Ist Ihre Miete zu hoch? So reguliert das Gesetz Mietpreise

Mit einem Anteil von knapp 60 Prozent zählt der Großteil der Deutschen zur Gruppe der Mieter (Stand 2018, Quelle: Statista). Wird ein neues Mietverhältnis abgeschlossen, dann resultieren aus diesem Rechtsverhältnis sowohl für Mieter als auch Vermieter rechtliche Ansprüche als auch Verpflichtungen gegenüber der anderen Vertragspartei.

Die grundsätzlichen Hauptpflichten der Mieter und Vermieter sind im §535 BGB definiert. Während Vermieter dazu verpflichtet sind, Mietern den vertraglich vereinbarten Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten, besteht für Mieter die Pflicht zur Zahlung der vereinbarten Miete.

Doch sind Mieter gegen überhöhte Mieten geschützt? Ab wann ist die Miete für Mieter zu hoch? Gibt es gesetzliche Grenzen, die Vermietern vorschreibt, wie viel Miete sie maximal von Mietern einfordern dürfen?

Wir von LAWIO wollen diese Fragen im folgenden Beitrag für Sie beantworten.

Kommt die Mietpreisbremse für Sie in Frage?

Ein gesetzliches Instrument zur Regulierung der Mietpreise ist die sogenannte Mietpreisebremse. Das entsprechende Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) trat am 01. Juni 2015 bundesweit in Kraft. Seitdem können die jeweiligen Landesregierungen die Regelungen gemäß §556d BGB für Städte und Gemeinden mit „angespannten Wohnungsmarkt“ erlassen (§556d Abs. 2 BGB). Nach Erlass darf die Miete bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich um maximal 10 Prozent überschreiten.

Bemerken Mieter nun, dass ihre Miete zu hoch ist, so kann die Miete auf die gesetzlich zulässige Höhe herabgesenkt werden.

Weitere Details und Informationen zur Mietpreisbremse findet du in unserem Mietpreisbremsen-Beitrag.

Gilt die Mietpreisbremse in Ihrer Region bzw. Stadt?

Um überhöhte Mieten im Zuge des Mietpreisbremsen-Gesetzes senken zu können, muss eine jede Landesregierung die Verordnung gemäß §556d BGB erlassen haben. Im Jahr 2020 gilt die Mietpreisbremse in elf Bundesländern.

Zu den elf Bundesländern zählen:

 

Allerdings müssen Mieter beachten, dass die Mietpreisbremse dann nicht automatisch im ganzen Bundesland angewendet werden kann, sondern nur in Gemeinden und Städten, die gemäß §556d BGB die Kriterien eines „angespannten Wohnungsmarktes“ erfüllen.

Zudem variiert der Zeitpunkt, von dem an die Mietpreisbremse gültig ist, von Bundesland zu Bundesland. Während die Mietpreisbremse in Berlin bereits seit dem 01. Juni 2015 wirksam ist, können Mieter in Hamburg überhöhte Mieten erst seit dem 11. Juli 2018 senken.

Neuvermietung oder Bestandsmiete?

Um die Regelungen der Mietpreisbremse anwenden zu können, muss zunächst die Frage geklärt werden, ob es sich um eine Neuvermietung oder eine Bestandsmiete handelt. Im vorherigen Absatz sind wir bereits auf die unterschiedlichen Stichtage eingegangen, ab denen die Mietpreisbremse – abhängig vom Bundesland – gültig ist.

Die Mietpreisbremse findet in der Regel nämlich nur Anwendung bei Mietverhältnissen, die nach Inkrafttreten des Gesetzes neu abgeschlossen worden sind (Neuvermietung). Bestand das Mietverhältnis bereits, als die Mietpreisbremse in Ihrer Stadt erlassen wurde, so können die Regelungen der Mietpreisbremse nicht durchgesetzt werden.

Wohnen Sie in einem Neubau oder in einer modernisierten Wohnung?

Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen fallen unter die Ausnahmen der Mietpreisbremse.

Ab wann man Mietwohnungen als Neubauten definiert und welche Modernisierungsmaßnahmen als „umfassend“ bezeichnet werden, erfahren Sie im Detail in unserem Mietpreisbremsen-Beitrag.

Liegt ihre Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Um feststellen zu können, ob die eigene Miete zu hoch ist, müssen Mieter zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete in Erfahrung bringen. Schließlich darf die Vergleichsmiete lediglich um maximal 10 Prozent überschritten werden – sofern die Mietpreisbremse in der Gemeinde gilt.

Wie können Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete in Erfahrung bringen?

Im Idealfall erstellt die Stadt bzw. die Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel. Diesem können Mieter die Vergleichsmiete entnehmen. In einigen Fällen liegt jedoch nur ein einfacher Mietspiegel vor, welcher als grobe Orientierung dient. Ein Blick auf die Website der Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung hilft oftmals weiter.

Wenn selbst der einfache Mietspiegel nicht in Ihrer Gemeinde erhoben worden ist, dann muss die Vergleichsmiete durch ein Gutachten eines Sachverständigen ermittelt werden.

Beachten Sie die richtige Vergleichskategorie

Um die zulässige Höhe des Quadratmeterpreises Ihrer Wohnung gemäß Vergleichsmiete ermitteln zu können, müssen Sie Ihre Wohnung zunächst in die richtige Vergleichskategorie einordnen. Entscheidende Kriterien sind hierbei beispielsweise das Baujahr, die Energieeffizienz, die Größe, die Lage und die Ausstattung der Wohnung.

Überschreitet Ihrer Miete die Zehn-Prozent-Grenze?

Nachdem Sie nun festgestellt haben, ob in Ihrer Stadt bzw. Gemeinde die Mietpreisbremse gilt, ob Ihre Wohnung die notwendigen Kriterien erfüllt und wie hoch entsprechende Vergleichsmieten einzuordnen sind, müssen Sie nur überprüfen, ob Ihre Miete die Zehn-Prozent-Grenze der Mietpreisbremse übersteigt.

Zahlen Sie zu viel Miete?

Für das Verständnis haben wir ein kurzes Rechenbeispiel vorbereitet:
Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Region mit Mietpreisbremse 10 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter kostet, dann stellt ein Mietpreis von 11 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter die maximal zulässige Grenze dar.

Eine Kaltmiete von 12 Euro pro Quadratmeter könnte somit auf die zulässige Grenze (11 Euro) gesenkt werden. Mieter würden in diesem Beispiel einen Euro Miete pro Quadratmeter sparen, sofern sie die Regelungen der Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter durchgesetzt werden.

Mietpreisbremse ziehen mit LAWIO

Wer sich Streitigkeiten mit dem Vermieter ersparen möchte, der ist bei LAWIO genau richtig. Wenn Sie uns mit der Durchsetzung der Mietpreisbremse beauftragen, übernehmen wir die gesamte Kommunikation mit dem Vermieter. Lediglich im Erfolgsfall wird eine Provision – anteilig am eingeforderten Betrag – fällig.