Der Mietvertrag: Rechte, Pflichten und Klauseln

Der Mietvertrag ist einer der häufigsten Vertragsarten in Deutschland. Mietverträge regeln das Mietverhältnis sowie die Rechte und Pflichten von und zwischen dem Mieter und Vermieter. Neben der Vermietung von Wohnraum zur privaten Nutzung (Wohnraummietvertrag) wird die Vermietung von gewerblich genutzten Flächen (Gewerbemietvertrag) in Mietverträgen geregelt.

Im nachfolgenden Beitrag steht steht der Mietvertrag für privaten Wohnraum im Fokus. Wir von LAWIO wollen in diesem Zusammenhang die wichtigsten Fragen klären: Was muss beim Mietvertrag rechtlich beachtet werden? Welche Kündigungsfrist müssen beim Mietvertrag beachtet werden, wie können Mieter ihn kündigen und viele weitere Fragen.

Was ist ein Mietvertrag?

Allgemein betrachtet, handelt es sich bei einem Mietvertrag um ein schuldrechtliches Verhältnis, bei dem eine bewegliche oder unbewegliche Sache dem Mieter vom Vermieter zum Gebrauch gegen eine Gegenleistung überlassen wird. In Mietverträgen stellt die Mietwohnung beispielsweise eine unbewegliche Sache dar. Mieten sind die finanzielle Gegenleistungen – in der Regel als Geldzahlung -  zur Überlassung der Mietwohnung. Im Mietrecht wird der Begriff Mietzins für die Mietzahlungen verwendet. Mietverträge regeln  im Wesentlichen die Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters. Aufgrund des gesetzlichen Rahmens des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind „freiwillige Vereinbarungen“ zwischen den beiden Vertragsparteien selten rechtens. Nur, wenn Mieter durch ergänzende Vereinbarungen rechtlich nicht schlechter gestellt werden, sind diese wirksam.

Rechtliche Grundlagen zum Mietvertrag

Die rechtlichen Regelungen zum Mietverhältnis sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Während die Paragrafen 535 bis 548 BGB allgemeine Vorschriften zu Mietverhältnissen beinhalten, werden diese in den Paragrafen 549 bis 577a BGB um besondere Vorschriften zum Mieterschutz bei Wohnraummietverträgen ergänzt. Die Paragrafen 305 bis 310 BGB beschreiben die formalen Anforderungen von Verträgen, darunter auch Mietverträge.

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist nach dem Abschluss eines neuen Mietvertrages verpflichtet, die vermietete Sache dem Mieter zu überlassen (§535 Abs. 1 BGB). In Fall des Wohnraummietvertrag ist dies der Wohnraum. Lasten, die auf der Wohnung beziehungsweise dem Gebäude liegen, muss der Vermieter tragen. Vertraglich kann allerdings bestimmt werden, dass Teile der Lasten auf den Mieter umgelegt werden. Das ist in der Praxis der Regelfall, wenn Vermieter beispielsweise die Grundsteuern anteilig auf die Mieter umlegen. Auch die Betriebskosten werden typischerweise auf den Mieter umgelegt.

Werden diese Nebenkosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt, ist der Vermieter verpflichtet, regelmäßig und mindestens einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter offenzulegen. Eine weitere Pflicht besteht darin, das Wohnobjekt instandzuhalten. Der Vermieter ist für Reparaturen an Strom-, Wasser- und Gasleitungen verantwortlich und trägt auch die Kosten bei Verschleiß von Fußböden, Fließen, Türen und weiteren Teilen der Wohnung, die typischerweise fest mit der Wohnung verbunden sind. Beinhalten tut dies auch notwendige Maßnahmen gegen Schimmel, wenn kein Verschulden des Mieters vorliegt. Die Umlegung von Schönheitsreparaturen bis 100 Euro auf den Mieter sind möglich.

Weiterhin ist der Vermieter verpflichtet, die angemessene Wohnqualität bzw. die vertragliche Gebrauchstauglichkeit zu gewährleisten. Beispielsweise muss die Heizung im Winterhalbjahr die Wohnung auf eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad hochheizen können. Gegen unzumutbaren Lärm muss der Vermieter ebenso Maßnahmen ergreifen, wie er für die Sicherung der Immobilie zuständig ist. Hier muss beispielsweise dafür Sorge getragen werden, dass ein Gehweg vor der Haustür gestreut wird, sofern es die Witterungsbedingungen erfordern.

Eine weitere Pflicht des Vermieters ist das Ausstellen einer Wohnungsgeberbestätigung. Hiermit kann der Mieter seinen neuen Wohnsitz bei der Meldebehörde registrieren.

