Mietendeckel vs. Mietpreisbremse: Die Unterschiede

Durch die tägliche Arbeit mit deutschen Mietern wurde uns verdeutlicht, dass die Begriffe "Mietendeckel" und "Mietpreisbremse" noch für Verwirrung sorgen.

Allgemein betrachtet, handelt es sich jeweils um ein gesetzliches Instrument, mit dem die Politik ein Ziel verfolgt: die Begrenzung von Mietpreisen und deren Entwicklung.

Besonders in Großstädten führte die hohe Nachfrage nach Wohnraum zum stetigen Anstieg der Mieten, sodass Mieter einen Großteil ihres verfügbaren Einkommens für die Miete aufbringen müssen. Da sich sowohl die Politik als auch die Städte um ein diverses Stadtbild bemühen, wurde zum 01.06.2015 die Mietpreisbremse und zum 23.02.2020 der Mietendeckel verabschiedet.

Der größte Unterschied der beiden Gesetze ist, dass die Mietpreisbremse auf Bundesebene in Kraft getreten ist, während der Mietendeckel ausschließlich auf die Berliner Landesebene Anwendung findet.

Weitere wichtige Details, wie Laufzeiten, Berechnungsgrundlagen und Ausnahmen finden Sie im folgenden Beitrag.

Mietendeckel Mietpreisbremse
Rechtsgrundlage Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) §§ 556d bis 556g BGB
Wo gelten die Vorschriften? nur in Berlin, kein weiteres Bundesland hat aktuell einen Mietendeckel nur in Gebieten mit "angespannten Wohnungsmarkt"
Hier eine Übersicht für alle Städte / Gemeinden mit Mietpreisbremse
Wie lange gelten die Vorschriften? bis 23.02.2025
(fünf Jahre nach Inkraftreten)
bis 31.12.2025
Welches Ziel wird damit verfolgt? Begrenzung Anstieg von Mieten Begrenzung Anstieg von Mieten
Wann sind die Vorschriften anwendbar? bei Neuvermietungen und Bestandsmieten nur bei Neuvermietungen
Was genau regeln die Vorschriften? 1. Mietenstopp

2. Mietendeckel

3. Möglichkeit zur Mietensenkung
bei einer Neuvermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete + 10% nicht überschritten werden

ortsübliche Vergleichsmiete: Auskunft hierüber gibt der örtliche Mietspiegel der Gemeinden und Städten
Kann der Vermieter trotz Mietendeckel / Mietpreisbremse eine höhere Miete festlegen? Mit Inkrafttreten des Gesetzes ist es Vermietern grundsätzlich verboten eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen.
Mieterhöhungen innerhalb der fünf Jahre sind unwirksam, zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückverlangen. Ab 01.01.2022 ist eine Mieterhöhung in Form eines Inflationsausgleiches bis max. 1,3% möglich.
Nein, eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist gem. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.
Bestehen rückwirkende Zahlungsansprüche? Rückwirkende Absenkung der Miete ist möglich. Die Absenkung kann jedoch erst ab 23.11.2020 beantragt werden. Für Mietverhältnisse, die ab 01.04.2020 begründet wurden, kann die zu viel gezahlte Miete rückwirkend verlangt werden, sofern die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Begründung des Mietverhältnisses erfolgte. Für Mietverhältnisse vor dem 01.04.2020 oder wenn keine Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Begründung des Mietverhältnisses erfolgte, besteht Anspruch auf Mietminderung erst ab Rüge.
Welche Auskunftspflichten hat der Vermieter beim Mieterdeckel / bei der Mietpreisbremse? Bei Bestandsmieten ist der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes (bis 23.04.2020),verpflichtet die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze dem Mieter mitzuteilen.
Bei Neuvermietung ist der Vermieter noch vor Abschluss des Vertrages verpflichtet, dem Mieter die zum Stichtag vereinbarten Miete mitzuteilen und die Daten zur Berechnung der Mietobergrenze offenzulegen.
Mietverhältnis vor 01.01.2019: Vermieter ist zur Mitteilung der Höhe der Vormiete und weiterer Tatsachen zur Berechnung der Mietpreisbremse nur verpflichtet, wenn er dazu vom Mieter ausdrücklich aufgefordert wird.
Mietverhältniss ab 01.01.2019: Bei Nichtanwendung der Mietpreisbremse: Vor Abschluss des Mietvertrages hat der Vermieter dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, warum die Miete über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Keine Erteilung der Auskunft durch den Vermieter: er kann sich nicht auf die höhere Miete berufen.
Keine Erteilung der Auskunft, aber wurde nachgeholt: Vermieter kann sich erst zwei Jahre nach der Nachholung auf die höhere Miete berufen.
Gibt es Ausschlüsse? Wann muss der Mietendeckel / die Mietpreisbremse nicht angewandt werden? 1.) öffentlich geförderter Wohnraum
2.) Wohnraum, dessen Instandsetzung oder Modernisierung durch öffentliche Mittel finanziert wurden und es eine Mietpreisbindung gibt
3.) ab 01.01.2014 erstmalig bezugsfertiger Wohnraum
1.) Vormiete ist höher als die zulässige Miete (ortübliche Vergleichsmiete + 10%), in diesem Fall darf eine Miete max. bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, die gleiche Miethöhe darf auch für den Nachmieter vereinbart werden
2.) Wohnraum, der nach dem 01.10.2014 erstmalig genutzt und vermietet wird (Neubau)
3.) Wohnraum nach umfassender Modernisierung (umfassende Modernisierung = Erneuerung des Wohnraumes in dem Ausmaß, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint)
4.) Modernisierungsmaßnahmen in den vergangenen drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses
Die Berechnungsgrundlage Nettokaltmiete Nettokaltmiete
Welche Besonderheiten gibt es? Härtefälle: Investitionsbank Berlin darf höhere Mieten zubilligen, z.B. wenn Vermietung zu Verlusten beim Vermieter führen. Mieter kann dann einen Mietzuschuss bei der IB Berlin beantragen

