Mietschuldenfreiheits­bescheinigung

Bei der Wahl des neuen Mieters wollen manche Vermieter der neuen Wohnung die Bonität der Interessenten prüfen. Oftmals wird in diesem Zusammenhang eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangt.

Was eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist, ob Vermieter sie ausstellen müssen und wie sie von der Rechtsprechung gehandhabt wir, wollen wir von LAWIO im folgenden Beitrag klären.

Was ist eine Mietschuldenfreiheits­bescheinigung?

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist für Mieter nützlich, um dem Vermieter der neuen Wohnung nachweisen zu können, dass man beim vorherigen Mietverhältnis seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete zuverlässig nachgekommen ist. Wie der Name bereits vermuten lässt, bescheinigt die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, dass der potentielle neue Mieter frei von Mietschulden ist. Mit diesem Dokument bekommt der Vermieter einen Nachweis über die Bonität des Interessenten.

Wer stellt die Mietschuldenfreiheits­bescheinigung aus?

Dies Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erfolgt durch den aktuellen Vermieter oder seinen Hausverwalter. Oft halten Hausverwaltungen bereits entsprechende Vordrucke bereit. Ein Untermieter muss sich für die Ausstellung einer Bescheinigung allerdings an den Hauptmieter der Wohnung wenden, da dieser sein Vertragspartner ist. Dies Besonderheit gilt in der Regel auch bei Wohngemeinschaften (WG’s).

Es ist nicht völlig auszuschließen, dass ein Mietinteressent eine gefälschte Bescheinigung vorlegt. Wenn der Vermieter Zweifel an der Echtheit des vorgelegten Nachweises hat, darf er sich allerdings aufgrund der Bestimmungen des Datenschutzes nicht einfach an den Vorvermieter wenden. Dies ist nur zulässig, wenn der Mietinteressent durch eine entsprechende schriftliche Erklärung dazu seine Zustimmung erteilt. Andererseits droht dem Mieter im Nachhinein eine fristlose Kündigung, wenn sich die vorgelegte Bescheinigung nach dem Abschluss des Mietvertrages als Fälschung herausstellen sollte.

Sind Vermieter verpflichtet dem Mieter eine Mietschuldenfreiheits­bescheinigung auszustellen?

Der Vermieter ist nur dann zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung verpflichtet, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält. Die Ausstellung kann sich für den Vermieter nachteilig auswirken, wenn nach Ende des Mietverhältnisses noch eine Abrechnung der Nebenkosten erfolgt und die Mietschuldenfreiheitsbestätigung dahingehend gedeutet wird, dass der Vermieter auf seine Ansprüche verzichtet hat. Allerdings kann der Mieter alternativ auf der Ausstellung einer Quittung über sämtliche in der Vergangenheit geleisteten Mietzahlungen bestehen (§ 368 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)).

Dürfen für die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheits­bescheinigung Kosten erhoben werden?

Die Berechnung einer Aufwandsentschädigung ist rechtlich zulässig. Eine Gebühr bis maximal 50 Euro erscheint für den entstehenden Aufwand angemessen. Ebenso darf der Vermieter die Kosten für die Ausstellung einer Quittung über geleistete Mietzahlung in Rechnung stellen. Manchmal regelt auch der Mietvertrag die Höhe der Gebühren für Quittungen und Bescheinigungen. Andererseits ist es einem Vermieter freigestellt, die Bestätigung kostenlos zu erteilen, wenn ihm von seinem Mieter beispielsweise ein vollständig ausgefüllter Vordruck zur Unterschrift vorliegt. Entsprechende Vorlagen sind kostenlos als Download im Internet erhältlich.

Was sagt die Rechtsprechung zur Ausstellung einer Vormieter­bescheinigung?

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, 30.09.2009 - VIII ZR 238/08) kann ein Mieter auch dann keinen Anspruch auf die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geltend machen, wenn er in der Vergangenheit seine Miete regelmäßig, fristgerecht und vollständig gezahlt hat. Der Grund liegt in einer Gefährdung der Rechtsposition des Vermieters, wenn es zu einem Rechtsstreit über offene Forderungen kommen sollte. Darüber hinaus könne ein Mietinteressent nach Ansicht des Bundesgerichtshofes auch ohne Mitwirkung seines ehemaligen Vermieters seine Zahlungsmoral lückenlos belegen.

Im Umkehrschluss ist eine fehlende Bescheinigung nicht automatisch ein Hinweis auf eine schlechte Bonität. Manche Vermieter befürchten vielmehr, sich schadensersatzpflichtig zu machen, wenn Sie bei Ausstellung der Bescheinigung eine Kleinigkeit übersehen. Es sind auch Konstellationen denkbar, in denen der Mieter aus berechtigten Gründen die Miete gekürzt hat und der Vermieter im Gegenzug keine Mietzahlungsbestätigung ausstellt.

