Heizungen in Mietwohnungen

In der kalten Jahreszeit will keiner freiwillig auf die wärmespendende Heizung verzichten. Heizungen stellen daher ein zentrales Element im Mietobjekt dar. Neben der Raumtemperatur wird oftmals auch die Warmwasseraufbereitung über das Heizsystem geregelt. Fällt nun die Heizung eines Mieters aus, so muss dieser direkt zwei Mängel erdulden: eine kalte Wohnung UND eine kalte Dusche.

Ein weiterer Aspekt ist die Unterteilung in zentrale und dezentrale Heizsysteme. Auf diese und weitere Details gehen wir in dem folgenden Beitrag ein.

Heizungen in Mietwohnungen

In der kalten Jahreszeit will keiner freiwillig auf die wärmespendende Heizung verzichten. Heizungen stellen daher ein zentrales Element im Mietobjekt dar. Neben der Raumtemperatur wird oftmals auch die Warmwasseraufbereitung über das Heizsystem geregelt. Fällt nun die Heizung eines Mieters aus, so muss dieser direkt zwei Mängel erdulden: eine kalte Wohnung UND eine kalte Dusche.

Ein weiterer Aspekt ist die Unterteilung in zentrale und dezentrale Heizsysteme. Auf diese und weitere Details gehen wir in dem folgenden Beitrag ein.

Welche Heizsysteme gibt es in Mietwohnungen?

Vor dem Einzug in eine neue Mietwohnung informieren sich Mieter häufig über die Heizart des Mietobjekts. Handelt es sich um ein modernes Heizsystem, ist es klimafreundlich und nachhaltig? Jedes Heizsystem hat seine Vor- und Nachteile. Denn auch in Zeiten der Energiewende sind Heizungen, die ihre Wärme mittels Gas, Öl oder Strom erzeugen noch weit verbreitet und werden noch für viele Jahre ein unverzichtbarer Bestandteil der Wärmeerzeugung in Häusern sein. Eine vollständige Wärmeerzeugung durch erneuerbare Energien ist momentan in den meisten Gebäuden kaum zu realisieren, sodass bei einer anstehenden Modernisierung der Heizanlage auch die konventionellen Heizarten berücksichtigt werden müssen.

Heizarten

Die nachfolgenden Heizarten sind in Deutschland am weitesten verbreitet.

Heizen mit Strom

Das Heizen mit Strom bietet sich überall dort an, wo die Installation einer Zentralheizung mit ihrem zugehörigen Leitungssystem nicht oder nur mit einem hohen Aufwand möglich ist. Hierbei werden in jedem Raum Elektroheizkörper statt der sonst üblichen wasserführenden Heizkörper installiert. Die Heizkörper werden direkt an das Stromnetz des Gebäudes angeschlossen. Der größte Vorteil dieses Systems ist die Eigenständigkeit eines jeden Heizkörpers. Anders als bei einer Zentralheizung ist bei einer Störung in der Regel nur ein einzelner Heizkörper betroffen und die verbleibenden Heizkörper können weiter betrieben werden. Auch besteht kein Risiko für Wasserschäden durch defekte Rohrleitungen. Weiterhin fallen für eine Elektroheizung keine Wartungskosten an und defekte Heizkörper können mit wenig Aufwand ausgetauscht werden. Diese in der Handhabung einfachste Heizart ist jedoch aufgrund der hohen Strompreise zugleich auch die teuerste Möglichkeit, ein Gebäude zu beheizen. Das Heizen mit Strom lohnt sich meist nur in sehr gut gedämmten Gebäuden und wenn zumindest ein Teil des Stroms kostengünstig über eine Photovoltaikanlage erzeugt wird.

