Übersicherung -, kann er unter diesen Umständen eine Rückzahlung des zu viel gezahlten Geldbetrags einfordern. Auch die Erhöhung der Miete zu einem späteren Zeitpunkt, befähigt den Vermieter nicht dazu, die Kaution zu erhöhen. Es gilt der Betrag, der anfangs im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die einzige Ausnahme für das Überschreiten der drei Nettokaltmieten stellt das freiwillige Angebot des Mieters dar. Dies bietet sich beispielsweise bei Studenten und Auszubildenden an, die aufgrund eines geringen Einkommens eine zusätzliche Bürgschaft durch die Eltern bereitstellen, um so die Chancen auf eine Wohnung zu erhöhen. Im Falle eines Schadens sind Vermieter in diesem Fall berechtigt, auf die vollständig geleistete Mietsicherheit zuzugreifen.
 

Wie bereits erwähnt, besteht für Mieter das Recht, diesen Betrag in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Zahlung muss dabei in dem Monat erfolgen, in dem das Mietverhältnis beginnt. Die weiteren Monatsraten sind dementsprechend mit den darauf folgenden Mieten zu begleichen.
 

Beispiel zur Zahlung der Mietkaution in monatlichen Raten: 

Sie finden eine zu Anfang Mai bezugsfertige Wohnung, für die Sie am 26. April 2020 den Mietvertrag unterschreiben. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 500 Euro und Ihr Vermieter verlangt eine Mietsicherheit in Höhe von 1500 Euro, welches gemäß §551 Absatz 2 BGB konform ist.  

Als Mieter müssen Sie nun zum 01.05.2020 die erste monatliche Rate in Höhe von 500 Euro zahlen, da Ihr Mietverhältnis an diesem Tag beginnt. 

Die zweite Rate in Höhe von 500 Euro erfolgt im Folgemonat zum 01.06.2020. 

Die dritte bzw. letzte Rate von 500 Euro wird mir dem 01.07.2020 fällig. 

 

Bis wann muss die Mietkaution gezahlt werden? Was passiert bei Nichtzahlung der Mietsicherheit?

Die Mietsicherheit wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Zudem hatten wir im vorherigen Abschnitt erläutert, dass nicht sofort die gesamte Kaution gezahlt werden muss, da die Zahlung in drei gleichen Raten möglich ist (allerdings ist die erste Rate zum Beginn des Mietverhältnisses zu erbringen).  

Eine weitere wichtige Frage ist, was bei Nichtzahlung der Mietkaution passiert. Im § 569 Absatz 2a BGB findet man die Antwort: Im Falle der Nichtzahlung der vereinbarten Mietsicherheit ist eine außerordentlich fristlose Kündigung rechtlich gerechtfertigt, solange der Vermieter die Zahlung einer Mietkaution vertraglich festgehalten hat und er den Grund in dem Kündigungsschreiben deutlich hervorhebt. Zudem ist eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter bei Mietverhältnissen, die nach 2013 geschlossen wurden, nicht erforderlich. Für Mietverhältnisse die bereits vor der Mietrechtsreform 2013 bestanden, ist die Rechtslage nicht eindeutig geklärt. Allerdings sehen die meisten Gerichte auch in diesen Fällen das Recht zur fristlosen Kündigungen als gerechtfertigt an. Um die fristlose Kündigung zu erwirken, muss der Mieter in diesem speziellen Fall vorher schriftlich abgemahnt worden sein.

Welche Arten von Mietkautionen gibt es, welche Alternativen?

Barkaution: 

Die häufigste Art zur Übergabe der Kaution ist die Zahlung einer Barkaution. Unter diesem Begriff ist nicht zwangsläufig die Zahlung von Bargeld gemeint, denn auch die Überweisung der Geldsumme auf ein sogenanntes Treuhandkonto, welches vom Vermieter unter dem Namen des Mieters eingerichtet wird, fällt unter die Kategorie der „Barkaution“. Die hinterlegte Kaution verweilt bis zum Ende des Mietverhältnisses auf dem Treuhandkonto und wird nach Beendigung des Vertrages inklusive der entstandenen Zinsgewinne und abzüglich der offenen Forderungen durch Schäden oder der Zahlungsrückstände an der Mieter überwiesen. 

 

Private Mietbürgschaften:
Auch die private Mietbürgschaft ist eine der häufigsten Formen der Mietsicherheit. Bei dieser Art der Mietsicherheit bürgt eine Privatperson für Schäden an der Mietsache oder für offene Mietrückstände und übernimmt die Zahlung. Oftmals handelt es sich hierbei um Eltern, die für ihre Kinder bürgen. Die Mietbürgschaft kann vom Mieter zusätzlich zur Mietkaution hinterlegt werden – sofern der Mieter dies freiwillig anbietet. 