 

Rechte des Vermieters

Aus der Vermietung zieht der Vermieter das Recht auf ein Entgelt aus dem Mietobjekt – bekannt unter dem Begriff der Miete bzw. des Mietzinses. Das Beziehen der Miete ist das vorrangige Recht des Vermieters. Auch der rechtliche Anspruch von Mieterhöhungen ist unter gewissen Voraussetzungen gemäß §558 BGB ein Recht der Vermieter. Damit Mieter keine willkürlichen Mieterhöhungen fürchten müssen, sind im §558 BGB Abs. 1 - 3 gesetzliche Grenzen festgelegt worden. So darf keine Mieterhöhung innerhalb von 15 Monaten nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung erfolgen. Weiterhin gilt eine Kappungsgrenze von 20 Prozent. Diesbezüglich dürfen Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen. Einige Kommunen und Städte haben im Zuge der Mietpreisbremse sogar striktere Regelungen (bspw. eine Kappungsgrenze von nur 15 Prozent). Zudem ist eine Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete nicht rechtens.

Im Sinne der Lastenumlegung hat der Vermieter weiterhin das Recht, die Betriebskosten des Wohnraums auf den oder die Mieter umzulegen. Verwaltungskosten sind davon ausgenommen. Dafür muss der Vermieter eine detaillierte Nebenkostenabrechnung erstellen und dem Mieter vorlegen.

Der Vermieter hat weiterhin das Recht, die Wohnung zu betreten und zu besichtigen. Das gilt jedoch nicht uneingeschränkt. So muss der Vermieter dem Mieter den Besuch ankündigen und es muss ein wichtiger Grund vorliegen, beispielsweise ein Wasserrohrbruch, wichtige Reparaturen oder auch zwecks eines Besichtigungstermins mit den Nachmietern.

Der Vermieter hat weiterhin das Recht, eine Hausordnung vorzugeben, insbesondere in Mehrparteienhäusern. Die Bestimmungen der Hausordnung können Teil des Mietvertrags werden. Die Regelungen der Hausordnung selbst dürfen sich nur auf die Sicherung der Immobilie und Reinigungsaufgaben, Ruhezeiten sowie Nutzung von Gemeinschaftsräumen und -flächen beziehen.

Weiterhin hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Auch hierfür benötigt er gemäß §573c einen wichtigen Grund. Wichtige Gründe sind der Eigenbedarf, wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung oder das Nichtzahlen der Miete. In den letzten beiden Fällen muss der Kündigung eine Mahnung vorausgehen.

Bei der Kündigung durch den Vermieter müssen bestimmte Fristen und Formen gewahrt werden. Hier gilt für privaten Wohnraum ein besonderer Kündigungsschutz. Die Mindestfrist bei einer Kündigung beträgt drei Monate. Wohnt ein Mieter mehr als fünf Jahre in der Wohnung, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Bei acht Jahren ist die Frist neun Monate und bei einem Mietverhältnis von mindestens zehn Jahren ist die Kündigungsfrist ein Jahr.

In einigen Fällen, wie beispielsweise bei Zahlungsverzug der Miete bei zwei aufeinander folgenden Monaten, kann der Vermieter auch eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Die ist an weitere formale Bedingungen geknüpft. Die außerordentliche Kündigung ist dann fristlos.

Pflichten des Mieters

Die Pflichten des Mieters ergeben sich dann umgekehrt aus den Rechten des Vermieters. So muss der Mieter die vereinbarte Miete zahlen. Hier gilt, dass die Miete innerhalb von drei Werktagen zu Beginn eines Abrechnungszeitraums gezahlt werden muss. Da Wohnraummieten meist monatlich gezahlt werden, somit innerhalb von drei Werktagen am Monatsbeginn.

Der Mieter hat weiterhin eine Anzeigepflicht gemäß § 536c Abs. 1 Mietvertfür Schäden und Mängel in der Wohnung. Bei einem Schaden oder Mangel muss der Mieter umgehend den Vermieter informieren. Tut er dies nicht, kann er unter Umständen schadensersatzpflichtig werden.

Wenn der Mieter größere Umbauten in der Wohnung plant, muss er den Vermieter darüber unterrichten und dessen Erlaubnis einholen. Das ist auch dann der Fall, wenn die Sanierung auf eigene Kosten erfolgen soll. Normale Renovierungsarbeiten kann der Mieter jederzeit durchführen. Der Mieter benötigt die Erlaubnis des Vermieters ebenfalls, wenn es um die Untervermietung geht.

Weiterhin muss der Mieter Modernisierungsarbeiten an oder in der Wohnung dulden. Das bedeutet auch, dass der Mieter den Handwerkern Zugang zur Wohnung gewähren muss.

Rechte des Mieters

Auf der anderen Seite hat der Mieter das Recht an der Nutzung der Wohnung. Er darf die Wohnräume auch so gestalten, wie es seinen Vorstellungen entspricht. Nur bei substanziellen Veränderungen muss die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden.