Heizen mit Öl

Das Heizen mit Öl ist eine der am meisten verbreiteten Heizart in Deutschland. Mit Ölheizungen können sowohl Ein-, als auch Mehrfamilienhäuser beheizt werden. Ein Vorteil für Mieter ist, dass der Vermieter sich um die Beschaffung des Heizmaterials kümmert. Dank großer Öltanks sind Gebäudeeigentümer flexibel beim Einkauf des Heizöls, können Preisschwankungen ausnutzen und so das Heizöl zu einem möglichst günstigen Preis erwerben – was sich positiv auf die Heizkosten der Mieter auswirken kann. Zudem zeigt der Trend der letzten Jahre, dass die Effizienz der Brenner sich stetig verbessert und in der Folge weniger Öl als Brennmaterial benötigt wird. Wird eine Ölheizung regelmäßig gewartet, sind ein zuverlässiger Betrieb und eine lange Lebensdauer von ca. 20-25 Jahren zu erwarten. Fällt die Heizanlage aus, bleiben jedoch alle Heizkörper im Gebäude kalt. Das Heizen mit Öl ist neben dem Heizen mit Gas die günstigste Möglichkeit, ein Gebäude zu beheizen.

Heizen mit Gas

Das Heizen mit Gas ist ebenfalls weit verbreitet. Gasheizungen funktionieren nach dem gleichen Prinzip wie Ölheizungen. Hier wird zur Wärmeerzeugung jedoch Gas verbrannt. Häufig sind Gasheizungen an das zentrale Erdgasnetz angeschlossen. Hierdurch entfallen große Tanks und das Risiko eines unbemerkt leeren Tanks. Bei der Nutzung von Erdgas zahlen Eigentümer des Gebäudes einen festen Preis je Kubikmeter verbrauchtem Gas. Mieter können sich oftmals auch eigenständig um die Auswahl des Versorgers kümmern und dabei ohne großen Aufwand den günstigsten Anbieter wählen. er Betrieb und eine lange Lebensdauer von ca. 20-25 Jahren zu erwarten. Fällt die Heizanlage aus, bleiben jedoch alle Heizkörper im Gebäude kalt. Das Heizen mit Gas ist neben dem Heizen mit Öl die günstigste Möglichkeit, ein Gebäude zu beheizen.

Was versteht man unter Brennwerttechnik und Heizwerttechnik?

Moderne Öl- und Gasheizungen sind mit der Brennwerttechnik ausgestattet. Bei der Brennwerttechnik wird nicht nur die durch die Verbrennung von Öl oder Gas entstehende Wärme, sondern auch die Wärme der Abgase genutzt. Bevor die heißen Abgase die Heizung über den Schornstein verlassen, werden sie durch einen wasserführenden Wärmetauscher geleitet und erwärmen das darin befindliche Wasser. Hierdurch wird zusätzliche Wärme erzeugt. Die Brennwerttechnik verbessert den Heizwert der Heizung deutlich. Der Heizwert ist die maximal nutzbare Wärme, die bei der Verbrennung in einem Heizgerät entsteht.

Was ist der Unterschied zwischen zentralen und dezentralen Heizungsanlagen?

Bei der klassischen Zentralheizung befindet sich das Heizgerät in einem Raum im Haus (meist im Keller) und erzeugt Wärme, die über das Rohrleitungssystem zu den Heizkörpern im Haus gepumpt wird. Gasheizungen können zusätzlich auch als dezentrales System betrieben werden. Hierbei ist auf jeder Etage eines Hauses ein Gasheizgerät installiert, welches die Heizkörper der Etage mit warmem Wasser versorgt. Bei einer dezentralen Heizung geht durch deutlich kürzere Leitungswege weniger Wärme verloren. Bei einem Ausfall ist zudem nur ein Teil des Hauses betroffen. Die Wartungs- und Anschaffungskosten sind bei einem dezentralen Heizsystem jedoch deutlich höher, da mehrere kleine Gasheizungen angeschafft und regelmäßig gewartet werden müssen.

Wie sind die Heizkosten für Mieter geregelt?