 

Bankbürgschaft: 

Eine Alternative zur privaten Mietbürgschaft stellt die Bankbürgschaft (oftmals auch Mietaval oder Bankaval genannt) dar. Wie der Begriff es bereits vermuten lässt, bürgt die Bank – anstatt einer Privatperson oder einer Versicherung für Ihre Mietsicherheit beim Vermieter. Um diesen Service nutzen zu können, müssen Mieter in der Regel Kunde bei der Bank sein und hohe Gebühren für diese Form der Bürgschaft in Kauf nehmen. Zusätzlich fordern einige Banken noch eine Sperreinlage. Dies ist ein Geldbetrag in Höhe der Mietsicherheit, die Sie faktisch besitzen, auf die Sie jedoch nicht verfügen können. Weshalb sollte man dann eine Bankbürgschaft auswählen, anstatt die Mietkaution direkt an den Vermieter zu überweisen? 

 

Mietkautionsversicherung: 

Im Falle der Mietkautionsversicherung ist eine Versicherung der Bürge Ihrer Mietsicherheit. Im Zuge dieses Services erhalten Sie eine Bürgschaftsurkunde von der Versicherung, die Sie anstatt eines Geldbetrages beim Vermieter als Sicherheit hinterlegen. Die Kosten einer Mietkautionsversicherung belaufen sich auf einen Jahresbetrag, der sich an einem Prozentsatz der Mietkautionssumme orientiert.

Beispiel:  

Wenn Ihr Vermieter eine Mietkaution in Höhe von 1000€ fordert und eine Versicherung einen Prozentsatz von 5% pro Jahr veranschlagt, so liegt der Jahresbeitrag für die Bürgschaftsurkunde bei 50 Euro.

Wie und wann bekommt man die Kaution vom Vermieter wieder?

Irgendwann ist der Zeitpunkt gekommen und man möchte in eine andere Wohnung ziehen oder man ist mit dem Kauf einer Immobilie gar zum Eigentümer geworden. Nun wird das Mietverhältnis gekündigt und viele Mieter fragen sich, wann die Mietkaution ausbezahlt wird bzw. wie lange sie vom Vermieter einbehalten werden darf. 

Die Mietkaution dient als Sicherheit und steht dem Mieter daher bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Ob der Mieter dabei den ganzen Betrag zurückerhält, ist von einigen Faktoren, wie zum Beispiel dem Vorhandensein von Mietschäden oder Mietrückständen, abhängig. Da der Vermieter die Wohnung sowohl auf Schäden als auch vereinbarte Schönheitsreparaturen überprüfen darf, wird die Mietsicherheit in den wenigsten direkt zum Vertragsende ausbezahlt. Die Mietkautionsrückzahlung kann somit einige Monate auf sich warten lassen. Dies ist besonders frustrierend und finanziell belastend, da die Mietkaution der neuen Mietwohnung unmittelbar zum Einzug fällig wird. 

Aus welchen Gründen bzw. für welche Forderungen darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Der Vermieter darf die Mietsicherheit aus folgenden Schadensgründen nach Beendigung des Mietverhältnisses anteilig oder ganz einbehalten:  

  • Bei Schäden oder Mängeln, die vom Mieter verursacht wurden und über normale Gebrauchsspuren hinausgehen 
  • Mietrückstände bzw. Mietschulden (Nettokaltmiete) 
  • Offene Forderungen zur Nebenkostennachzahlung 
  • Zu erwartende Nebenkostennachzahlungen 

Doch wie lange darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Mieter erhalten ihre Mietkaution in den meisten Fällen erst innerhalb von drei bis sechs Monaten vom Vermieter. Rechtlich ist diesbezüglich zwar kein genauer Zeitpunkt festgelegt, zu dem die Kaution zurückgezahlt werden muss, allerding steht Vermietern gemäß Mietrecht eine „angemessene Überlegungsfrist“ zu. Der mehrheitliche Teil der Rechtsprechung begründet eine 6-monatige Einbehaltung der Mietkaution gemäß der Verjährungsfristen aus §548 Absatz 1 BGB als „angemessen“. Nur in begründeten Fällen kann sich die  Zurückbehaltung der Mietsicherheit auf 12 Monate ausdehnen. Dies geschieht in der Regel, wenn Mieter im laufenden Kalenderjahr ausziehen und die Nebenkostenabrechnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollzogen wurde. In einem solchen Einzelfall dürfen Vermieter jedoch nur einen „angemessenen Teil“ der Kaution einbehalten und nicht den gesamten Betrag. Hier ist entscheidend, mit welcher Nachzahlung der Nebenkostenabrechnung der Vermieter rechnet (BGH Az: VIII ZR 71/05). 

Spätestens nach einem Jahr verstreicht die Prüfungsfrist des Vermieters. Sollte die Mietkaution bis dahin nicht ausgezahlt worden sein, sollten Mieter die Rückzahlung der Mietkaution schriftlich einfordern. Sollte der Mahnbescheid keine Wirkung beim Vermieter zeigen, so sollten rechtliche Maßnahmen eingeleitet werden. 

Wird die Mietkaution innerhalb von drei Jahren nicht zurückgezahlt und der Mieter hatte den Geldbetrag nicht vom Vermieter zurückgefordert, dann verjährt der Anspruch auf die Rückzahlung der Mietsicherheit.