betriebskosten verständlich erklärt

Betriebskosten - verständlich erklärt

Definition und Regelung von Betriebskosten

Die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses durch einen Mieter ist mit regelmäßig anfallenden Kosten verbunden. Die Regelungen zur Betriebskostenabrechnung sind Bestandteil des Mietvertrags und gesetzlich definiert. Die Details hierzu stehen in § 27 der sogenannten zweiten Berechnungsverordnung (BV) und beschreiben entsprechend die Kosten, die der Eigentümer der Immobilie durch den laufenden Gebrauch regelmäßig hat.

Die Rechtsgrundlagen für diese Kosten finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Betriebskosten-Vereinbarungen § 556 und § 560. Es gilt grundsätzlich eine vertragliche Betriebskostenvereinbarung. Ist diese nicht vorhanden, muss der Vermieter die jeweiligen Kosten selbst tragen und darf sie nicht auf den Mieter umlegen.

Unterschied Nebenkosten, Betriebskosten, Betriebsnebenkosten

Auch wenn die drei Begriffe im allgemeinen Sprachgebrauch häufig synonym verwendet werden, gibt es einige kleine Unterschiede.

Die Betriebskosten sind alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie entstehen. Hierzu zählen unter anderem Wasser, Beleuchtung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Heizkosten, eventuelle Garten- und Hofpflege, Schornsteinfeger-Gebühren und ähnlichen Posten. Nicht berechnet werden dürfen hier jegliche Kosten rund um Verwaltung, Instandhaltung oder auch die Kontoführungsgebühren. Die betrieblichen Kosten zeichnen sich vor allem durch ihre gesetzliche Festlegung aus.

Die Nebenkosten sind ein Oberbegriff aller Kosten, die im Zusammenhang mit einer Mietsache entstehen. Die betrieblichen Kosten sind dabei Nebenkosten-Bestandteil und werden als umlagefähige Nebenkosten bezeichnet. Nur diese dürfen mit der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Darüber hinausgehende Beträge entstehen für den Vermieter in der Regel zu unregelmäßigen Zeiten, beispielsweise in Form von Handwerkerkosten oder einer Sperrmüllbeauftragung. Sie sind nicht in der Betriebskostenverordnung erfasst und müssen entsprechend vom Vermieter selbst getragen werden.

Der Begriff Betriebsnebenkosten wird meist im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung sowie der Nebenkostenabrechnung synonym verwendet. Relevant für den Mieter ist in jedem Fall, dass die aufgeführten Punkte in der Betriebskostenvereinbarung enthalten sind.

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Betriebskosten-Festsetzung und Abrechnungsmodalitäten

Der Gesetzgeber sieht vor, dass die Betriebskosten-Festsetzung in einer angemessenen Höhe vereinbart wird. Hierzu wird eine meist monatlich zu leistende Vorauszahlung berechnet, deren Höhe die laufenden Kosten in einem jeweiligen Abrechnungszeitraum nach Möglichkeit abdecken sollte. Eine zweite Option der Zahlungsweise ist die Betriebskostenpauschale. Sie wird verbrauchsunabhängig festgelegt und muss vom Mieter im Sinne einer festen Summe gezahlt werden.

Der Vermieter rechnet nach Ablauf eines Jahres die betrieblichen Kosten transparent ab und informiert den Mieter darüber schriftlich. Dies ist jedoch nur bei der Vorauszahlungsvariante der Fall. Bei einer Pauschalvereinbarung erfolgt keine Jahresabrechnung. Auch der Pauschalmodus muss im Mietvertrag festgehalten werden, um wirksam zu sein.

Grundsätzliches zur Betriebskosten-Erstellung

Für die Betriebskosten-Erstellung bei Vorauszahlungen ist der Vermieter selbst zuständig. Er ist verpflichtet, sich dabei an die aktuelle Rechtsprechung zu halten. Die jeweiligen Kosten müssen im Detail aufgeführt und für den Mieter transparent gemacht werden. Als Abrechnungsmaßstab gelten der Anteil der genutzten Wohnfläche und die damit verbundenen Kosten rund um die Wasserversorgung, die Heizung, die Müllabfuhr und Reinigung der Straße, die Beleuchtung im gemeinschaftlich genutzten Bereich und ähnliche Posten.

Alle Abrechnungspunkte müssen der gesetzlichen Umlagefähigkeit entsprechen. Der Gesetzgeber sieht vor, dass die Formulierungen sowohl der betrieblichen Kosten als auch der Abrechnung so vorgenommen werden müssen, dass sie prinzipiell auch ohne Fachkenntnisse von jedem verstanden werden.