Im Abschnitt über die verschiedenen Heizsysteme haben wir bereits thematisiert, dass das Heizen mit Gas, Öl und Strom am häufigsten in deutschen Haushalten Verwendung findet. Die Art des Heizsystems entscheidet außerdem, ob Mieter eine Heizkostenabrechnung erhalten.

Mieter, die ihre Wohnung mit Strom beheizen, erhalten keine gesonderte Heizkostenabrechnung vom Vermieter. In diesem Fall wird der Verbrauch der elektrischen Heizanlage automatisch dem normalen Stromverbrauch hinzugerechnet. Wenn im Mietobjekt jedoch eine Zentralheizung genutzt wird, was häufig bei Mehrfamilienhäusern mit Öl- oder Gas-Heizung der Fall ist, erhalten Mieter in der Regel eine Heizkostenabrechnung vom Vermieter. Die Abrechnung listet die entstandenen Energiekosten durch die Mieter während der Abrechnungsperiode auf. Für diese Kostenumlage ist allerdings keine gesonderte Heizkostenabrechnung notwendig, da Vermieter die Heizkosten über die Nebenkosten abrechnen können (Hinweis: Für diesen Fall muss der Abrechnungszeitraum für Heiz- und Nebenkosten dann identisch sein). Prinzipiell müssen alle Gebäudeeigentümer bzw. Vermieter gemäß §4 HeizkostenV bei der Nutzung einer gemeinschaftlichen, zentralen Heizungsanlage die Heizkosten verbrauchsabhängig für jede Mietpartei erfassen und abrechnen.

Rechte und Pflichten gemäß Heizkostenverordnung

Detailliertere Informationen zu den Regelungen der Heizkostenabrechnung finden Mieter in der Heizkostenverordnung (HeizkostenV), welche neben dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eine elementare Säule des deutschen Mietrechts darstellt. Laut § 2 HeizkostenV werden die Regelungen der Heizkostenverordnungen vorrangig vor anderen Vereinbarungen eines Mietvertrages behandelt.

Mit welchen durchschnittlichen Heizkosten sollten Mieter je nach Heizart rechnen?

Einen guten Überblick für die Heizkosten pro Quadratmeter bietet der „Heizspiegel für Deutschland“ von heizspiegel.de. In diesem Heizkostenvergleich wurde der Durschnitt von 102.610 Heizkostenabrechnungen (Abrechnungsjahr 2018) aus deutschen Haushalten berechnet. Das Ergebnis liefert folgende Heizkostenwerte*:

Erdgas = 10,00€ pro Quadratmeter Wohnfläche

Heizöl = 12,1€ pro Quadratmeter Wohnfläche

Fernwärme = 12,3€ pro Quadratmeter Wohnfläche

Wärmepumpe = 9,8€ pro Quadratmeter Wohnfläche

Holzpellets = 9,5€ pro Quadratmeter Wohnfläche

Holzschnitzel = 6,8€ pro Quadratmeter Wohnfläche

*Werte beziehen sich auf ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus mit einer Gesamtwohnfläche von 501 bis 1000 Quadratmetern.

Warum fallen Heizungen aus?

Wenn die Heizung nicht funktioniert oder nicht die gewünschte Wärmeleistung bringt, ist das zunächst sehr ärgerlich. Doch woran liegt es, dass Heizungen zumeist in den ersten Tagen der Inbetriebnahme schwächeln? Häufiger Grund für eine unzureichende Heizleistung nach den Sommermonaten ist Luft im Heizkörper. Einige Experten empfehlen daher, nach dem ersten Einschalten im Herbst die Heizung zu entlüftet. Denn Luft im Heizkörper führt neben störenden Gluckergeräuschen auch dazu, dass der Heizkörper nicht komplett warm wird. Die Entlüftung wird am Entlüftungsventil des Heizkörpers vorgenommen. Bei Unsicherheiten hinsichtlich des Vorgehens sollte jemand Erfahrenes zur Beratung oder Unterstützung herangezogen werden.

