Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt im Rahmen des Mietrechts in vielerlei Hinsicht eine große Rolle, vor allem was den letztendlichen Mietzins betrifft. In diesem Beitrag informieren wir Sie umfassend darüber, was unter diesem Instrument zu verstehen ist und wie es zur Anwendung kommt.

Gesetzliche Grundlagen und Definition

Definiert ist die ortsübliche Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sie kommt zum Beispiel im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens zum Zuge und regelt die höchste zulässige Miete. Der Vermieter hat nach § 558 Abs. 1 BGB das Recht, die Miete nach 15 oder mehr Monaten ohne entsprechende Erhöhung, bis maximal zur Vergleichsmiete zu erhöhen.

Wie die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet wird, regelt § 558 Abs. 2 BGB. Demnach wird sie aus den in der jeweiligen oder einer vergleichbaren Gemeinde üblichen Entgelten für Wohnraum gebildet. Es muss sich dabei um Wohnraum handeln, der hinsichtlich seiner Art, Größe, Ausstattung (inklusive der energetischen Ausstattung), Beschaffenheit und Lage als vergleichbar erachtet werden kann. Vergleichbarkeit wird bei diesen geforderten Kriterien auch dann angenommen, wenn eine Abweichung von höchstens 10 % vorliegt.

Möchte der Vermieter die Miete erhöhen, so ist er gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Vergleichsmiete nachzuweisen. Hierzu kann er sich nur auf die Quellen berufen, die § 558a Abs. 2 BGB ausdrücklich erwähnt:

a) Er zieht den qualifizierten Mietspiegel der jeweiligen oder einer vergleichbaren Gemeinde heran (§ 558d BGB). Anhand der Wohnungsdaten, die im Wesentlichen den Kriterien aus § 558 Abs. 2 BGB entsprechen, wird ein Wert ausgegeben, der als durchschnittliche Nettokaltmiete herangezogen wird. Die Daten qualifizierter Mietspiegel werden durch wissenschaftliche Studien erarbeitet und sind daher meist zuverlässig und gerichtsfest, sodass der Vermieter sich auf diesen Wert unmittelbar berufen kann.

b) Er verwendet die Daten einer Mietdatenbank nach § 558e BGB, um die Vergleichsmiete zu ermitteln. Es handelt sich dabei um eine Sammlung von Wohnungsdaten und hinterlegten Nettokaltmieten, die von den Gemeinden oder aber von Mieterschutz- und Grundbesitzervereinen geführt werden. Diese geben Auskünfte, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die Vergleichsmiete zulassen. Dieses Verfahren wird in einigen Städten und Gemeinden derzeit erprobt. Aktuell besitzt es jedoch noch keine Relevanz.

c) Liegen in der Gemeinde weder ein qualifizierter Mietspiegel, noch eine Mietdatenbank vor, so kann der Vermieter ein Gutachten für den Einzelfall erstellen lassen. Damit beauftragt er einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

d) Der Vermieter ermittelt die Vergleichsmiete eigenständig. Hierzu hat er die durchschnittliche Nettokaltmiete aus mindestens drei vergleichbaren Wohnungen zu bilden. Die Vergleichbarkeit definiert sich auch hier über die Kriterien aus § 558 Abs. 2 BGB. Im Zweifel ist er verpflichtet, entsprechende Nachweise zu bringen.

So profitieren Mieter von den Instrumenten zur Ermittlung der Vergleichsmiete

Selbstverständlich steht es dem Mieter frei, diese Instrumente ebenfalls zu nutzen, um die eigene Miethöhe zu vergleichen, oder Mieterhöhungsverlagen des Vermieters zu überprüfen. Hierzu sollten sich interessierte Mieter zunächst an die Kommunalverwaltungen wenden, um in Erfahrung zu bringen, welche Instrumente für die jeweilige Gemeinde zur Verfügung stehen.

Die Rolle der Vergleichsmiete im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens und der Neuvermietung

Der Vermieter kann, wie bereits beschrieben, die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Zu beachten hat er dabei die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB. Sie bestimmt, dass die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 % (in Sonderfällen nicht mehr als 15 %) angehoben werden darf. Sie stellt eine Vorschrift zum Schutz der Mieter vor horrenden Mieterhöhungen dar. Eine Erhöhung der Miete über die Vergleichsmiete hinaus ist unzulässig. Anderes gilt bei Neuvermietungen. In diesem Fall darf der Vermieter die Miete bis zu 20 % über der Vergleichsmiete erhöhen. Darüber hinaus läge eine Mietüberhöhung vor, sofern der Vermieter nicht nachweisen kann, dass die Mieterhöhung zur Kostendeckung dringend erforderlich ist. Von Mietwucher spricht man dann, wenn die Miete mehr als 50% über der Vergleichsmiete liegt.

Damit ist die Vergleichsmiete bezogen auf die jeweilige Gemeinde, in welcher die infragestehende Wohnung liegt, ein Schlüsselfaktor zur Bestimmung der konkreten Miethöhe.

Sonderregelung Mietpreisbremse

Hat ein Gutachten im Auftrag des Gesetzgebers ergeben, dass die infragestehende Wohnung in einer Gemeinde mit angespanntem Mietwohnungsmarkt liegt und hat das Bundesland eine entsprechende Verordnung erlassen, so greifen die Sonderregeln der Mietpreisbremse. Die Vorgaben, wann ein angespannter Mietwohnungsmarkt vorliegt, definiert jedes Bundesland selbständig. Fällt eine Gemeinde unter den Anwendungsbereich, indem sie die Kriterien, wie etwa die überdurchschnittliche Belastung der Haushalte mit Ausgaben für das Wohnen, geringe Leerstandsquote, oder hoher Zuzugsdruck erfüllt, so sind die Folgen für eine Mieterhöhung stets dieselben.

a) In einigen Ländern ist die Mietpreisbremse mit einer abgesenkten Kappungsgrenze kombiniert. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um lediglich maximal 15 % erhöhen darf.

b) Grundsätzlich gilt, dass bei einer Neuvermietung die Miete nur 10 % über der Vergleichsmiete liegen darf. Dies gilt nicht bei Neubauten sowie nach umfangreichen Sanierungen der jeweiligen Objekte.

Sinn und Zweck der Mietpreisbremse ist es, Mieter vor weiter rapide ansteigenden Mieten, die der enormen Nachfrage, insbesondere in Städten und Verdichtungsräumen, geschuldet sind, zu schützen. Auf diese Weise wurde ein wirksames, marktregulierendes Mittel gefunden, um die Wohnungsmärkte zu entspannen und eine Überlastung der Privathaushalte zu verhindern.