Zahlungsverzug im Mietrecht (BGB)

Ein Mieter befindet sich im Zahlungsverzug, wenn er die Miete regelmäßig nicht pünktlich überweist bzw. eine gewissen Betrag an Mietrückstand aufgebaut hat.

Da Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Mietwohnung die Zahlung der Miete schulden, kann der Zahlungsverzug eine Kündigung des Mietverhältnisses begründen. Dadurch schützt das Mietrecht das Eigentum von Vermietern.

Damit Mieter nicht in die Gefahr einer außerordentlichen fristlosen Kündigung laufen, haben wir im folgenden Beitrag die wichtigsten Details zum Zahlungsverzug erläutert.

Zahlungsverzug: Definition im Mietrecht (BGB)

Gemäß § 535 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist der Mieter verpflichtet dem Vermieter, als Gegenleistung für die Überlassung einer Wohnung die vereinbarte Miete zu zahlen. Die Miete ist, gemäß § 556 b Abs. 1 BGB, bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Möglich ist aber auch eine andere Regelung im Mietvertrag. Die Miete muss dabei nicht zwingend bis zum vereinbarten Fälligkeitstermin auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2015 reicht es aus, wenn die Mietzahlung spätestens am dritten Werktag des Monats vom Mieter angewiesen wurde. Der Samstag wird dabei nicht als Werktag gezählt. Damit die Überweisung fristgerecht ausgeführt werden kann, hat der Mieter für ausreichende Kontodeckung zu sorgen.

Erfolgt die Mietzahlungen z. B. durch Einzug im Lastschriftverfahren, gilt die Zahlung als rechtzeitig, wenn das Konto zum Zeitpunkt der Mietfälligkeit ausreichend gedeckt ist. Erfolgt die Mietzahlung nicht oder nicht rechtzeitig, liegt eine Vertragsverletzung des Mieters vor. In diesem Fall kann der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzug des Mieters kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden, andernfalls ist sie unwirksam.

Was beinhaltet die Mietzahlung?

Die Miete setzt sich üblicherweise aus der Kaltmiete, der Betriebskostenvorauszahlung und der Heizkostenvorauszahlung zusammen, also allen vertraglich vereinbarte und wiederkehrenden Zahlungen.

Zur Miete zählen auch Kosten für sonstige angemietete Räume, wie z. B. eine Garage oder Hobbyräume. Nicht zur Miete hingegen zählen noch nicht abgerechnete Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen vergangener Perioden, da es sich dabei um einmalige und nicht um periodisch wiederkehrende Zahlungen wie bei der Miete handelt.

Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzug

Der Vermieter hat beim Zahlungsverzug des Mieters mehrere Möglichkeiten rechtlich dagegen vorzugehen:

  • Die ordentliche Kündigung: Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht gegeben sind, kommt eine fristgerechte Kündigung des Mietvertrags gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB infrage. Dabei sind die im § 573c BGB geregelten Kündigungsfristen zu beachten. Bei der ordentlichen Kündigung ist eine vorherige Abmahnung in der Regel nicht erforderlich. Wird sie dennoch ausgesprochen, kann sie insbesondere bei einer Missachtung jedoch an Bedeutung gewinnen, um die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung zu schaffen.

 

  • Die außerordentliche fristlose Kündigung (mit Abmahnung): Wenn ein Mieter die Miete zwar bezahlt, dabei aber wiederholt die vereinbarten Zahlungsfristen nicht einhält, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Vermieter ist dann berechtigt den Mietvertrag zu kündigen. Er muss aber aus Gründen der Verhältnismäßigkeit den Mieter zunächst auffordern dieses vertragswidrige Verhalten zu unterlassen, das heißt eine entsprechende Abmahnung mit einer Kündigungsandrohung aussprechen. Die Abmahnung kann sowohl mündlich als auch schriftlich erfolgen. Aus Gründen der Beweispflicht wird allerdings die zweite Variante empfohlen. Wird der Abmahnung keine Folge geleistet und der Mieter setzt sein Fehlverhalten fort, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.

