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Alle Jahre wieder:
die Heizkostenabrechnung

Als Teil der Betriebskostenabrechnung umfasst sie alle Kosten, die im Abrechnungszeitraum für die Wärme- und Warmwasserlieferung entstehen. Auf Grund der besonderen Abrechnungsweise wirft sie für Mieter häufig Fragen auf. Wir erklären Ihnen welche Regelungen bei der Abrechnung der Heizkosten genau gelten und wann es sich lohnt, seine Abrechnung genau zu überprüfen.

 

Heizkostenverordnung: Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter

In Deutschland stellt die Heizkostenverordnung das gesetzliche Regelwerk für die korrekte Abrechnung dar.

Darin enthalten ist die Bestimmung, dass die Kosten für die Nutzung stets verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Damit unterscheidet sich die Abrechnung maßgeblich von anderen Betriebskosten, wie beispielsweise Grundsteuer, Gebäudereinigung oder Hauswart, die pauschal abgerechnet werden. Einige Vermieter erstellen daher die Heizkostenabrechnung gesondert von der Betriebskostenabrechnung.

Da dabei jedoch nicht nur Kosten für das Heizen selbst, sondern auch für die Wartung und den Bereitschaftsbetrieb berücksichtigt werden, ist gemäß Heizkostenverordnung der Vermieter verpflichtet, lediglich 50 bis 70 Prozent nach individuellem Verbrauch abzurechnen. Für die restlichen 30 bis 50 Prozent gilt eine Umlage, angerechnet auf die Wohnfläche einer jeden Mietpartei. Hierbei handelt es sich um Festkosten.

Zur Ermittlung des individuellen Verbrauchs, besitzen Mietwohnungen Verbrauchszähler, die regelmäßig abgelesen werden. Je nach Vermieter übernehmen Mieter das Ablesen selbst, oder es kommt dafür ein Ablesedienst ins Haus.

 

Was gehört in die Heizkostenabrechnung?

Vom jeweiligen Mieter verbrauchte Heizleistung plus die für Betrieb, Wartung und Versorgung nötigen Kosten aufgeteilt auf die Mietparteien.

Die Abrechnung kann zusammen mit der regulären Nebenkostenabrechnung erfolgen. Allerdings ist zu beachten, dass der Abrechnungszeitraum in diesem Fall für beide Kosten (Neben- und Heizkosten) derselbe sein muss. Wenn vom Vermieter unterschiedliche Abrechnungszeiträume festgesetzt werden, erhalten Mieter ihre Heiz- und Nebenkostenabrechnung zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Wichtig ist lediglich, dass der Abrechnungszeitraum zwölf Monate nicht überschreitet.

Folgende Angaben muss eine korrekte Abrechnung mindestens beinhalten:

  • Aufstellung der entstandenen Kosten und Nennung des Abrechnungszeitraums;
  • Alle Kosten für den Kauf der Brennstoffe sowie für deren Anlieferung;
  • Auflistung der Heiznebenkosten: Hierzu zählen Kosten für die Wartung, den Schornsteinfeger, den Betrieb der Heizungsanlage, das Ablesen der Verbrauchszähler sowie die Erstellung der Abrechnung;
  • Verteilerschlüssel zur Festlegung wie die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden;
  • Der tatsächliche Verbrauch und die Nennung der Gesamtkosten;
  • Verrechnung der Kosten mit den geleisteten Vorauszahlungen und Angabe der Differenz (Guthaben oder Nachzahlung).

Welche sind die häufigsten Fehler?

Der Abrechnungszeitraum ist falsch
Der Abrechnungszeitraum kann vom Vermieter frei festgelegt werden. Er kann ein Kalenderjahr betragen oder von einem anderen beliebigen Datum ausgehen. Wichtig ist, dass der Zeitraum zwölf Monate nicht überschreiten darf.
Die Abrechnung erfolgt verspätet
Hier gelten die gleichen Fristen wie bei der Nebenkostenabrechnung. Nach Ende des Abrechnungszeitraums gilt eine Frist von 12 Monate für die Zustellung an den Mieter. Ist dies nicht der Fall, kann der Vermieter keine Nachforderungen einfordern. Ein Guthaben des Mieters muss dagegen auch bei verspäteter Abrechnung an den Mieter zurücküberwiesen werden.
Pauschale statt Umlage nach Verbrauch
Mindestens 50 bis 70 Prozent der Heizkosten müssen nach individuellem Verbrauch abgerechnet werden. Nutzt der Vermieter jedoch einen Umlageschlüssel für die gesamten Kosten, ist dies nicht zulässig.
Die Ablesewerte sind falsch
Als Mieter lohnt es sich die korrekten Ablesewerte selbst zu notieren. Diese können dann mit den in der Abrechnung verwendeten Werte verglichen werden.
Gebühr für die Ablesung bei Mieterwechsel
Gebühren für das Ablesen der Zählerstände wegen eines Mieterwechsels sind vom Vermieter zu bezahlen. Dies darf somit nicht in der Abrechnung als Posten auftauchen.

  • Der Verteilerschlüssel fehlt oder ist falsch;
  • Die für die Berechnung zu Grunde gelegte Anzahl an Quadratmetern ist fehlerhaft;
  • Bei leerstehenden Wohnungen dürfen die Kosten für das Heizen nicht auf alle Mietparteien umgelegt werden;
  • Die Berechnung unzulässiger Heizungsbetriebskosten.

Meine Abrechnung weist Fehler auf. Was kann ich tun?

In jedem Fall lohnt es sich, die Abrechnung zu prüfen. Stimmt der Abrechnungszeitraum? Wurden die richtigen Ablesewerte verwendet? Die Überprüfung können Sie selbst übernehmen oder einen Dienstleister beauftragen, wie z. B. einen Anwalt oder einen Verein, der sich um die Belange von Mietern kümmert. Oder Sie werden einfach Mitglied im LAWIO-Mietschutz und haben einen kompetenten Ansprechpartner für alle Mietrechts-Themen an Ihrer Seite.

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