Es gibt jedoch auch zahlreiche weitere Gründe, weswegen die Heizung defekt oder mangelhaft sein kann. Neben Lecks an der Heizung selbst oder Störungen an den Rohren, können auch Defekte am Thermostat die Ursache für den Schaden sein.

In Mietwohnungen ist jedoch nicht der Mieter für das einwandfreie Funktionieren der Heizung verantwortlich, sondern der Vermieter. Der Vermieter hat sicherzustellen, dass der Mieter in einer Mietwohnung wohnen kann, in der es möglich ist, eine angenehme Temperatur zu erreichen.

Woran erkennt man defekte Heizungen?

Um kalte Räume im Winter zu vermeiden, sollten Mieter die Funktionstüchtigkeit der Heizung regelmäßig überprüfen. Im Folgenden nennen wir Ihnen fünf Anhaltspunkte, an denen Sie erkennen, dass Ihre Heizungsanlage nicht ordnungsgemäß in Betrieb ist.

  • Die Heizung bleibt kalt

Sie drehen das Thermostat voll auf, aber der Heizkörper erwärmt sich nicht? Ein Grund könnte ein zu niedriger Wasserdruck sein. Wasser sollte ab einem Manometer-Wert von unter einem Bar nachgefüllt werden. Heizungen springen zudem nicht an, wenn der Temperatursensor auf eine falsche Raumtemperatur eingestellt wurde.

  • Der Heizkörper wird ungleichmäßig warm

Zu viel vorhandene Luft im Heizkreislauf kann die Ursache sein, dass sich der Heizkörper in der Wohnung nur ungleichmäßig erwärmt. Das Nachströmen des Wassers im Heizkreislauf wird nämlich durch die angestaute Luft verhindert. Um das Problem zu beheben sollte der Heizkörper entlüftet werden.

  • Die Heizung lässt sich nicht mehr ausschalten

Wenn sich die Heizung trotz erwünschter Raumtemperatur nicht mehr ausschalten lässt, dann kann das die folgenden zwei Gründe haben. Eine mögliche Fehlerquelle könnte ein defekter Temperatursensor sein. Außerdem könnte ein defektes Thermostatventil die Wärmeregulierung verhindern.

  • Die Heizung macht Geräusche

Für Mieter kann es besorgniserregend sein, wenn die Heizung ungewohnte Geräusche erzeugt. Folgende vier Gründe können die Geräusche verursachen:

  • Luft in der Heizung führt zu einem Gluckern oder Pfeifen in der Heizung.
  • Ein Quietschen kann bei Ölheizungen als Folge einer fehlerhaften Ölzufuhr entstehen
  • Wenn Mieter ein Brummen der Heizung wahrnehmen, dann können eine defekte Heizpumpe oder lockere Heizungsrohre die Ursache sein.
  • Die Heizung kann „klackern“ oder „klopfen“, wenn sich die Heizungsrohre berühren.

 

  • Die Heizung tropft

Tropfende Heizkörper weisen in der Regel auf beschädigte Dichtungen oder undichte Leitungen hin.

 

Unabhängig vom jeweiligen Schaden an der Heizung gilt: Mieter müssen den Vermieter über den Mangel informieren. Der Vermieter ist dem Mieter gemäß Mietrecht dazu verpflichtet die Mietwohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Außerdem müssen viele Schäden durch einen Fachmann repariert werden und sind demnach nichts für Hobbyhandwerker.

Wie geht man bei einem Heizungsausfall vor?

Sobald festgestellt wird, dass die Heizung nicht funktioniert, sollte der Vermieter bzw. die zuständige Hausverwaltung umgehend über das Problem informiert werden. Denn nur dann kann der Vermieter oder die Hausverwaltung reagieren und gegebenenfalls die Reparatur in Auftrag geben. Wichtig bei der Mangelanzeige ist, dass der Zeitpunkt, seit wann die Heizung ausgefallen ist, mitgeteilt wird. Zur besseren Beweisbarkeit empfiehlt es sich, dass rein mündliche Schadensmeldungen mit einem zusätzlichen schriftlichen Teil, z.B. einer E-Mail ergänzt werden. Zusätzlich sollte dann ein sogenanntes Temperaturprotokoll angefertigt werden, in dem ersichtlich ist, welche Temperatur zu welcher Tageszeit in der Wohnung gegeben war.

