Die Rauchmelderpflicht

Seit einigen Jahren besteht die sogenannte Rauchmelderpflicht für eine Mietwohnung. Dies bedeutet, dass in bestimmten Wohnräumen laut Gesetz Rauchmelder installiert werden müssen. Doch wer kümmert sich um die Installation und die Instandhaltung? Und welche Rechte und Pflichten gibt es sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite?

Diese Fragen wollen wir von LAWIO im folgenden Beitrag für Sie klären.

Auf welchem Gesetz beruht die Rauchmelderpflicht und wo gilt sie?

Mittlerweile wurde die Rauchmelderpflicht für alle 16 Bundesländer einheitlich eingeführt. Sie gilt sowohl für Neubauten als auch für Umbauten. Für Bestandsbauten gilt die Verpflichtung zur Installation eines Rauchwarnmelders in 15 Bundesländern. Einzige Ausnahme bildet hier das Bundesland Sachsen. Die Länder Brandenburg und Berlin haben zudem eine Übergangsfrist angesetzt, welche bis zum 31.12.2020 gilt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind auch hier Rauchmelder in Bestandsbauten zu installieren.

Die Verpflichtung zum Einbau in der Mietwohnung wird grundsätzlich in den Landesbauordnungen der jeweiligen Bundesländer geregelt. Bezüglich der Auswahl der Melder besteht zudem die Vorgabe, dass diese TÜV-zertifiziert sein sowie über eine Vds- und CE-Kennzeichnung verfügen müssen. Wenn es sich um ein sehr hochwertiges Modell handelt, dann ist der Rauchmelder zudem mit einem Q-Qualitätssiegel ausgestattet. Das Gesetz bestimmt, dass die Lautstärke mit mindestens 85 dB in einem Umkreis von 3 Metern ertönen muss. Sollten behinderte Menschen in einer Mietwohnung leben, so müssen gegebenenfalls spezielle Konzepte erarbeitet werden. Besondere Bedingungen werden hier vor allem an gehörlose Menschen gestellt. Zudem empfiehlt sich die Installation eines Rauchmeldersystems, bei welchem die Geräte untereinander vernetzt sind. Hierbei würden im Brandfall alle Geräte einen Alarm tätigen.

Wer ist für den Einbau und die Rauchmelder-Installation in der Mietwohnung verantwortlich und wer trägt die Kosten?

Die Landesbauverordnungen der einzelnen Länder regeln einheitlich, dass der Einbau der Rauchwarnmelder in der Verantwortung des Vermieters bzw. des Eigentümers liegt. Der Mieter hat seinerseits den Einbau zu dulden. Grundsätzlich hat der Mieter die Möglichkeit, Rauchmelder auf eigene Kosten zu installieren, sofern noch keine entsprechenden Geräte vorhanden sind. Der Vermieter hat aber auch das Recht, diese durch Geräte seiner Wahl zu ersetzen.

Dabei ist genau geregelt, in welchen Räumen ein Rauchwarnmelder installiert werden muss. Dies gilt für alle Schlafräume sowie für Kinderzimmer und Flure. Die Bundesländer Brandenburg und Berlin verlangen zudem einen Einbau in Wohnzimmern. Baden-Württemberg verlangt grundsätzlich einen Einbau in Räumen, die zum Schlafen bestimmt sind. Dies können beispielsweise auch Gästezimmer sein. Zudem müssen in Räumen, die größer sind als 60 qm, weitere Rauchmelder installiert werden. Das gleiche gilt für Räume, deren bauliche Gegebenheiten sehr unregelmäßig sind.

Die Kosten für den Einbau des Warnsystems trägt in der Regel der Vermieter. Er hat allerdings die Möglichkeit, die Kosten im Anschluss auf seine Mieter umzulegen und bei der Nebenkostenabrechnung zu veranschlagen. Allerdings muss dies ausdrücklich in dem Mietvertrag aufgeführt sein. Bei einem nachträglichen Einbau müsste der Mietvertrag entsprechend angepasst werden, da eine Umlage ansonsten nicht möglich ist. Grundsätzlich kann der Vermieter 11 % der Anschaffungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung geltend machen. Hierbei wird die Anschaffung und Installation der Rauchwarnmelder als Modernisierungsmaßnahme bewertet.

Wer muss die Wartungskosten bezahlen?

Nachdem der Vermieter die Rauchmelder-Installation durchgeführt hat, geht die Verantwortung für die Wartung in 10 von 16 Bundesländern auf den Mieter über. Die Zuständigkeit des Mieters gilt für die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Schleswig-Holstein. Der Mieter muss hier sowohl die Pflege als auch die regelmäßige Überprüfung übernehmen. In den anderen Bundesländern ist weiterhin der Vermieter zuständig.

Die Sicherstellung der Wartung obliegt dennoch in allen Bundesländern beim Vermieter. Er muss die Bedingungen schaffen, dass die Geräte geprüft werden können und der Vermieter seiner Verpflichtung nachkommt. Eine Überprüfung der Melder muss mindestens einmal jährlich erfolgen. Generell besteht aber auch die Möglichkeit, dass beide Parteien eine Vereinbarung treffen welche die Pflichten komplett auf den Mieter überträgt, sofern beide Parteien einverstanden sind. Zudem hat der Vermieter die Möglichkeit, ein externes Unternehmen mit der Wartung zu beauftragen, um so das Haftungsrisiko zu minimieren. Grundsätzlich gilt für Vermieter die sogenannte Verkehrssicherungspflicht.

Lässt der Vermieter die Brandmelder von einer externen Firma warten, so kann er auch diese Kosten auf den Mieter umlegen, sofern es eine entsprechende Regelung im Mietvertrag gibt. Hierbei handelt es sich um klassische umlagefähige Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung.

Was droht Vermietern, wenn sie der Pflicht zum Rauchmeldereinbau nicht nachkommen und wer kontrolliert dies?

Für Vermieter gilt die Pflicht zum Einbau eines Rauchwarnmelders. Das Problem ist, dass die Umsetzung nicht kontrolliert wird. Allerdings kann die Bauaufsicht auch auf anderem Wege an die Informationen gelangen, zum Beispiel, wenn ein Mieter sich entsprechend beschwert. Sollte der Fall bekannt werden, so drohen dem Vermieter hohe Bußgelder. Eine weitere Auswirkung kann das Unterlassen auch auf den Versicherungsschutz der Wohnung oder des Gebäudes haben. Der Mieter selbst hingegen kann seinen Anspruch nicht vertraglich durchsetzen. Einzig die Bauaufsichtsbehörde ist befähigt, einen Einbau zu erwirken.

Kommt der Vermieter seine Verpflichtung nicht nach, sollte der Mieter entsprechend agieren. Zunächst einmal sollte ein Anschreiben mit Fristsetzung verfasst werden. Als angemessen gilt hier eine Frist von 3-4 Wochen. Erfolgt keine Reaktion des Vermieters, so sollte ein erneutes Anschreiben mit einer weiteren, kürzeren Frist folgen. Wenn es dann noch immer keine Reaktion gibt und der Vermieter der Rauchmelderpflicht nicht nachkommt, so ist es dem Mieter gestattet, die Anschaffung und Installation selbst vorzunehmen und dem Vermieter die Kosten anschließend in Rechnung zu stellen. Eventuell kann auch geprüft werden, ob das Fehlen der Rauchmelder ein Grund für eine Mietminderung darstellt.