Mieterhöhungen nach Inkrafttreten des Gesetzes (23.02.2020) nach Modernisierungsmaßnahmen um. Max. 1 € pro Quadratmeter möglich

Bei Neuvermietungen sollte parallel auch die Mietpreisbremse gerügt werden, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, da die Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels strittig ist (es besteht die Möglichkeit, dass der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt wird, somit hätte der Miete zumindest Anspruch aus der Mietpreisbremse)
Staffelmiete: Kappung der neu festgelegten Miethöhe auf ortsübliche Miete + 10%, es ist lediglich der übersteigende Wert unwirksam, nicht aber die komplette Mieterhöhung.

Indexmiete: die Mietpreisbremse gilt lediglich für die anfänglich vereinbarte Miete, kommt es zu Mieterhöhungen aufgrund des Anstiegs des Verbraucherpreisindexes, gilt die Mietpreisbremse nicht.


Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Stichtage zur Anwendung der Mietpreisbremse.
Was muss der Mieter tun bzw. wie agiert LAWIO? Der Mieter kann sich eine Bescheinigung beim Bezirskamt holen, dass die Miete überhöht ist. Die Vorlage der Bescheinigung beim Vermieter und Miete selbstständig reduzieren oder Einverständnis vom Vermieter holen.
Bei Mieterhöhung nach dem 18.06.2019: Zahlung der höheren Miete unter Vorbehalt, Aufforderung an den Vermieter, die Miete zu bestätigen, die am 18.06.2019 vereinbart war oder der Mieter zahlt nur die am 18.06.2019 vereinbarte Nettokaltmiete.
Rüge gegen die erhöhte Miete.
Mieter muss dem Vermieter mitteilen, dass er die zu viel gezahlte Miete zurückfordert.
Mietendeckel Mietpreisbremse
Rechtsgrundlage Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) §§ 556d bis 556g BGB
Wo gelten die Vorschriften? nur in Berlin, kein weiteres Bundesland hat aktuell einen Mietendeckel nur in Gebieten mit "angespannten Wohnungsmarkt"
Hier eine Übersicht für alle Städte / Gemeinden mit Mietpreisbremse
Wie lange gelten die Vorschriften? bis 23.02.2025
(fünf Jahre nach Inkraftreten)
bis 31.12.2025
Welches Ziel wird damit verfolgt? Begrenzung Anstieg von Mieten Begrenzung Anstieg von Mieten
Wann sind die Vorschriften anwendbar? bei Neuvermietungen und Bestandsmieten nur bei Neuvermietungen
Was genau regeln die Vorschriften? 1. Mietenstopp

2. Mietendeckel

3. Möglichkeit zur Mietensenkung
bei einer Neuvermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete + 10% nicht überschritten werden

