Wann verjährt der Anspruch der Kautionsrückzahlung?

Vermieter dürfen zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses gemäß §551 BGB eine Mietsicherheit vom neuen Mieter verlangen. Der geforderte Betrag darf hierbei maximal die Höhe von drei Nettokaltmieten umfassen (§551 Abs. 1 BGB). Auch eine Ratenzahlung der Mietsicherheit ist gesetzeskonform, wobei es sich um drei gleiche Teilzahlungen handeln muss (§551 Abs. 2 BGB).

Mit dem Mietbeginn wird die Zahlung der Mietsicherheit bzw. die erste Rate fällig. Die häufigste Form zur Hinterlegung einer Mietsicherheit ist die Barkaution bzw. Mietkaution.

Durch berufliche oder private Veränderungen kann dann im Laufe der Jahre der Wunsch nach einer neuen Wohnung entstehen. Als Mieter muss man nun die gesetzlichen Fristen zur Beendigung des Mietverhältnisses beachten und dem Vermieter die Wohnung im vereinbarten Zustand übergeben, bevor man die Rückzahlung der Mietkaution erwarten kann.

Wird das Mietverhältnis beendet, so steht Vermietern – laut herrschender Rechtsprechung – das Recht zu, die Mietsicherheit bis zu sechs Monate zurückzuhalten, um Zahlungsansprüche gegenüber dem Mieter zu prüfen.

Aus unseren täglichen Erfahrungen wissen wir von LAWIO, dass Vermieter die Mietkaution oftmals deutlicher länger einbehalten. Obwohl dies unter gewissen Voraussetzungen möglich ist, sollten Mieter ihren Auszahlungsstatus stets im Auge behalten, um eine Verjährung des Anspruchs der Mietkautionsrückzahlung zu vermeiden.

Im folgenden Beitrag wollen wir von LAWIO Ihnen erläutern, wann die Rückzahlung der Mietkaution verjährt und wie sie Ihre Mietkaution fristgerecht einfordern.

Fristen zur Rückzahlung der Mietkaution

Bevor wir uns mit der Verjährungsfrist beschäftigen, ist es für Mieter wichtig zu wissen, wann der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution beginnt.

Wie eingangs bereits erwähnt, sind Vermieter zur Auszahlung der Mietkaution (inkl. der entstandenen Zinserträge) verpflichtet, sobald folgende zwei Kriterien erfüllt sind:

  • Das Mietverhältnis wurde beendet und die Abnahme der Wohnung ist erfolgt
  • Der Vermieter hat keine offenen Zahlungsansprüche gegenüber dem Mieter

Für die Prüfung eventueller Zahlungsansprüche sind im Gesetzestext keine starren Fristen definiert worden. Dem Vermieter wird eine „angemessene Überlegungsfrist“ zugestanden, um offene Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen.

Vergangene Gerichtsurteile sehen eine Überlegungsfrist von sechs Monaten als angemessen an. In Verbindung mit dem §548 BGB verjähren nach sechs Monaten die Ersatzansprüche des Vermieters, so die Ansicht der herrschenden Rechtsprechung.

Die Prüffrist kann sich jedoch auf bis zu 12 Monate verlängern, wenn die Betriebskostenabrechnung noch nicht erfolgt ist. In diesem Fall kann der Vermieter einen Teilbetrag der Mietkaution über die 6-Monatsfrist hinaus einbehalten. Der einbehaltene Teilbetrag muss sich auf eine Schätzung der noch zu begleichenden Betriebskosten beziehen (Az: VIII ZR 71/05).

Wann beginnt die Verjährungsfrist der Mietkaution?

Wenn Mieter nach sechs Monaten noch immer auf die Kautionsrückzahlung warten, dann sollte der Vermieter kontaktiert werden, um zumindest einen Anteil der Mietkaution einzufordern. Sofern Mieter bereits zwölf Monate verstreichen haben lassen, ohne die Mietkaution einzufordern, sollte dies nun unbedingt nachgeholt werden.

Mit dem Anspruchsbeginn zur Auszahlung der Mietkaution rückt die 3-jährige Verjährungsfrist in den Fokus. Im Januar des Folgejahres des Anspruchsbeginns beginnt die Verjährungsfrist der Mietkaution.

Beispiel: Beendet ein Mieter das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.07.2020, so besteht für den Vermieter eine angemessene Überprüfungsfrist von sechs Monaten, welche mit dem 31.12.2020 ausläuft. Im Januar des Folgejahres – in diesem Beispiel der Januar 2021- beginnt nun die Verjährungsfrist. Im Januar 2024 und nach Ablauf von drei Jahren würde der Anspruch auf die Mietkaution verjähren, sofern der Mieter nicht nachweisen kann, dass er die Rückzahlung der Mietkaution vom Vermieter eingefordert hat.