Der Mieter hat weiterhin das Recht, typische Haushaltsgeräte in der Wohnung zu nutzen, auch außerhalb der Ruhezeiten. Auch andere typische Nutzungen fallen in das Recht des Mieters und können nicht ausgeschlossen werden, beispielsweise das Duschen zu jeder Uhrzeit. Die Haltung von Kleintieren kann dem Mieter ebenfalls nicht untersagt werden.

Wenn der Mieter einen Schaden oder Mangel gemäß §536 Bas. 1 BGB feststellt und den Vermieter rechtzeitig informiert hat, besteht ein Recht auf Mietminderung. Die Höhe der Mietminderung muss angemessen sein.

Der Mieter hat ebenfalls ein Kündigungsrecht. Für ihn gilt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Pflichtangaben im Mietvertrag

Die Pflichtangaben in einem schriftlichen Mietvertrag umfassen nur vier wesentliche Punkte: die Namen von Vermieter und Mieter, die Angaben zur Wohnung (Quadratmeterzahl, Adresse, Lage im Haus), Beginn des Mietverhältnisses und bei befristeten Mietverträgen das Ende des Mietverhältnisses, sowie die Höhe der monatlichen Miete. Ein Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden.

Weitere Angaben im Mietvertrag

Typischerweise werden im Mietvertrag weitere Regelungen festgehalten. Häufig anzutreffen sind Regelungen zur Mietkaution, den Nebenkosten und zu Schönheitsreparaturen. Ebenfalls nicht selten sind Angaben zu Haustieren oder zum Zustand der Wohnung bei Auszug wie beispielsweise eine Renovierungspflicht. Bei Staffel- oder Indexmietverträgen sind zudem Angaben zu den Mieterhöhungen enthalten. Die Hausordnung kann ebenfalls Bestandteil des Mietvertrags sein. Ist eine Angabe nicht im Mietvertrag enthalten, gelten automatisch die gesetzlichen Bestimmungen.

Arten von Mietverträgen

Neben Wohnraummietverträgen gibt es für gewerblich genutzte Flächen Gewerbemietverträge. Verträge mit automatischen Mieterhöhungen sind Staffelmietverträge oder Indexmietverträge. Während bei Staffelmietverträgen die Zeiträume der Mietpreiserhöhungen vorab festgelegt wurden, orientiert sich die Mietpreisentwicklung der Indexmiete an der Entwicklung des Verbraucherpreisindizes. Sofern Mieter die Mietwohnung für einen begrenzten Zeitraum nicht nutzen können oder wollen (bspw. aufgrund beruflicher Veränderungen), so kann ein Untermietvertrag geschlossen werden.

Bei der Befristung unterscheiden sich befristete und unbefristete Mietverträge. Befristete Mietverträge werden auch Zeitmietverträge genannt. Daneben gibt es noch die Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch, beispielsweise einer Ferienwohnung.

Unwirksame Klauseln, die oft von Vermietern genutzt werden

In vielen Mietverträgen finden sich unwirksame Klauseln. In einigen Fällen versucht der Vermieter, seine Rechte zu weit auszudehnen, in anderen Fällen ist es Unwissenheit.

Ein häufiger Fehler in Mietverträgen liegt in den Klauseln zu Klein- und Schönheitsreparaturen. So kann der Vermieter den Mieter beispielsweise nicht verpflichten, nach einem starren Fristenplan die Räume zu renovieren. Generell sind Klauseln zur Renovierungspflicht unabhängig vom Renovierungsbedarf unwirksam. Ebenfalls kann der Mieter nicht zur Renovierung verpflichtet werden, bei Reparaturen, die nicht als Schönheitsreparatur zu verstehen sind. Das ist beispielsweise bei Fußböden und Teppichen der Fall. Auch die Renovierung von Gemeinschaftsräumen kann einem Mieter nicht auferlegt werden.

Rechtlich unzulässig sind zudem Klauseln zu den Betriebskosten, in denen Abweichungen von den gesetzlichen Vorgaben zum Nachteil des Mieters getroffen werden. Dazu zählen Kostenübernahmen durch den Mieter, die nicht auf Betriebskosten beruhen, zu hohe Vorauszahlungen, zu lange Abrechnungsfristen und Abrechnungsperioden.

Pauschale Ausschlussklauseln sind ebenfalls oftmals unwirksam. Dies gilt insbesondere für einen Haftungsausschluss des Vermieters und Klauseln zum Kündigungsverzicht oder den Verzicht auf Mietminderungen durch den Mieter. Hier haben die gesetzlichen Bestimmungen Vorrang. Auch ein pauschales oder regelmäßiges Besichtigungsrecht ohne Ankündigung durch den Vermieter ist nicht rechtens.