Schönheitsreparatur­klausel im Mietvertrag

Mietern, die in letzter Zeit einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben oder sich im Zuge eines Auszuges mit diesem Dokument beschäftigen, ist die Schönheitsreparaturklausel oftmals bekannt.

Doch was versteht man unter Schönheitsreparaturen, welche Reparaturen können den Mietern zugemutet werden und was sind die rechtlichen Grenzen?

Wir von LAWIO werden diese Fragen im folgenden Beitrag klären.

Was versteht man unter Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen in einer Mietwohnung beinhalten alle Reparaturen dessen, was sich beim normalen Wohnen abnutzt und mit Farbe bzw. überschaubarem Aufwand wieder in den ursprünglichen Ursprungszustand bringen lässt.

Dazu zählt unter anderem das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen der Heizkörper und Rohre sowie auch der Innenseite der Fenster. Alle Arbeiten, die an der Außenseite des Gebäudes anfallen - wie zum Beispiel an der Fassade, an Fensterläden oder der Haustür - muss dagegen der Vermieter selbst ausführen und bezahlen. Eine Erneuerung oder Grundreinigung von Teppichböden muss vom Mieter nur dann bezahlt werden, wenn dieser außerhalb der normalen Abnutzung stark verschmutzt oder sogar beschädigt worden ist. In diesem Fall muss er selbst die Kosten tragen, ansonsten ist auch dieser Aspekt Sache des Vermieters.

Allgemein gilt, dass ein Mieter nur jene Schönheitsreparaturen vor seinem Auszug durchführen und bezahlen muss, die er selbst "verursacht" hat, während er die Wohnung bewohnt hat. Der Zustand der Wohnung zum Mietbeginn bzw. bei der Wohnungsübergabe in Verbindung mit den Vereinbarungen des Mietvertrags sind demnach entscheidend.

Alle anderen Aufgaben sind nichtig, sollten sie im Vertrag aufgeführt sein. Denn eine Regel, welche einen Mieter in nicht angemessener Form benachteiligt, hat keinen Bestand vor dem Gesetz - auch dann nicht, wenn sie im Mietvertrag vermerkt sind und der Mieter diesen vor dem Einzug unterzeichnet hat. Dies betrifft in jedem Fall vorformulierte vertragliche Klauseln, über die nicht verhandelt werden kann.

Definition und Beispiele von Schönheitsreparaturen

Die Definition von Schönheitsreparaturen umfasst sämtliche Renovierungsarbeiten, mit denen sich gewöhnliche Spuren der Abnutzung in einer Wohnung beseitigen lassen und die im Laufe der Zeit während der Nutzung entstehen.

Typische Schönheitsreparaturen in einer Wohnung sind die folgenden genannten Punkte:

  • Das Tapezieren, Lackieren oder Streichen verwohnter Decken und Wände
  • Das Streichen oder Lackieren von Fenstern und Türen innerhalb des Hauses (nicht aber die Außenseite)
  • Das Füllen von Bohrlöchern sowie Schäden und Rissen im Putz mit Farbe, Tapete, Lack oder Spachtelmasse

Allgemein gilt, dass eine Schönheitsreparatur stets in durchschnittlicher Qualität und fachgerecht durchgeführt werden muss. Ist man selbst als Hobby-Heimwerker geschickt, können diese Maßnahmen auch auf eigene Faust ausgeführt werden - nicht immer muss man einen teuren Fachbetrieb konsultieren.

Allerdings müssen Vermieter falsch ausgeführte oder unzureichende Arbeiten nicht akzeptieren. Ist das Ergebnis nach der Renovierung schlechter als vorher, kann er durchaus auf eine Nachbesserung bestehen oder die Kosten für jene auf den Mieter umlegen.

Doch es gibt auch Maßnahmen, die keinesfalls zu den Schönheitsreparaturen in einem Mietverhältnis zählen.

Dies betrifft sämtliche aufwändigen Renovierungsarbeiten und Reparaturen, die außerhalb der Wohnung stattfinden. Sind die Fenster oder Türen außen am Haus abgenutzt und erfordern einen Neuanstrich, ist dies die Aufgabe des Vermieters, der dafür auch die Kosten tragen muss. Müssen abgenutzte Holzböden abgeschliffen, Teppichböden erneuert, Leitungen ausgetauscht oder elektrische Anschlüsse repariert werden, kann der Mieter dafür nicht in die Pflicht genommen werden. Auch der Austausch defekter Türschlösser zählt eindeutig zu den Aufgaben eines Vermieters.

Sofern es einen Schaden in der Wohnung zu beseitigen gibt, müssen die Kosten für die Reparatur hierfür immer vom Verursacher des Schadens getragen werden. Ist es also der Mieter, der einen Schaden verursacht, muss er diesen auf eigene Kosten beseitigen. In einzelnen Fällen kann es allerdings bei Streitigkeiten auch sinnvoll sein, den Sachverhalt von einem Anwalt prüfen zu lassen, wenn es sich um größere Schäden handelt, die entsprechend hohe Kosten nach sich ziehen würden.

Wann sind Schönheitsreparaturen fällig?

Obgleich Schönheitsreparaturen kein Thema sind, mit dem sich ein Mieter noch während der Zeit, in der er in der Wohnung lebt, befassen muss, müssen die Arbeiten dennoch bereits während des laufenden Mietverhältnisses ausgeführt werden - und nicht erst danach. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vor. Demnach müssen Schönheitsreparaturen immer dann erfolgen, wenn ein Wohnraum optisch nicht mehr ansehnlich bzw. stark abgenutzt erscheint. Allerdings gelten gemäß des Urteil des BGH unterschiedliche Fristen für die jeweiligen Räume für die Renovierung.

