Sonderkündigungsrecht

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Sonderkündigungs­recht (§561 BGB)

Mieter einer Mietwohnung sind durch verschiedene, gesetzliche Regelungen des Mietrechts vor einem Verlust ihres Wohnraumes geschützt. Es gibt allerdings Situationen, in denen ein Sonderkündigungsrecht besteht. Von diesem kann der Mieter, aber auch der Vermieter unter bestimmten Bedingungen Gebrauch machen. Wer hat in welchem Fall ein Sonderkündigungsrecht, wie gestalten sich die Kündigungsfristen und wie kann man sich dagegen wehren?

Wir von LAWIO wollen diese Fragen für Sie im folgenden Beitrag klären.

Was besagt das Sonderkündigungsrecht?

Sonderkündigungsrechte bei Mietverträgen, auch außerordentliches Kündigungsrecht genannt, sind einseitige Erklärungen des Mieters oder des Vermieters zur Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses.

Grundsätzlich lassen sich Mietverhältnisse nur unter Berücksichtigung der jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen. Man spricht in diesem Zusammenhang von der ordentlichen Kündigung.

Die Besonderheit der Sonderkündigungsrechte besteht dahin, dass das vereinbarte Mietverhältnis ohne eine Kündigungsfrist oder mit einer verkürzten Kündigungsfrist beendet werden kann. Sonderkündigungsrechte können vertraglich im Mietvertrag vereinbart werden oder sich auf den Regelungen des Mietrechts begründen.

Die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) werden im folgenden Absatz thematisiert.

Wie ist das Sonderkündigungsrecht gesetzlich geregelt (BGB)?

Alle gesetzlichen Vorgaben zum Sonderkündigungsrecht des Mieters sind in § 561 Abs. 1 des Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Bezüglich der gesetzlichen Kündigungsfristen ist der § 573c BGB die verbindliche Vorgabe, an die sich Mieter und Vermieter zu halten haben. Beinhaltet ein Mietvertrag eine für den Mieter nachteilige Regelung zu den Kündigungsfristen, ist diese unwirksam (§573c Abs. 4 BGB).

Bezüglich der Form einer Sonderkündigung ist darauf zu achten, dass sie in Schriftform und im Rahmen der vorgeschriebenen Fristen zu erfolgen hat. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter oder der Vermieter sie ausspricht. Eine durch Anruf, E-Mail oder Fax übermittelte Kündigung ist unzulässig und wäre unwirksam. Wer das Sonderkündigungsrecht nutzt, spricht eine außerordentliche Kündigung aus. Eine solche ist von dem, der kündigt, explizit zu begründen. Das Kündigungsschreiben muss zwingend die eigenhändige Unterschrift des Ausstellers enthalten.

Wann haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht?

Der Mieter kann das Sonderkündigungsrecht zur Beendigung des Mietvertrages für seine Wohnung heranziehen, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

  • Ein wichtiger Grund rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung (§543 BGB)
  • Im Zuge von Modernisierungsankündigungen (gemäß § 555b BGB)
  • Im Zuge einer Mieterhöhung (gemäß § 561 Abs. 1 S. 1 BGB)
  • Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung des Wohnraums ohne wichtigen Grund des Vermieters
  • Erben und Mietmieter können nach dem Tod eines Mieters außerordentlich kündigen

Die Erhöhung der Miete zieht allerdings nur dann ein Sonderkündigungsrecht gemäß §561 Abs. 1 BGB nach sich, wenn sie mit Verweis auf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) angekündigt wird oder der Vermieter sie in Folge einer Modernisierung (§ 559 BGB) verlangt.

Haben Vermieter ein Sonderkündigungsrecht?

Nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter hat die Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht geltend zu machen. Allerdings sind ihm hierfür sehr enge gesetzliche Grenzen gesteckt. In § 573a BGB wird die sogenannte „erleichterte Kündigung“ durch den Vermieter beschrieben. Diese Art von Sonderkündigungsrecht kann er in folgenden Fällen geltend machen:

  • er selbst in der zweiten Wohnung eines Zweifamilienhauses wohnt
  • sein Mieter in separaten Räumen lebt, die aber zum von ihm bewohnten Wohnraum gehören (etwa in einer Einliegerwohnung)
  • er die Immobilie im Rahmen einer Zwangsvollstreckung nach § 57a ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) erworben hat und berechtigten Eigenbedarf nachweisen kann

Möchte der Vermieter dem Mieter kündigen, muss im Kündigungsschreiben zwingend begründet worden sein, auf welche der drei gesetzlichen Voraussetzungen seine Kündigungsabsicht beruht.

Für einen Vermieter, der mithilfe des Sonderkündigungsrechts kündigt, gilt keine verkürzte Kündigungsfrist, sondern eine um drei Monate verlängerte. Ist die Immobilie durch Zwangsvollstreckung in sein Eigentum gelangt und möchte er einem Mieter dieser Immobilie kündigen, darf er dies unter Wahrung der gesetzlichen Frist tun. Allerdings ist er verpflichtet, die Kündigung erst zum ersten zulässigen Datum nach dem Kauf auszusprechen. Liegt ein sogenannter Härtefall vor, hat der Mieter die Möglichkeit, der Sonderkündigung mithilfe der entsprechenden Rechtsmittel zu widersprechen.