Um sich eventuelle Mietminderungsansprüche zu erhalten, empfiehlt es sich, folgende Mietzahlungen an den Vermieter unter Vorbehalt zu bezahlen. Dies kann z.B. durch einen Vermerk im Verwendungszweck der Überweisung, durch separate Ankündigung oder durch eine entsprechende Formulierung in der Mangelanzeige erfolgen.

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Was sind die idealen Temperaturen in der Wohnung?

Die optimale Raumtemperatur orientiert sich stets am Empfinden der Bewohner einer Wohnung, schließlich soll der private Rückzugsraum eine behagliche Wärme ausstrahlen. Dennoch darf nicht vernachlässigt werden, dass höhere Raumtemperaturen zur Steigerung der Heizkosten und des CO2-Verbrauchs führen. Unterlassen Mieter hingegen das Heizen ihres Wohnraums, so kann dies langfristig die Gefahr von Schimmelbildung erhöhen. Welche Temperatur sollten Mieter nun im Optimalfall in ihrer Wohnung einhalten? Eine Hilfe gibt das Umweltbundesamt. Die Umweltbehörde spricht für die verschiedenen Räume folgende Empfehlung aus:

Wohnbereich = 20 Grad

Schlafzimmer = 17 Grad

Küche = 18 Grad

Bad = 20 Grad

Flur = 15 – 18 Grad

Zudem kann die Temperatur während der Nachtstunden um 5 Grad gesenkt werden.

Haben Mieter einen Anspruch auf eine beheizte Wohnung?

Mieter haben einen Anspruch auf beheizten Wohnraum von 20 bis 22 Grad. Die Heizungsanlage muss von Vermietern daher so eingestellt werden, dass diese Mindesttemperaturen zwischen 6 und 23 Uhr gewährleistet werden können. Die Mindesttemperatur ist gesetzlich zwar nicht geregelt, allerdings urteilte die Rechtsprechung, dass ab einer Wohnraumtemperatur von 18 Grad ein Anspruch auf Mietminderung besteht. Besonders in der deutschen Mindestheizperiode von Oktober bis April sollten Mieter auf die Temperaturen in der Wohnung achten. Mietklauseln die eine kürzere Heizperiode ausweisen sind unwirksam.

Gibt es eine Heizpflicht für Mieter?

Die Details zur Heizpflicht des Vermieters in Verbindung mit den Mindesttemperaturen nach aktueller Rechtsprechung in Neben- und Wohnräumen haben wir im vorherigen Abschnitt bereits geklärt. Nun widmen wir uns der Frage, ob Mieter verpflichtet sind die Mietwohnung zu beheizen. Zwar sehnt sich der Großteil von Mietern nach einer gemütlichen Wärme, wenn sie im Winter aus der Kälte zurück in die Wohnung kommen, doch Ausnahmen bestätigen bekanntermaßen die Regel.

Generell ist keine Heizpflicht im Mietrecht verankert. Sofern Mieter sich gegen das Heizen ihrer Wohnung entscheiden, beispielsweise um Heizkosten zu sparen, müssen sie dennoch darauf achten, dass die kalten Temperaturen keine Schäden am Mietobjekt verursachen. Hierbei handelt es sich um die Grundlage gemäß § 536c BGB, wonach Mieter keine Schäden am Mietobjekt verursachen dürfen bzw. diese unverzüglich dem Vermieter mitzuteilen haben. Ein möglicher Schaden ist zum Beispiel das Einfrieren der Rohre oder Schimmelbefall aufgrund der abgekühlten Wände.

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