 

  • Die außerordentliche fristlose Kündigung (ohne Abmahnung): Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB hat der Vermieter beim Zahlungsverzug des Mieters das Recht den Mietvertrag außerordentlich (fristlos), in folgenden Fällen auch ohne vorherige Abmahnung zu kündigen.
    1. Wenn der Mieter bei zwei aufeinander folgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand ist. Was der Gesetzgeber unter dem Begriff nicht unerheblicher Teil versteht, ist im § 569 Abs. 3 Satz 1 BGB genau definiert. Danach ist ein Zahlungsrückstand als nicht unerheblich anzusehen, wenn dieser mehr als die Höhe einer Monatsmiete übersteigt. Das heißt: befindet sich der Mieter mit der Zahlung einer Miete plus 1 Cent in zwei aufeinander folgenden Terminen (z. B. Januar und Februar) im Rückstand, kann der Vermieter den Mietvertrag ohne Abmahnung fristlos kündigen.
    2. Wenn der Mieter bei zwei nicht aufeinander folgenden Terminen (z. B. März und September) mit mindestens zwei Mietzahlungen im Rückstand ist, auch wenn alle anderen Mietzahlungen pünktlich erfolgen, befindet sich der Mieter im September mit zwei Monatsmieten im Verzug. In diesem Fall kann der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3b BGB ebenfalls ohne Abmahnung fristlos kündigen.
    3. Letztlich ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung ebenfalls wirksam, wenn die Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg hätte (siehe § 543 Absatz 3 Nummer 1 BGB).

Neben der erfolglosen Abmahnung gibt es noch ein gleichwertiges Instrument, um eine rechtswirksame Voraussetzungen für eine Kündigung zu schaffen: die Fristsetzung. Im § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist geregelt, dass eine Kündigung auch nach erfolglosem Ablauf einer zuvor zur Beseitigung der Vertragsverletzung eingeräumten angemessenen Frist zulässig ist. Der Vermieter kann zwischen den beiden Alternativen wählen welche ihm geeigneter erscheint. Im Falle eines Zahlungsverzugs des Mieters erscheint die Alternative einer Fristsetzung manchmal sogar besser, da der vertragswidrige Zahlungsrückstand meist andauert und durch eine Fristsetzung beseitigt werden kann. Insbesondere wenn mit weiteren Mietrückständen in der Zukunft zu rechnen ist, kommt auch eine Kombination beider Alternativen infrage. Dabei wird eine Frist zur Zahlung der rückständigen Miete eingeräumt und gleichzeitig eine Abmahnung ausgesprochen. In der Abmahnung kann der Vermieter, bei einem ergebnislosen Verstreichen der Frist oder bei erneutem Zahlungsverzug, die Kündigung des Mietverhältnisses androhen.

Spricht der Vermieter wegen Zahlungsverzug des Mieters eine fristlose Kündigung aus, hat er diesem eine angemessene Frist zur Räumung der Wohnung zu gewähren. Die Rechtsprechung hält, je nach Einzelfall, eine Räumungsfrist von 1 bis 2 Wochen ab Zugang des Kündigungsschreibens für angemessen. Nach Ablauf dieser Frist befindet sich der Mieter im Räumungsverzug und der Vermieter kann eine Räumungsklage erheben. Ist die Räumungsklage erfolgreich, wird ein Gerichtsvollzieher mit der Durchführung der Räumung beauftragt. Keinesfalls hat der Vermieter das Recht die Räumung der Wohnung selbst durchzuführen.

Wann ist eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug unwirksam?

In den folgenden Fällen bleibt die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters ohne rechtliche Wirkung:

  • Der Mieter hat die Miete berechtigterweise z. B. wegen bestehender Wohnungsmängel gekürzt.
  • Der Mieter hat berechtigterweise gegen eine fehlerhafte Betriebskostennachzahlung Einwände erhoben.
  • Der Mieter hat die rückständige Miete bezahlt, bevor der Vermieter auf den Zahlungsverzug reagiert hat.
  • Vom Mieter erfolgt unmittelbar nach der Kündigung eine Aufrechnung.
  • Der Mieter oder eine öffentliche Stelle zahlt innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die gesamte rückständige Miete (sogenannte Schonfristzahlung).

Sofern innerhalb der letzten zwei Jahre eine Kündigung aus demselben Grund schon einmal ausgesprochen wurde, ist die Schonfristzahlung jedoch nicht noch ein zweites Mal anwendbar. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist in diesem Fall gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rechtlich wirksam.

Vermieter können eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters auch mit einer ordentlichen fristgerechten Kündigung verbinden. Der BGH hat in mehreren Urteilen entschieden, das eine gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung rechtlich wirksam ist. Um ein Mietverhältnis ohne unnötige Verzögerungen zu beenden, empfiehlt es sich daher grundsätzlich die außerordentliche fristlose Kündigung immer mit einer ordentlichen fristgerechten Kündigung zu verbinden. Im Falle der Unwirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung müsste nämlich die ordentliche Kündigung zusätzlich ausgesprochen werden. Erst dann beginnt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 bis 9 Monaten zu laufen.