Diese Fristen gelten bei Schönheitsreparaturen

Bei Reparaturen im Badezimmer mitsamt der Dusche sowie in der Küche gilt eine Frist von drei Jahren. In Schlaf- und Wohnräumen sowie der Toilette, dem Flur und der Diele gilt dagegen eine Frist von fünf Jahren. Für alle anderen Nebenräume ist eine Frist von sieben Jahren einzuhalten.

Alle Mietverträge, welche ab dem Jahr 2008 geschlossen wurden, enthalten in der Regel Verlängerungen dieser Fristen auf fünf bzw. acht und zehn Jahre. Jedoch sind diese Fristen nicht gültig, sollte die Schönheitsreparaturklausel selbst nicht zulässig sind. Im Zweifelsfall ist man als Mieter auf der sicheren Seite, den Mietvertrag von einem Anwalt auf seine rechtliche Gültigkeit überprüfen zu lassen.

Wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen?

Schönheitsreparaturen in einer Wohnung sind - so besagt es das Gesetz – grundsätzlich erstmal Sache des Vermieters, genau wie es auch bei der Gartenpflege und dem Winterdienst der Fall ist. Dies regelt der §535 BGB, wonach Vermieter verpflichtet sind, den vereinbarten Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewährleisten. Allerdings kann der Vermieter diese Aufgaben und auch die Renovierungspflicht im Vertrag auf den Mieter abwälzen. Wichtig ist, dass hierfür entsprechende Klauseln vermerkt sind, in denen die Aufgaben exakt geregelt sind.

Die Frage, ob Schönheitsreparaturenvon einem Mieter durchgeführt werden müssen, kann somit nur durch den jeweiligen Vertrag beantwortet werden. Da eine Schönheitsreparatur oft mit einem großen Arbeitsaufwand und Kosten verbunden ist, gibt es in den meisten Mietverträgen keine festen Vereinbarungen diesbezüglich. Zwar können entsprechende Regelungen getroffen werden, doch müssen diese auch schriftlich im Vertrag enthalten sein. Falls nichts anderes vereinbart wird, ist der Vermieter zur Ausführung der Arbeiten verpflichtet.

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unzulässig?

Es gibt verschiedene Urteile des Bundesgerichtshofs, die eindeutig zeigen, dass ein Mieter bestimmte Arbeiten nicht ausführen muss - auch dann nicht, wenn sie im Mietvertrag vermerkt sind.

 

  • Strenge Regelungen
    Allgemein sind alle Schönheitsreparaturklauseln, welche dem Mieter klar vorschreiben, wie und wann die Renovierungsarbeiten durchgeführt müssen, im Regelfall unzulässig. Ein Vertrag darf also zum Beispiel nicht vorschreiben, welche Farben oder welche Tapete für die Reparatur verwendet werden muss. Dies gilt vor allem für alle Schönheitsreparaturen, welche während der Mietzeit durchgeführt werden. Während der Mietdauer kann der Vermieter die individuelle Raumgestaltung der Wohnräume nicht vorschreiben. Er darf allerdings durchaus verlangen, dass der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug wieder in neutralen und hellen Farbtönen streicht oder tapeziert.
  • Übernahme einer unrenovierten Wohnung
    Sofern man als Mieter eine unrenovierte Wohnung übernimmt und hierfür nicht vom Vermieter angemessen entschädigt wird, ist er auch selbst nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung verpflichtet. Jedoch sollten Angebote unrenovierter Wohnungen in jedem Fall nicht unbedingt die erste Wahl sein. Denn, dass eine Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs nicht renoviert ist, muss im Falle gerichtlicher Streitigkeiten in jedem Fall der Mieter nachweisen können. Für den Mieter ist es allerdings häufig schwer, ob eine Entschädigungszahlung angemessen ist. Auch hier empfiehlt sich die Betreuung durch einen Anwalt.
  • Fachmännische Renovierung
    Sofern sich ein Mieter dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, muss er diese mindestens in durchschnittlicher Qualität vornehmen. Die Beauftragung eines Fachbetriebs kann hingegen nicht vom Vermieter vertraglich vorgeschrieben werden - eine solche Klausel ist normalerweise ungültig.
  • Unangemessene Renovierungsfristen
    Sofern im Mietvertrag vermerkt ist, dass ein Mieter auffällig oft Schönheitsreparaturen ausführen soll, macht dies im Normalfall sämtliche Vereinbarungen zu Renovierungsarbeiten im Mietvertrag unwirksam. Die Renovierungsfristen von drei, fünf und sieben bzw. fünf, acht und zehn Jahren sind gültig und einzuhalten - kürzer angegebenere Renovierungsfristen müssen dagegen keinesfalls befolgt werden.
  • Abgeltungsklauseln
    Leider sind Abgeltungsklauseln, die auch als Quotenklauseln bezeichnet werden, noch immer in vielen Mietverträgen gang und gäbe, da die Vermieter oft nicht allein die Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen möchten. Die Abgeltungsklausel regelt, dass, sofern der Mieter vor dem Ablauf der oben genannten Renovierungsfristen aus der Wohnung auszieht, Mieter  gemäß der Abgeltungsklausel dazu verpflichtet sind, eine Abstandszahlung für alle künftigen Renovierungsarbeiten an den Vermieter zu leisten. Solche Klauseln sind mittlerweile vom Bundesgerichtshof (BGH) als unwirksam erklärt worden.