ortsübliche Vergleichsmiete: Auskunft hierüber gibt der örtliche Mietspiegel der Gemeinden und Städten
Kann der Vermieter trotz Mietendeckel / Mietpreisbremse eine höhere Miete festlegen? Mit Inkrafttreten des Gesetzes ist es Vermietern grundsätzlich verboten eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen.
Mieterhöhungen innerhalb der fünf Jahre sind unwirksam, zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückverlangen. Ab 01.01.2022 ist eine Mieterhöhung in Form eines Inflationsausgleiches bis max. 1,3% möglich.
Nein, eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist gem. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.
Bestehen rückwirkende Zahlungsansprüche? Rückwirkende Absenkung der Miete ist möglich. Die Absenkung kann jedoch erst ab 23.11.2020 beantragt werden. Für Mietverhältnisse, die ab 01.04.2020 begründet wurden, kann die zu viel gezahlte Miete rückwirkend verlangt werden, sofern die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Begründung des Mietverhältnisses erfolgte. Für Mietverhältnisse vor dem 01.04.2020 oder wenn keine Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Begründung des Mietverhältnisses erfolgte, besteht Anspruch auf Mietminderung erst ab Rüge.
Welche Auskunftspflichten hat der Vermieter beim Mieterdeckel / bei der Mietpreisbremse? Bei Bestandsmieten ist der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes (bis 23.04.2020),verpflichtet die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze dem Mieter mitzuteilen.
Bei Neuvermietung ist der Vermieter noch vor Abschluss des Vertrages verpflichtet, dem Mieter die zum Stichtag vereinbarten Miete mitzuteilen und die Daten zur Berechnung der Mietobergrenze offenzulegen.
Mietverhältnis vor 01.01.2019: Vermieter ist zur Mitteilung der Höhe der Vormiete und weiterer Tatsachen zur Berechnung der Mietpreisbremse nur verpflichtet, wenn er dazu vom Mieter ausdrücklich aufgefordert wird.
Mietverhältniss ab 01.01.2019: Bei Nichtanwendung der Mietpreisbremse: Vor Abschluss des Mietvertrages hat der Vermieter dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, warum die Miete über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Keine Erteilung der Auskunft durch den Vermieter: er kann sich nicht auf die höhere Miete berufen.
Keine Erteilung der Auskunft, aber wurde nachgeholt: Vermieter kann sich erst zwei Jahre nach der Nachholung auf die höhere Miete berufen.
Gibt es Ausschlüsse? Wann muss der Mietendeckel / die Mietpreisbremse nicht angewandt werden? 1.) öffentlich geförderter Wohnraum
2.) Wohnraum, dessen Instandsetzung oder Modernisierung durch öffentliche Mittel finanziert wurden und es eine Mietpreisbindung gibt
3.) ab 01.01.2014 erstmalig bezugsfertiger Wohnraum
1.) Vormiete ist höher als die zulässige Miete (ortübliche Vergleichsmiete + 10%), in diesem Fall darf eine Miete max. bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, die gleiche Miethöhe darf auch für den Nachmieter vereinbart werden
2.) Wohnraum, der nach dem 01.10.2014 erstmalig genutzt und vermietet wird (Neubau)
3.) Wohnraum nach umfassender Modernisierung (umfassende Modernisierung = Erneuerung des Wohnraumes in dem Ausmaß, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint)
4.) Modernisierungsmaßnahmen in den vergangenen drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses
Die Berechnungsgrundlage Nettokaltmiete Nettokaltmiete
Welche Besonderheiten gibt es? Härtefälle: Investitionsbank Berlin darf höhere Mieten zubilligen, z.B. wenn Vermietung zu Verlusten beim Vermieter führen. Mieter kann dann einen Mietzuschuss bei der IB Berlin beantragen

Mieterhöhungen nach Inkrafttreten des Gesetzes (23.02.2020) nach Modernisierungsmaßnahmen um. Max. 1 € pro Quadratmeter möglich

Bei Neuvermietungen sollte parallel auch die Mietpreisbremse gerügt werden, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, da die Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels strittig ist (es besteht die Möglichkeit, dass der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt wird, somit hätte der Miete zumindest Anspruch aus der Mietpreisbremse)
Staffelmiete: Kappung der neu festgelegten Miethöhe auf ortsübliche Miete + 10%, es ist lediglich der übersteigende Wert unwirksam, nicht aber die komplette Mieterhöhung.

Indexmiete: die Mietpreisbremse gilt lediglich für die anfänglich vereinbarte Miete, kommt es zu Mieterhöhungen aufgrund des Anstiegs des Verbraucherpreisindexes, gilt die Mietpreisbremse nicht.


Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Stichtage zur Anwendung der Mietpreisbremse.
Was muss der Mieter tun bzw. wie agiert LAWIO? Der Mieter kann sich eine Bescheinigung beim Bezirskamt holen, dass die Miete überhöht ist. Die Vorlage der Bescheinigung beim Vermieter und Miete selbstständig reduzieren oder Einverständnis vom Vermieter holen.
Bei Mieterhöhung nach dem 18.06.2019: Zahlung der höheren Miete unter Vorbehalt, Aufforderung an den Vermieter, die Miete zu bestätigen, die am 18.06.2019 vereinbart war oder der Mieter zahlt nur die am 18.06.2019 vereinbarte Nettokaltmiete.
Rüge gegen die erhöhte Miete.
Mieter muss dem Vermieter mitteilen, dass er die zu viel gezahlte Miete zurückfordert.

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