Wie sehen allgemeine Kündigungsfristen aus?

Der Gesetzgeber hat in § 573c BGB allgemein gültige Fristen für ordentliche Kündigungen gesetzt.

Grundsätzlich gilt, dass Mieter bei unbefristeten Mietverträgen immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten berücksichtigen müssen. Die Kündigungsfristen für Vermieter verändern sich je nach Länge des Zeitraums, in dem die Mietsache dem Mieter überlassen wurde, wie folgt:

  • Mieter wohnt bis zu 5 Jahre in der Wohnung = 3 Monate
  • Mieter wohnt 6 bis 8 Jahre in der Wohnung = 6 Monate
  • Mieter wohnt mehr als  9 Jahre in der Wohnung = 9 Monate

Kündigungen müssen spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats erfolgen, um das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats zu beenden.

Für vorübergehend zur Verfügung gestellten Wohnraum – sogenannte befristete Mietverhältnisse bzw. Zeitmietverträge (§575 BGB) – sind laut Gesetzgeber auch kürzere Kündigungsfristen zulässig.

Ihre Wirksamkeit entfaltet eine Kündigung immer in dem Augenblick, in dem sie der Empfänger tatsächlich erhält. Bekommt er das Schreiben erst nach Ablauf einer vorgeschriebenen Frist, ist die Kündigung nicht wirksam. Es reicht also nicht aus, wenn der Kündigende das Schreiben innerhalb der Frist verschickt. Es muss auch fristgerecht in Empfang genommen werden.

Zusammenfassung: Kündigungsfristen bei Kündigung durch den Mieter
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Als Mieter hat man grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Damit der laufende Monat zur Kündigungsfrist zählt, muss der Vermieter das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag dieses Monats erhalten. Hat der Mieter die Kündigungsfrist verpasst, ist aber keine erneute Kündigung notwendig. In einem solchen Fall verschiebt sich die Kündigungsfrist einfach um einen Monat nach hinten.

Beispiel: Der Mieter möchte eigentlich zum 30. September kündigen. Dann müsste das Kündigungsschreiben am 3. Juli beim Vermieter eintreffen. Kommt das Schreiben erst am 4. Juli an, ist das Mietverhältnis zum 31. Oktober gekündigt. Dies bedeutet dann wiederum, dass der Mieter einen Monat länger Miete zahlen muss. Es lohnt sich also auch finanziell, die Kündigungsfristen einzuhalten.

Zusammenfassung: Kündigungsfrist, wenn der Vermieter kündigen möchte
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Für den Vermieter sieht die Situation etwas anders aus, er muss bei einer Kündigung (auch nach Sonderkündigungsrecht) die bisherige, ununterbrochene Dauer des Mietverhältnisses beachten. Je nach Dauer hat er Kündigungsfristen von 3, 6 oder 9 Monaten zu berücksichtigen. Nur bei vorübergehender Vermietung bzw. Untervermietung von möbliertem Wohnraum verkürzt sich die Kündigungsfrist auf 15 Tage (Kündigung am 15. Tag des Monats zum Monatsende). Handelt es sich um eine so genannte Werksmietwohnung, hat der Vermieter die Möglichkeit, eine einmonatige Kündigungsfrist zu setzen, wenn das Arbeitsverhältnis mit dem bisherigen Mieter beendet ist und er die Wohnung an einen anderen Mitarbeiter vermieten möchte.

Unterschiede & Gemeinsamkeiten bei außerordentlichen Kündigungen?

Eine Gemeinsamkeit besteht darin, dass Mieter und Vermieter die Möglichkeit zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses haben. Zudem muss die kündigende Partei triftige Gründe für eine außerordentliche und gegebenenfalls fristlose Kündigung nachweisen. Die Unterschiede liegen vor allem in den gesetzlichen Gründen, die die jeweils kündigende Partei anführen muss, um das Sonderkündigungsrecht geltend zu machen. Zudem sind kann das Sonderkündigungsrecht – je nach Sachverhalt –  ohne Kündigungsfrist, mit verkürzter oder der ungekürzten Kündigungsfrist in Kraft treten.

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht beim Tod des Mieters?

Der Tod eines Mieters ist ein rechtlicher Sonderfall. In diesem Fall haben die Erben und auch der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht gemäß §580 BGB. Beide Parteien können, wenn sie vom Tod Kenntnis erlangen, innerhalb eines Monats das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Allerdings sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Erben und Mitmieter können den Mietvertrag zum Ablauf der drei Monate kündigen.

Für Vermieter bedeutet dies hingegen, dass, je nach Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, eine Frist von 3, 6 oder 9 Monaten angesetzt werden muss.

Allerdings können sich Erben und Vermieter auch darauf einigen, den Mietvertrag vorzeitig aufzuheben. Diese Regelung kommt meistens zum Tragen, wenn dem Vermieter frühzeitig geeignete Nachmieter präsentiert werden.

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