Die Prüfung der Bonität eines Mietinteressenten ist aufgrund der Bestimmungen des Datenschutzes erst dann zulässig, wenn dieser ein konkretes Interesse an dem angebotenen Objekt äußert. Vorab ausgehändigte oder zugesandte Bescheinigungen sind auch deshalb bedenklich, da sie zu einer Benachteiligung anderer Interessenten führen können.

Wofür braucht man eine Mietschuldenfreiheits­bestätigung?

Eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung dient bei Interesse an einem Mietobjekt als Nachweis über pünktliche und vollständige Mietzahlungen während des vorangegangenen Mietverhältnisses. Sie enthält folgende Angaben:

  • Name des Mieters
  • Adresse der Mietwohnung
  • Bestätigung, dass es keine Mietrückstände gibt
  • Alternativ: Angaben über die Höhe der bestehenden Mietschulden
  • Bestätigung der regelmäßigen, fristgerechten Zahlung
  • Name, Anschrift und Unterschrift des Vermieters / der Hausverwaltung

Die Bescheinigung besitzt allerdings keine rechtliche Aussagekraft und enthält in vielen Fällen weder Hinweise über die Dauer des bescheinigten Zeitraumes noch Aussagen über die Zahlung der Betriebskosten. Auch über die aktuelle oder zukünftig zu erwartende Bonität des Mietinteressenten liefert die Vormieterbescheinigung keine Anhaltspunkte. Allerdings bestehen Vermieter gerade in Gebieten mit knappem Wohnraum auf einem solchen Nachweis. Dies liegt darin begründet, dass - neben einer Mieterselbstauskunft und einer Bescheinigung über ein regelmäßiges Einkommen - die Mietzahlungsbestätigung für den Vermieter eine zusätzliche Sicherheit bedeutet. Je mehr Unterlagen dem Vermieter vorliegen, desto besser kann er sich einen Gesamteindruck von seinem potentiellen Mieter verschaffen.

Wie alt darf die Mietzahlungs­bestätigung sein?

Dies hängt von den Ansprüchen des Vermieters ab. Eine gesetzliche Regelung gibt es nicht. Davon ausgehend, dass Bonitätsauskünfte in der Regel 3 bis 6 Monate aktuell bleiben, sollte die Vormieterbescheinigung nicht wesentlich älter sein.

Gibt es Alternativen, um als Mieter seine Liquidität nachzuweisen?

Es sind Fallkonstellationen denkbar, bei denen der Mieter eine Bescheinigung nicht erbringen kann:

  • Der bisherige Vermieter stellt eine solche Bescheinigung nicht aus.
  • Der bisherige Vermieter ist längerfristig erkrankt.
  • Es handelt sich um das erste Mietverhältnis, zum Beispiel bei Auszubildenden.
  • Der Mietinteressent war Mitbewohner, aber nicht Mieter einer gemeinsamen Wohnung.

Die regelmäßigen Mietzahlungen kann man alternativ durch Vorlage entsprechender Kontoauszüge belegen. Bei Nutzung des Onlinebankings lassen sich die entsprechenden Buchungen ausfiltern und zu einem separaten Kontoauszug zusammensetzen. Alternativ können Mietinteressenten Papierauszüge vorlegen und alle Buchungen schwärzen, die sich nicht auf die Zahlungen der Miete beziehen.

Anstelle der Hinterlegung einer Mietkaution kann sich der Mieter auch für eine Mietkautionsversicherung entscheiden. Viele Anbieter stellen vorab eine Bestätigung aus, die der Mietinteressent als zusätzlichen Bonitätsnachweis vorlegen kann. Die Kreditwürdigkeit lässt sich auch durch Beantragung einer Schufa-Selbstauskunft belegen. In diesem Fall erhält der zukünftige Vermieter einen BonitätsCheck, der nur die Daten aufführt, die für den Abschluss eines Mietverhältnisses relevant sind. Mit einem Verifizierungscode kann der zukünftige Vermieter die Echtheit der Bescheinigung überprüfen.

Können Eltern eine Mietschuldenfreiheits­bestätigung ausstellen?

Falls die Eltern eines Auszubildenden oder Studenten für ihr Kind bürgen und selber in einer Mietwohnung leben, können sie sich ihrerseits von Ihrem Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen lassen. Allerdings entfällt diese Möglichkeit für Eltern, die in einer eigenen Immobilie leben. Eine Alternative könnte in diesem Fall die Aufnahme der Eltern in den Mietvertrag darstellen.